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浅析小区土地使用权的分配与利用
小区的土地使用权随房屋所有权转移给全体业主共有
根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第1款同时规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”
由此看来，由于我国实行建筑物所有权与相应土地使用权权利主体一致的原则，所以在开发商转让了房屋所有权的同时也就转让了相应占用范围内的土地使用权。对于商品房来说，首先，开发商以出让方式取得某一地块的国有土地使用权，然后基于该地块的面积、用地性质并根据城市规划和建筑设计规范的要求确定建设规模。开发商在取得的建设工程规划许可证中明确了小区的容积率，小区的容积率是小区的总建筑面积与小区总占地面积的比率。出就是说，开发商在开发建设之前即确定了小区建筑面积与用地面积的比例关系。可见，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主。
共同享受权利，按份承担义务——业主对小区土地的共有原则
应当明确，小区全体业主对包括房屋及公共设备设施占地范围内的土地、小区绿地、道路、空地、地面停车场等土地使用权是共有关系。由于共有又分为共同共有和按份共有两种形式，共有的形式不同，导致共有权利的主体所享受的权利和分担的义务也不同。那么，小区全体业主对小区土地的共有是究竟属于按份共有还是共同共有呢？
笔者认为，共有的形式应视具体情况的不同进行具体分析：一般来说，从小区业主对小区土地使用权的利用角度来讲，应该认定为共同共有。业主只能就小区土地整体加以利用，而不能将小区土地的哪一部分确定为某个人单独使用，也不能按照一定的份额划定出特定的区域来分别使用。而从小区业主承担义务角度来讲，应该认定为按份共有，即小区业主按其所购买房屋的建筑面积在整个小区总建筑面积中所占的比例来承担相应义务。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》也按此原则确定了小区各业主对公共部位、公共设备的修缮义务。
小区业主可以有条件地约定对部分土地享有“专有使用权”
小区内部分土地的使用权可以依据小区业主之间的共同约定，由一个或数个业主享有排他的、独占性使用权，这种权利称为“专有使用权”，但这种约定必须以不违反法律的强制性规定或不违背公序良俗的原则为前提，这种专有使用权的共同约定在效力上必须经大多数业主的同意。另外，不得将全体业主必须使用的部分土地使用权约定为某个业主或数个业主使用，譬如小区通往大门的道路等。还有一个问题是，这种约定需以书面的形式签订并到所在地的土地行政管理部门登记备案，以符合物权处分的公示原则。
实践中比较普遍的情况是开发商将与底层房屋相连的部分土地作为底层花园赠送给购买底层房屋的购房人，笔者认为，开发商若赠送底层花园，除与购买该房屋的购房人约定外，还应与小区其他购房人在《商品房买卖合同》中明确约定该底层花园占地范围内的土地使用权归购买底层房屋的业主专有使用。
小区业主必须合法、合理、合约地使用小区土地
在没有特别约定的情况下，小区全体业主对小区占地范围内的土地使用权是共有关系，小区全体业主均有权利使用小区土地，但应该注意的是小区业主对共有土地的使用方式必须合理，必须按照土地使用的目的和性质加以使用或获取收益，任何业主因使用不当、擅自改建小区土地或以其他方式造成小区土地损害的，其他业主均有权要求停止侵害、恢复原状及赔偿损失。
以小区的停车收费问题为例，小区业主在小区地面停车应该是对小区土地的合理使用，是不应该收费的，但是这种使用必须以不妨碍其他业主的正常合理使用小区土地为限。譬如，在小区内停车造成小区内道路狭窄，阻塞正常通行等，那么其他业主就有权请求停止停车的行为，并要求恢复其原来状态。在允许停车的情况下，物业管理公司会为停车管理支付相应的管理成本，可以向业主收取一定的停车管理费用，但这种费用并不是小区的土地使用收益，因为小区的土地使用权属于全体业主共有，物业公司和全体业主应该明确这一点。
开发商可以对小区的土地使用权“有所”保留
对于商品房来说，开发商首先以自己的名义取得小区占地范围内的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关法律文件后才能开发建设商品房小区。因此，小区建成后首先由开发商取得整个小区的房屋所有权和国有土地使用权，然后再分割过户给各业主。正是由于开发商是整个小区的房屋所有权及土地使用权的源权利人，所以开发商在销售商品房时可以对某一地块的土地使用权予以保留，但开发商保留土地使用权并不是没有限制的。
开发商不得擅自改变保留使用权地块的用途
开发商建设小区前，必须取得规划部门的批准文件，在文件中已经明确了小区占地范围内土地的用途，因此，开发商使用保留土地使用权的地块也应严格按照规划批准文件中确定的土地用途，不得擅自变更保留地块的用途，侵害小区业主的利益。
开发商保留土地使用权必须事先约定
开发商声明对某块土地使用权进行保留必须在开发商与各个购房人签订《商品房买卖合同》时提出，并且在合同中明确约定保留的具体位置和保留土地的用途；如在合同中没有约定或约定不明的，则小区土地的使用权随房屋权属一并转移，归小区全体业主共有。开发商不得在合同签订后单方面宣称对某块没有约定或约定不明的土地使用权进行保留。
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