1、评价指标体系的设计

　　建立开发区土地利用评价指标体系的必要性

　　——确定开发区土地管理政策的需要。开发区土地利用评价指标体系是评价开发区土地利用情况的标准。目前开发区土地利用水平参差不齐，有的开发区，如国家级开发区土地利用水平普遍较高，闲置土地少，产出率高；省级开发区由于数量较多，区位较差，土地利用水平普遍不高，闲置土地多。针对这种情况，国家就要采取择优扶持的做法，对土地利用情况好、产出率高的开发区要扶持，而对土地利用情况不好，产出率低的开发区则要限期整改。目前虽然有一些开发区评价指标体系，但多属于对开发区的综合评价，国土资源管理部门从部门管理的角度出发，需要制定一套针对开发区土地利用情况的评价指标体系，以评价开发区土地利用的好坏、土地产出率的高低。

　　——日常管理的需要。国土资源管理部门需要对开发区的土地开发进度、开发区土地出让转让、土地利用程度进行跟踪管理，以对开发区的供地量和年度计划指标随时调整，保证开发区土地市场健康有序发展。

　　——开发区扩区评价的需要。开发区土地利用评价指标体系可用于开发区的扩区评价。很多设立较早的开发区经过了十几年的发展，原来的批准用地已经用完，项目完全摆满，且取得了很好的经济效益，成为当地经济发展的主要推动力，起到了很好的辐射和扩散作用。对于还在不断增加的新项目，确实需要追加土地，对这类开发区，应允许其扩区，但要符合一定的评价标准，达到了国家对开发区土地利用集约化要求的，则批准其扩区请求。

　　开发区土地利用评价指标体系反应了政府的管理意图，使开发区土地利用有了目标和努力的方向。

　　开发区土地利用评价指标体系设立的原则

　　一是科学性原则。所选取的指标应能尽量科学地、全面地反映开发区土地利用的状况，内涵明确。评价应体现统计分析方法的客观性和科学性，即要制定科学的指标体系，运用科学的评价方法，评价的基础数据真实可靠，从而使评价公平、公正。

　　二是目的性原则。所选指标必须与建立开发区土地利用评价指标体系的目的性一致，即首先要明确开发区土地利用的核心是集约高效利用土地，否则就失去设立开发区的意义；然后明确土地利用好坏的重要标志是土地利用效益和集约程度；最后，土地利用的关键是处理好经济建设和土地资源利用与保护的关系。

　　三是可操作性原则。指标所要求的数据必须能够收集到并便于计算，能与日常管理工作相结合。

　　四是可比性原则。所选取的指标能在不同规模、不同性质的开发区之间进行比较评价。

　　五是特殊性原则。评价指标体系应突出开发区这一特殊经济区域在经济、社会等方面的特点，使之区别于一般的行政区域。而且只选取与开发区土地利用有关的指标。

　　六是引导性原则。评价应尽可能反映出开发区今后的发展趋势和发展重点，评价指标的选取要对开发区未来的发展具备一定的引导性。

　　七是标准化原则。评价指标体系应尽可能向现有统计指标靠拢，以符合统计指标标准化的原则。

　　2、评价指标体系的构成

　　在设计指标体系之初，我们从土地可持续利用的角度出发，从三个方面考查开发区土地的利用情况，即经济发展、社会发展和环境保护，只有作到这三点，才能发展经济，服务社会，保护环境，才能使土地可持续利用。但是，召集开发区同志几次讨论之后，认为对土地利用从经济、社会、环境三方面考核，比较全面，但其中一些指标可操作性差，且比较繁琐，没有突出土地利用方面的考核。为此，我们全面修改了所设计的指标体系，使之完全从土地利用情况出发，并把土地产出率作为重中之重。在参考北京、广州经济技术开发区及苏州、西安高新技术开发区制定的土地利用评价指标体系的基础上，我们制定了《开发区土地利用评价指标体系》。

　　开发区土地利用评价指标共由三类八项组成：三类为土地开发进度评价指标、土地投入与产出评价指标及工业用地效益评价指标；这三类指标可细分为七项，即土地开发率、土地批租率、土地建成率、土地投入产出指标、土地收益指标、工业用地效益指标和工业用地比较效益指标。

　　土地开发进度评价指标

　　——土地开发率。土地开发率为开发区累计已完成七通一平（南方为六通一平，下同）的土地面积与经批准的开发区土地利用总体规划面积之比。七通一平即通常所说的通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯、通热（六通一平无此项）。经批准的开发区土地利用总体规划面积即开发区设立时经国务院批准的开发区土地利用总体规划面积。

　　——土地批租率。土地批租率为开发区累计已出让、出租土地面积与开发区累计已完成七通一平的土地面积之比。

　　——土地建成率。土地建成率为开发区累计已建成面积与开发区累计已出让出租土地面积之比。这里的已建成面积是指已具备使用条件、有项目入区并投产的土地面积。

　　土地投入与产出评价指标

　　——土地投入指标。土地投入指标为开发区土地开发累计投资总额与开发区累计已征用土地面积之比。土地开发累计投资总额指用于征地、完成七通一平及部分其他基础设施的累计投资总额。

　　——土地产出指标。土地产出指标为开发区国内生产总值与开发区累计已征用土地面积之比。开发区国内生产总值取近三年数值的平均数。

　　——土地收益指标。土地收益指标为开发区税收收入与开发区累计已征用土地面积之比。开发区税收收入取近三年数值的平均数。

　　工业用地效益评价指标

　　——工业用地效益指标。工业用地效益指标为开发区工业总产值与开发区累计已建成工业用地面积之比。开发区工业总产值取近三年的平均数。开发区累计已建成工业用地面积指已具备使用条件、有工业项目入区并投产的土地面积。

　　——工业用地比较效益。工业用地比较效益为开发区工业用地单位面积产值与所在城市工业用地面积单位面积产值之比。分子、分母均取近三年数值的平均数。

　　3、指标体系设立的过程

　　对于复杂经济现象的综合评价，为了充分描述其各个部分的特征，一般都需要选定很多个统计指标，我们在开发区土地利用评价指标体系设立之初，也选取了十几个指标，但由于种种原因，往往不能获得满意的资料，甚至无法取得资料，或者虽然对开发区的发展很重要，但与土地利用关系不紧密，对这类指标作了舍弃。所以，我们的开发区土地利用评价指标体系经历了一个复杂的过程。

　　我们根据评价指标体系设立的原则，以专家评议为基础，经过三个步骤确定了开发区土地利用评价指标体系，这三个步骤是初步确定、专家咨询和模拟测试算。

　　初步确定阶段。根据近年来进行的开发区评价方面的经验，结合我们所设立的指标体系的目的，与一些开发区共同研究、商讨，参考了有关部门相关的指标体系，吸收一些可为我所用的成分，初步确定开发区土地利用评价指标体系。

　　专家咨询阶段。根据初步确定的指标体系，先后征求了一些主要开发区的意见，对初步确定的指标进行了删改和综合，召集研究机构和高等院校的学者进行研讨，在此基础之上形成了《我国开发区土地利用评价指标体系》。

　　模拟试算阶段。我们根据多年来所掌握的开发区的情况进行了试算，并将试算结果征求专家意见，以检验指标的合理性。通过对个别开发区的试算，调整所设计的指标体系，并结合专家意见，对一些指标进行了再加工，综合成新的指标。

　　经过以上三个步骤，最终确定了开发区土地利用评价指标体系。

　　4、数据的标准化处理

　　开发区土地利用评价指标体系中的各个指标计量单位不同且数量相差较大，所以不能直接进行综合计算。为解决各指标不同量无法综合计算的问题，需要对数据进行标准化处理。

　　由于不同开发区成立时间不同、基础不同、投入不同，在各方面差异较大，为了使开发区土地利用评价指标体系对开发区起到积极的引导作用，所以将各指标值的满意值作为标准，各开发区的实际指标与该值进行对比，计算出指数。

　　指标标准值的确定

　　经过专家打分和我们所掌握的实际情况，在个别开发区进行试算，反复调整比较后，最终确定各指标的标准值。（1）土地开发率。单位为％，标准值东部为80，中西部为60.（2）土地批租率。单位为％，标准值东部为80，中西部为60.（3）土地建成率。单位为％，标准值东部为90，中西部为70.（4）土地投入指标。单位为亿元／平方公里，标准值东部为2，中西部为1.（5）土地产出指标。单位为亿元／平方公里，标准值东部为10，中西部为5.（6）土地收益指标。单位为亿元／平方公里，标准值东部为1，中西部为0.3.（7）工业用地效益指标。单位为亿元／平方公里，标准值东部为25，中西部为15.（8）工业用地比较效益。单位为％，标准值东部为200，中西部为150.

　　5、评价方法

　　开发区土地利用评价指标采用综合指数评价方法。综合指数评价方法是对复杂经济现象整体进行定量描述的一种方法，这种描述必须建立在科学地概括统计总体、多方面特征的条件下，才能取得满意的结果。要对总体、多方面的特征给予确切的定量描述，必须借助于统计指标体系。统计指标体系中的每一个统计指标反映客观经济事物的某一种特征，统计指标体系则从被研究现象的相互关系和相互制约中，反映总体、多方面的特性。综合指数评价方法比较直观，其基本思路是以现有的、能够反映开发区经济发展、土地利用程度、土地产出水平各方面的统计指标为基础，对其进行分组归类；每一类代表开发区土地利用情况的一个重要方面，由若干个指标组成，在此基础上再形成一个总指数，用以综合评价开发区土地利用情况。