自1990年以来，我国县级以上人民政府所在地的城镇均建立了以基准地价、宗地地价为核心的地价体系，对完善生产要素市场、促进城镇土地合理配置与利用、防止国有资产流失等方面起到了积极作用，规范、培育、发展了房地产市场。但城镇间地价水平不协调问题较突出，亟待解决。

　　一、区域地价水平状况

　　（一）各城镇地价孤立运行、协调性差一是各城镇基准地价的评估均是以当地房地产市场状况为依据进行评估的，没有甚至很少考虑到被评估城镇在较大区域中的地价水平层次，更没有对城镇土地进行必要的科学分等，地价水平缺乏总体控制；二是缺乏地价协调的科学方法与指标，各城镇地价水平的高低只是凭借评估者的主观印象加以判断，地价评估结果缺乏科学性、可用性；三是各地地价概念不一致，有的城镇仍以土地划拔取得的使用税（费）作为地价，致使地价难以平衡。

　　（二）市场发育程度各异，仅凭感观难以判断基准地价评估精度由于各地市场发育程度不同，评估出的基准地价差异较大，一般区位条件好的城镇或交通条件便捷的城镇地价水平应较高。但事实上，仅凭感觉是很难判断地价评估精度。

　　（三）各地政府地价意识不同、地价内涵不一地价在我国属新生事物，它随市场经济的发展而逐渐为大家所知晓，但是并不是所有各地的政府领域（包括土地管理部门）对其内涵真正理解，致使政府审定地价时不能按照客观标准进行。如以土地使用税费作为地价，以拆迁费或划拔补偿费作为地价等，地价背离市场、地价管理混乱，不能保障土地市场正常发育。

　　（四）地价评估参数不合理地价评估中，许多城镇基准地价的评估参数是以市场为出发点，对于市场发育不健全的显然不合理。地租地价的高低不是以人的意志为转移的，所以地价评估中有关税费一定要按国家与当地政府的标准确定，否则地价水平将偏离正常标准。另外，地价评估中还原利率、利润率、土地增值收益率等标准的选取相差悬殊、缺乏科学依据。

　　（五）地价评估中只注意评估的科学性、而不考虑艺术性影响地价的因素很多，也较复杂，许多影响因素的处理是难以用数学方法来解决的，只能由估价人员根据市场的客观性予以确定。否则市场不发育时，评估地价则会偏离正常价格水准。因此评估出的地价还要根据客观实际及评估目的加以调整确定。

　　二、地价平衡的必要性

　　（一）社会主义市场经济体制的需要进行经济体制改革，建立市场经济，首要的任务是培育和发展生产要素市场，土地是经济活动的依托，是最重要的生产要素。由于房与地是一个有机整体不可分割，在土地交易中往往包含建筑物，在房屋交易中包含房屋依托的土地。所以房地产市场是整个国民经济的先导产业及其兴衰的晴雨表，正在整个市场体制中发挥着基础作用，因此在培育和完善市场体系中，必须加速房地产市场的发育。

　　（二）土地资产保值、增值的需要在市场经济条件下，财产所有者要求实现资产的安全与保值。其中土地资产是企业（尤其中小企业）较重要的资产，企业在转产、改制、重组、与外商合资、合作等过程中，均需要以土地资产作为合作条件，合适的价格水平有利于企业的发展，因此确定土地价格应充分考虑国家的产业政策与当地经济运营状况，保证土地资产的保值与增值。

　　（三）为了科学地执行地价政策各级政府在代表国家出让土地过程中，事先需要确定土地出让底价，合适的出让底价可以防止不正当竞争与腐败，随意压低地价、以及地方领导地价。增加土地使用权出让透明度，便于土地使用者了解国家与当地政府对不同地区、不同行业实行的地价优惠幅度与标准，确定合理的投资方向。因此充分分析区域土地市场价格水平，搞好地价平衡是非常必要的。另外，当地政府可以根据地价平衡的结果，对土地使用权价格明显低于市场价格的土地实行优先购买权，防止交易双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场的行为发生。同时在政府实施土地利用规划时，为了公共利益的需要，可以公平、合理地实行优先购买权。

　　三、城镇宏观地价－城镇间地价平衡由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同、经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配。因此，对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。

　　（一）区域内城镇土地进行分等目前，城镇土地分等的技术方法比较成熟，主要是结合城镇体系规划，通过对各城镇的社会、经济、自然等条件加以评价，揭示城镇土地内在质量，实现各城镇间土地分等。

　　（二）平衡城镇整体地价即根据城镇土地质量（土地使用价值）与土地价格之间的关系，综合平衡城镇整体地价。城镇土地质量基本上与城镇地价呈一一对映关系，城镇地价应为城镇整体地价——城镇各类用地基准地价的现实面积加权平均值或某类用途土地的各级（或区域）基准地价的面积加权平均值。平衡方法一；相关分析法。通过对城镇土地质量与城镇整体地价的相关分析，建立适合的地价模型，经残差、相关系数、显著性分析后，利用地价模型平衡地价。平衡方法二：地价分值法。对区域内各城镇整体地价进行分析，找出影响城镇各类用地地价的因素（可在分等基础上验证），然后得出各类用地地价影响因素地价指数或土地质量地价指数，利用指数修正城镇分等土地质量分，从而平衡城镇地价，最后，结合专家咨询意见，重新调整、平衡城镇地价。

　　（三）城镇地价幅度平衡平均值法。利用同等城镇各类用地价最高地价值或最低地价平衡值，求得各等城镇各类用地地价幅度值。影响城市地价的因素是多方面的，应从多个角度来考虑。在充分考虑社会、自然、经济等各方面因素之后，对该地价幅度进行修正，以得出适当的幅度值。

　　成本一－效益法。依据地价定义，采用成本分析的方法，对照各等城镇各类用地最低地价平均值，确定城镇种类用地最高地价控制幅度。最后经专家咨询、调查确定。

　　（四）同等城镇不同用途地价合理分析不同用途间的地价也应是地价平衡的内容之一，应对不同用途地价的差异进行合理分析、调整，使其满足合理配置土地资源的要求。

　　供求关系是影响地价的主要因素，如果某种用途土地的地价偏高，则说明该种用途的土地数量少，需增加该种用途的土地的供应量，以防止土地投机行为发生，如果某种用途的土地的价格偏低，则说明该种用途的土地数量过多，需减少该种用途的土地供应数量。

　　在对同等城镇不同用途地价进行合理分析的同时，必须要考虑到土地供求关系对于地价的影响。

　　（五）城镇地价偏差值的估计宏观分析结果与微观现实情况难免会有差异这是实际情况。因此，在平衡地价过程中，要科学地分析得出各等城镇允许地价偏差幅度值。基准地价是政府土地估价机构或政府管理部门根据土地级差收益分等定级，通过大量调查研究和数理分析所求得的不同等级的土地平均价格，它是整个土地价格体系的核心。

　　四、城镇中观地价一基准地价审核

　　（一）基准地价的内涵与外延1993年原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》对基准地价是这样定义的：“基准地价是对城镇各级土地或均值地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价？quot；。

　　这一定义是对住宅、工业和商业用地进行定价。这样划分土地用途，使地价适用性受到了限制。一方面，这种划分与我国出台的文件对用地类型的划分不一致。地价是对营利性用地而言的，而且地价会因用地微差异而变化。现在对土地分类的依据主要有两个，一是1989年原国家土地管理局批准的《城镇地籍调查规程》，就营利性用地，一级类型有商业金融业用地、工业仓储用地、住宅用地，其中商业的二级类型又分为商业服务业、旅游业、金融保险业；工业仓储用地二级类型为分为工业和仓储用。二是1990年国务院55号令所提出的五种类型：居住用地；工业用地；教我国的基准地价大多是在定级的基础上进行的，而各级成果中把土地分为3～5级的城镇居多，这样，这些城镇的基准地价也就只有3-5个档次，其实，城镇土地的地价是参差不齐的，变化很大，仅靠这几个档次来归类地价，无疑太粗了。均是在划分均质地域的基础上求基准地价，并用区片价来表示。当然，如果能把定级成果进行修改，使其更详细，也是可以的。

　　（二）基准地价审核城镇基准地价是城镇宏观地价的具体化，其地价水平应在城镇宏观的约束下合理表现。城镇基准地价表现的合理性关系到城镇内部土地资源区域配置的合理性，对其水平的审核或建立审核依据（标准）是城镇地价平衡的延续。

　　基准地价的审核主要是根据基准地价表达形式进行审核。基准地价可有两种表达方式，级别基准地价与区域基准地价，级别基准地价的评估有两种，一种综合定级分类估价；另一种是分类定级估价。审核的重点是在城镇整个地价水平约束下，分析地价水平的高低与级别大小的关系。级别的大小审查主要是某一级地占整个城镇的比例是否合理；地价水平可以有两种表示方式，一种是平均值，另一种是地价幅度，审核的重点是地幅度或均值是否合理，基准地价大小应与土地级别大小、区位条件地价内涵相一致。

　　区域基准地价的审核主要是区片面积大小是否合适，用途是否合理，这些条件是否满足用地要求，以及它与地价的相关关系和地价内涵。

　　由上文可知在城镇整体地价水平约束下，分析地价水平的高低与级别大小的关系。因为地价水平与级别大小是呈正相关的关系，地价水平的高低也就反映了级别的大小，反过来级别的大小也应作为地价水平的根据。地价水平与级别大小是互动的。但是这种互动是在一定限度内的互动，地价水平应以级别大小为中心上下波动，但该波动在一定的允许范围内，而且该波动从长远的趋势来看，是趋于平衡的。

　　我们在审查级别时主要是审查某一级地占整个城镇的比例是否合理。在该项工作中，我们应先一步审查在该城镇中土地的分级是否合理，也就是说，均值地域划分的是否合理。正常情况下，经济发达地区、其土地的分级应越多，即均值地域的面积应越小。只有在确认该城镇土地的分级是合理的前提下，我们审查某一级地占整个城镇的比例是否合理的工作才是有意义的。在该项审查工作中，我们应参考不同城市的性质来定。对于工业城市来说，毫无疑问，工业用地所占比例较大。而对于旅游城市来说，商服业用地所占比例应较大。其他如城市经济状况、人口素质、生活传统等因素都是我们应该考虑到的。

　　因为地价水平可以有两种表示方式，一种是平均值，另一种是地价幅度，针对这两种表示方式，我们的审核应有不同的侧重点，对于平均值来说，其主要反应了地价的平均水平，体现了该城镇的整体水平。而地价幅度所反映的内容则较多，其上限和下限分别代表基准地价的上下限，地价幅度过大或过小都是不正常的，我们可直接通过基准地价或将基准地价修正后对地价幅度进行控制，便其在合理的范围内波动。

　　五、城镇微观地价——地价参数审定地价评估过程中涉及到大量参数的确定，如：税费、利息、利润率等等，这些参数确定的合理与否，直接影响评估价格、出让底价标准的合理性。因此，需要合理地界定参数选取原则与依据。

　　（一）税费土地评估中涉及的税费种类较多，各地在评估中采用的标准不尽相同，选项的项目也不尽相同，因此有必要对这些税费进行审核，审核的内容包括：税费是否合理，哪些税费应计入地价，哪些不应计入地价，各种评估方法的税费组成等等。在地价评估中，可采用的估价方法不同，则应计的税费也不相同，因此，需针对各种不同的估价方法确定其税费。

　　（二）利息在土地评估中必不可少地要涉及到利息。利息计算与否、计算的方法等在很大程度上影响着地价高低。利息是在评估土地或不动产时考虑的资金的时间价值。利息的审核包括利息的类型，如是按贷款利息计算，还是按存款利息计算；利息的计算周期，如是按整个开发期，还是开发期的一半，是一年利息还是多年利息，按部分年度算，还是按整个年度计算等等。所有这些，皆在审核范围之内。

　　（三）利润率投资的目的就是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，也是为了获取相应的利润。利润率的审核包括利润的选取标准，是行业利润率、社会平均利润，还是实际利润以及不同的开发期所对应的投资利润率。

　　各地的市场发育状况不同，不同地区、不同的行业、不同的项目采用的利润标准也不同。在土地评估中，投资回报率的确定通常考虑以下三方面：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率较低，因此，如果是单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。

　　（四）土地增值收益率土地由于用途改变而产生增值，土地增值收益率理论应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。

　　土地本身是一种自然产物，但由于土地所有权的垄断，使用土地是要支付地租的。而且除了这种意义的地租外，因开发而投入的资本的利息，也往往以地租形式表现出来，在地租总额中作为一个外来组成部分。所以地租就包括了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分。土地价格即以地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。在分析土地价值时，把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴；根据土地资本与土地物质有不可分离的特性，把握土地资本改变了土地物质的性能，造成土地收益增加，土地发生增值，从而地租上涨，地价随之上升的过程，分析计算地价。

　　（五）还原利率从理论上说土地价格是地租的资本化，即地租与地价的比率就是还原利率，当前还原利率采用的标准不相同，有采用贷款利率的，有采用存款利益的，也有采用实质利率的等等，由于前几年金融市场利率的不断调整，土地评估中采用的利率也不尽相同。

　　还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。土地还原利率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。还原率随房地产的种类不同而不同，对投资风险大的房地产，其还原率高，反之，风险愈小，还原率愈低。因此，评估不同地区、不同时间的相关较大，需要加强对还原利率的审核确定合理的标，保证评估出的土地价格具有现势性。

　　（六）开发期开发建设期是指从取得土地使用权到不动产全部销售或出租完毕的一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期、工程建设期、空置或租售期。土地开发中开发费在开发建设中所占的时间长短不同，因此应明确利息的计息时间，有些需要按建设期计算，有些按建筑期计算。另外开发建设期应根据项目可行性研究的项目特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。

　　六、维护地价运行的客观措施为了维护城镇的地价平衡，客观公正地反映评估时占当地的地价水平，需要采取以下措施：

　　（一）建立标准宗地制度与地价监测制度在各城镇各级、各类用地或区域内设立标准宗地，标准宗地的选取要具有代表性，并定期采集样点进行监测，更新基准地价便于城镇地价平衡与协调。

　　（二）实行地价公示制度对评估出的基准地价、标定地价和标准宗地地价定期向社会公布，资料公开化，并且可以查询，可使投资者了解基准地价等信息，了解投资地区的地价水平，对选择投资方向和地点有很大帮助，有利于吸引外资。同时，使土地交易双方、国土资源管理部门都依据同一信息了解市场情况，促进土地交易规范化，保证土地市场的正常秩序，使土地使用者和国家所有者的利益都能够得到实现。[1]

　　（三）地价查询信息化建立城市地价动态监测网，以因特网方式建立城市地价变更数据库，实现地价信息的动态更新，并发布全省地价指数，各城镇地价指数，实时监测城镇地价，实现地价信息，社会化服务。

　　（四）完善土地交易申报制度与一级土地市场地价认证制度为加强对土地转移价格的申报管理，加快土地市场的培育和建立，克服瞒报、虚报土地成交价对土地市场的不良影响，国土地资源管理部门应健全土地登记制度，加强对土地出让、转让、出租、抵押等经济话动的登记来掌握土地交易价格，实施地价管理，凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请土地登记，同时申报土地资产价格或土地交易价格。国土资源管理部门要以基准地价和标定地价为依据，加强对申报地价和租金的审核，完善对基准地价、标定地价、地价优惠额、成交地价、租金、抵押及土地他项权利状的登记，并通过计算土地增值，收取相关税费、行使优先购买权和租赁权规定最高限价等措施，调整地价，维护合理的价格水平，保证土地市场的正常运行。国土资源管理部门还应特别注意对一级土地市场土地出让价格的认证制度，规定土地出让最低价，防止土地投机现象发生。