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浅析物业管理中维修费用的控制
［摘要］物业管理是一个新兴行业，作为维修工作是物业管理公司工作的一大内容之一，维修费用是物业管理费用的重要组成部分，控制好维修费用对降低物业管理费用意义重大。
物业管理是一个新兴行业，微利的服务行业，物业管理公司如何在日益激烈的经济环境中求生存、求发展呢？而物业管理费收入的数额大小又不能由公司随意确定，是根据公司向用户所提供服务项目的不同性质、当地经济发展水平，按政府定价、行业定价和协议定价来确定；只有通过在对用户优质服务的基础上，控制物业管理成本费用的开支来提高公司的竞争力。维修工作是物业管理公司工作的一大内容之一，维修费用是物业管理费用的重要组成部分，它包括大楼外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、排水系统及其他机械设备、机器装置等公共物业及配套设施的维护保养费用，控制好维修费用对降低物业管理费用意义重大，因此，我认为要围绕如下三大方面来工作，达到既维护好物业管理各种设备，又控制好了维修费用。
一、认真编制维修费用的全年预算
首先，由公司工程部计划列明维修项目的内容、规模、金额。规模是指大修、中修还是小修。其次，财务部应根据历史会计资料、目前市场维修行情对预算作出修改意见。历史会计资料包括设备新旧程度、往年可比项目、可比规模的支出情况，再次，听取其它部门意见，如计划部、采办部和公司领导的意见。最后，预算交由预算委员会讨论通过后确定全年维修费用的预算。
二、建立和完善维修费用审批制度
（一）事前审批
财务人员必须参加合同的谈判，根据预算资料就财务方面提出意见。若是中修或大修合同须附合同修理工程预算表。合同内容、合同金额、会间预算经主管领导审批后，合同调法部才可与维修单位签定维修合同。
（二）事中审批
预付维修合同款时，根据公司资金管理办法的规定、维修工程预付款的规定、合同的约定等来支付维修工程款，财务人员还要随时了解工程进度。
（三）事后审批
工程完工结算时，要注意前面预付款有无发票，收尾工程款有无扣除保修期的金额，更重要的是工程人员的验收签字、公司主管领导签字。
三、控制和降低维修费用的主要途径
（一）签定定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签定定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。
（二）采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。
（三）把握好维修时间。平时就要注意小修理，该修时要及时修理，别让机器超负荷运转后才修理。
（四）作好当地维修行业的信息调查和信息收集。物业管理公司就有技术工、维修工，对于小修、中修工程，也许由公司的工程部来组织就能完成。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。
总之，维修费的控制也还有其他许多方面，许多方法可进行，我觉得在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平，试想，如果一座大厦经常突然停电，电梯不能运转，空调不能运转，办公设备不能运转，那影响多大，所以，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。
物业管理是一个新兴行业，微利的服务行业，物业管理公司如何在日益激烈的经济环境中求生存、求发展呢？而物业管理费收入的数额大小又不能由公司随意确定，是根据公司向用户所提供服务项目的不同性质、当地经济发展水平，按政府定价、行业定价和协议定价来确定；只有通过在对用户优质服务的基础上，控制物业管理成本费用的开支来提高公司的竞争力。维修工作是物业管理公司工作的一大内容之一，维修费用是物业管理费用的重要组成部分，它包括大楼外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、排水系统及其他机械设备、机器装置等公共物业及配套设施的维护保养费用，控制好维修费用对降低物业管理费用意义重大，因此，我认为要围绕如下三大方面来工作，达到既维护好物业管理各种设备，又控制好了维修费用。
一、认真编制维修费用的全年预算
首先，由公司工程部计划列明维修项目的内容、规模、金额。规模是指大修、中修还是小修。其次，财务部应根据历史会计资料、目前市场维修行情对预算作出修改意见。历史会计资料包括设备新旧程度、往年可比项目、可比规模的支出情况，再次，听取其它部门意见，如计划部、采办部和公司领导的意见。最后，预算交由预算委员会讨论通过后确定全年维修费用的预算。
二、建立和完善维修费用审批制度
（一）事前审批
财务人员必须参加合同的谈判，根据预算资料就财务方面提出意见。若是中修或大修合同须附合同修理工程预算表。合同内容、合同金额、会间预算经主管领导审批后，合同调法部才可与维修单位签定维修合同。
（二）事中审批
预付维修合同款时，根据公司资金管理办法的规定、维修工程预付款的规定、合同的约定等来支付维修工程款，财务人员还要随时了解工程进度。
（三）事后审批
工程完工结算时，要注意前面预付款有无发票，收尾工程款有无扣除保修期的金额，更重要的是工程人员的验收签字、公司主管领导签字。
三、控制和降低维修费用的主要途径
（一）签定定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签定定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。
（二）采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。
（三）把握好维修时间。平时就要注意小修理，该修时要及时修理，别让机器超负荷运转后才修理。
（四）作好当地维修行业的信息调查和信息收集。物业管理公司就有技术工、维修工，对于小修、中修工程，也许由公司的工程部来组织就能完成。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。
总之，维修费的控制也还有其他许多方面，许多方法可进行，我觉得在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平，试想，如果一座大厦经常突然停电，电梯不能运转，空调不能运转，办公设备不能运转，那影响多大，所以，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。
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