提要：通过分析金融危机爆发原因，揭示公允价值的弊端，指出其并不是全球金融危机的罪魁祸首，它只是一个放大镜的作用。结合美国金融危机和公允价值在我国房地产企业存在的问题，分析中国房地产行业所面临的挑战，并就如何对待公允价值提出建议。

　　关键词：金融危机；房地产企业；公允价值

　　公允价值的概念最早是由上世纪七十年代成立的美国财务会计准则委员会提出的，并开始应用于一些非货币性资产和债务的案例之中。至八十年代，美国发生了储蓄和贷款危机，人们对历史成本会计产生了怀疑，将目光转向了公允价值计量模式。自此，公允价值计量模式得到了广泛的应用和不断的扩展。但是，公允价值的探索与应用并不是一帆风顺的，2008年9月在美国全面爆发的金融危机就是一次深刻的教训。

　　一、金融危机的爆发

　　2008年9月爆发的金融危机与房地产企业及公允价值计量模式有着密切联系。它从本质上来说，就是美国的房地产次级抵押贷款引发的。

　　在此之前，美国的房地产市场供

　　不应求，银行、金融机构为获得高额的利息收入，开始向还款能力比较低的人提供房屋贷款。但是这种贷款能够确保收回是有前提的，一是房地产价格要不断上涨，确保贷款人无法偿还贷款的情况下，有足以偿还房贷的不动产作抵押；二是有相应的监管部门保证该贷款的质量。

　　而显然，当时美国的金融监管能

　　力已经无法跟上金融衍生产品发展的步伐。加之，2007年开始房地产价格急速下降，次级抵押贷款无力偿还，导致了次贷危机，并引起一系列金融衍生产品的价格下跌，从而爆发了全球金融危机。

　　二、公允价值视角下的金融危机

　　公允价值的确定来源有三个：1、活跃市场上的公开报价；2、最近市场上的交易价格；3、未来现金流量的现值。

　　美国房地产使用的就是公允价值的计量模式。当房地产价格处于连续上涨阶段，其公允价值远高于历史成本，因此，这类企业就需要确认大量的未实现的增值额，而这些全部计入了企业当然的净利润。而当房地产价格下跌时，又因其公允价值急速下滑，导致以前未实现的公允价值变动损益一夕之间就要转回，并确认相应的变动损失。这就导致了一个原本看起来优质的房地产企业，短时间内就可能面临财务破产的命运。这也是金融危机来势如此迅猛的一个原因。所以，在当时曾有人将公允价值计量模式看作是金融危机的罪魁祸首。

　　其实不然，公允价值的应用是有条件的。在一个金融市场比较平稳的条件下，公允价值计量模式不仅能真实、公允地反映一个企业的财务状况和经营成果，而且不会引起资产、收益的大幅波动。在金融危机的背景下，公允价值只是起了放大镜的作用，使得这种市场变化效应在一定程度上被放大，引起市场的恐慌，促使房地产及相关金融产品的进一步下跌，从而导致了危机的加剧。但这并不能说是公允价值这一计量模式的问题，关键还在于美国的金融监管力度不够，房地产泡沫严重，以及当时的市场环境已经不适用于公允价值。

　　三、公允价值在我国房地产企业应用中存在的问题

　　2006年新会计准则颁布，扩大了公允价值的使用范围，其中对投资性房地产的初始确认、后续计量、计量模式的转变以及投资性房地产的转换、处置等都作出了明确规定。但这只是一些条文规定，实际应用时仍存在着一定难度。

　　（一）房屋估价问题。随着我国经济的快速发展，社会对土地的需求增加，而土地的总量有限，从而导致土地价格的大幅上涨。利益的驱使，导致大部分企业、个人纷纷投入房地产这一行业，加速了其价格的上涨。结果使得根据当前市场环境对房地产作出的评估价格远高于其实际的价值。

　　（二）财务报告数据的可比性受到损害。投资性房地产公允价值的确认依据，新准则要求以同类或类似房地产在活跃的交易市场中的价格为参考。而现实中，房地产的价格还与其他好多因素相关。例如，同样一处房产在一线城市就比在二线城市的价格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁华地段比市郊也要高出许多。这些对房地产价格影响很大的因素，报表使用者无法从企业的财务信息披露中获得，从而无法判断企业所采用的计量模式，这就损害了公允价值计量的可比性。

　　（三）企业净利润的大幅波动。对于一些“暴涨”的投资性房地产以公允价值计量，那么企业会将其公允价值变动的增值额全部计入当年的净利润，造成企业净利润的大幅波动。对于投资者来说，必须正确评价这部分增值所带来的利润才能做出有利的投资决策。

　　四、金融危机对我国房地产企业的启示

　　采用公允价值计量模式对我国的投资性房地产进行计量，不仅能增强会计信息的相关性、真实反映企业的价值，而且有利于企业的融资，从某一程度上来说，能够增加我国上市公司数量，同时也可以提高我国资本市场的活跃程度。对于我国目前房地产企业的发展状况，我们可以类比金融危机发生以前的情况。

　　（一）我国房地产企业的发展。目前，我国的房地产企业经历了连续几年突飞猛进的发展，房地产价格一路狂飙。而房地产行业属于资本密集型行业，基于资金短缺以及转嫁风险的需要，其资金来源主要是银行贷款。这就出现了房地产行业与金融业、资产价格与信贷增加如影随形的局面。从另一个方面说明了公允价值是顺经济周期的。在公允价值的作用下，当房地产价格上涨时，企业资本总量以及利润都会迅速增加。

　　而对于提供贷款的银行来说，为中国的房地产企业投入资金以及为房产购买者房贷都是有着相当可观的利益动机的。

　　首先，我国居民的储蓄率比较高，因此银行必须支付高额的利息费用，而要获得收益就要放贷。其次，我国银行实施的是资本充足率管理，要求达到8%的资本充足率，而这一指标在我国银行中普遍没有达到。所以，在我国目前投资渠道相对较少、房地产企业高速发展的当下，银行资金很容易流入预期收益相对较高、风险相对较小的房地产行业。

　　资金大量涌入房地产行业造成投资过度，加上国家宏观调控失利时，就会出现房地产泡沫。而一旦企业选择公允价值的计量模式，资产的入账价值就会随着市场的变化而波动。当房地产价格长期增长的势头逆转，出现大幅下跌，可能就会出现又一次由房地产企业引发的危机。

　　（二）金融危机对我国房地产企业的启示。我们要慎重对待我国现在面临的局面，采取必要的宏观调控措施，转变我国经济发展的重点。除此之外，还要正确对待公允价值在资产计量中的应用。借鉴美国金融危机的教训，完善我国的金融监管机制；在与国际趋同的同时，结合中国的国情，制定相应的准则。企业也要谨慎使用公允价值计量属性，正确估计自己所在的经济环境，一旦自己所处的经济环境不再适用公允价值计量时，要结合历史成本进行计量，有效防止公允价值对不利情况和经济泡沫的放大。此外，在企业对外财务报告披露中，可以以历史成本计量属性为基础进行表内确认，将其公允价值及其期间变动作为附注进行表外披露。

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