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楼市:人生最安全的投资

来源: 商界评论 编辑: 2010/03/25 08:58:25  字体:

  导读:在我们这代人可预见的未来,房地产都将是绝对的王者。

  2009:房地产是保八功臣

  2009年,房地产虽然被排除在“十大振兴”产业之外,但无疑是中国保八的首要功臣,是当之无愧的“无冕之王”。

  国家统计局公布的数据显示,2009年国内生产总值为33.5万亿元,同比增长8.7%。而去年全年房地产开发投资3.6万亿元,增长16.1%;商品房销售额4.4万亿元,净增75.5%。约占GDP总额的13.13%了。这一年北京的成交金额超过以往三年的总和。由于产业链极长,房地产至少带动上下游50多个行业。

  如果说数字有点冷,那么普通百姓的切身感受就要真实得多。开盘前连夜排号,卖方坐地涨价,办二手房交易手续不得不雇人排队……

  但回顾这一年的舆论却是十分有趣,年初说房价深不见底,然后是断言“小阳春”后才是严冬。进入第二季度,北京、上海等重点城市迅速回暖已经无法否定,开发商也频频出手拍地,媒体却热衷于炒金融危机第二波,房价仍将回落。

  房市量价齐跌,年末又说泡沫已成拐点又至……保守得一再叫人观望,频频武断预言崩盘,这些言论听起来很中肯,但如果真的持币观望只能又一次“望房兴叹”了。现在,媒体的主调又是观望,如果房价向上就炒泡沫论,反之就说深不见底……看样子2010年又要这样忽忽悠悠地过了。

  那么进入2010年,中国的房价是继续高歌猛进还是冲高回落,全世界人民都急切地盼望有个答案。

  2010:房产投资依然是最安全的

  哗众取宠者说2010年房价会跌80%,真要是那样中国经济早已崩盘了,还有谁去买房!年初调控的目的是“抑制房价过快上涨”而不是让它降。而物业税的“前途是渺茫的,道路是没有的”,“放风”的目的主要是从心理上震慑炒房者。

  我们当然要从别国的房地产泡沫中吸取教训,而只要用好金融工具就可无忧。比如将一套房首付提至四成、二套提到六成,就可大幅降低房价被爆炒的风险。再比如,我们永远不要像美国那样从房贷衍生出复杂的金融产品,将泡沫放大、扩散到全球的整个经济体。

  我们不能说房价永远只升不降,但是若以二三十年为尺度,房价的升值空间会高于股票,而风险会更低!所以,只要不是在最疯狂的时候下单,只要量力而行,房产是一项低风险、高收益的投资。

  具体到房价走高的原因,目前有三个流行的说法:投机炒作,开发商暴利和地价攀升。但这三点都是伪命题。

  其一,年交易额达4.4万亿元的盘子不是炒房者能撬动的。从局部看确实有“炒房团”买下大片楼盘造成价格暴涨的事例,但从全局来看炒房者是“被投机”的,它们只是在赌房价上升的趋势,而不是造成上涨的动力,更无法阻止房价下跌,如果他们真有这么大的能量,那就不会出现2008年底、2009年初的房价下跌了,由此看,民间游资充其量也就是助涨杀跌而已。其二,开发商的暴利是市场给的,每平方米3000元的楼面地价原本打算开盘卖1万元,但购房者打破头地排队,一期1.5万元开盘销售一空,转眼被炒到2万元。谁做开发商还会以1.5万元做二期的开盘价?2.5万元就很客气了。看来开发商也是“被暴利”的!最后,以“招、拍、挂”价格大涨责难政府也冤,一块地拍卖底价10亿元,竞拍几十轮,最后以30亿元成交,怨谁?

  纠结半天,三个“责任人”却原来都是被动的!看来房价上涨另有原因。如果说真正左右房价走势的是千万普通市民,肯定有人不乐意,但事实却是市民的收入与房产的消费习惯决定了房价上涨。

  首先,是工资上涨支撑了房价。暂时的、局部的背离可能发生,但总体上是收入决定了房价。其次,房子是必需品,定价取决于潜在购房者的竞争。任何交易品都可以用下列三种定价方式中的一种,或两三种的组合。第一种是普通商品的定价方式,如大白菜,它的价格随供求关系变化在成本上下波动;第二类是投资品的定价方式,最典型的是股票,它的价格完全取决于对未来的预期。如果确信一只股明天能涨到20元,人们会毫不犹豫地买进它,哪怕现在是一文不值的垃圾股,只要扣除手续费还有钱赚;第三类是“人生必需品”的定价,这些商品或服务不仅人人必备,而且愿倾其所有获得尽可能大的满足,如被称为“新三座大山”的教育、医疗和住房。

  试想,如果负担得起谁不会让自己的孩子受最好的教育呢,谁不愿意让自己尽可能健康长寿,谁不会选择适宜的地方和尽可能大的房子居住呢?就第一类物品而言,买家的“对手”是大自然,因为生产成本是由自然规律决定的,白糖就是比玉米面贵;就第二类物品而言,投资者面对的是命运;就第三类物品而言,人们的“对手”是同类。潜在购房者的“敌人”就是那些和他一样整天喊买不起房子的人们(而非开发商)。假如一对北京夫妻预计未来30年的总收入是300万元,他们肯定不甘心只花30万元蜗居在近郊,而是会花掉100万元买尽可能方便、尽可能大的房子。但大家都这么想,都向交通便利,环境雅致,医疗、教育、文化等公共资源丰富的市中心挤,于是100万元可以买到的房子就从二环退到三环、四环、五环,并且面积越来越小……

  所以,在我们这代人可预见的未来,房地产都将是绝对的王者。从内需角度看,随着经济发展恩格尔系数逐年下降,食品及生活日用品的增长潜力有限,私家汽车并不适合资源贫乏的中国,与住房相关的消费越来越成为带动全局的龙头。最后,还有地方政府割舍不了的“土地财政”。而从购买潜力来看,日本早已“老龄”、欧洲人口负增长、美国人少地多,加拿大、澳大利亚地广人稀,阿联酋本地人口不到100万,迪拜只是七个酋长国之一……而中国有13亿人,且还在增长,18亿亩耕地是底线不能破,除去高原、大漠、山川,适宜居住的地方并不多,而波澜壮阔的城市化进程却才刚刚开头。

  而且与股票、黄金、古董、邮票等一切投资品不同,房屋本身还有巨大的使用价值。自住可提高生活品质,出租将取得租金收入。假如今天北京CBD小户型的租金相当于一个白领半个月的工资。30年后,这套房的租金仍将相当于那时白领半个月的工资。对于已经退休了的你,这笔钱也许大有用处。

  所以在力所能及的条件下,积极寻找机会持有多套住房是上策。

  何时下手

  房价波动,“砖家”鼓噪,媒体人云亦云,房托唱多,哗众取宠者唱空,手握现金的“准业主”应有自己的一定之规。这个“规尺”不在专家手里、也不在媒体嘴上,它就在每个人的身边——决定房价上涨的两个要素刚好指明了房产投资的两个关键思路。

  一是纵向核算自己的收入。不必在高点冒进,也不要在低点徘徊不前,要以自己家庭未来收入预期为根本依据。

  假设夫妻两人都受过良好教育、收入稳定,年收入合计为18万元(两人月薪均为7500元,这在一线城市属中下水平),拟购单价1.8万100平方米的住房一套,总价180万元。按流行的算法,“房价收入比”高达20倍(按一个人的收入计算)。而如果是两夫妻共买,“房价收入比”就下降到了10倍。

  另外,中国是一个发展中国家,GDP增长在内忧外患的2009年仍然高达8%。尽管工资水平不可能与GDP完全同步,但总的增长趋势无可否认。分别以5%、8%和10%作为工资的年增长率,夫妻两人未来十年的总收入将是226.4万元、260.8万元和286.9万元。也就是说用发展的眼光看,夫妇两人可以较为轻松地在10年之内完全付清房款。如果按年均5%的增长率计算,两人未来25年的总收入可达到859万元,花180万元在房子上一点也不过分!当然,如果年岁已不小,职业前景不乐观,则要量力而行。

  民众的心理是这样的,一旦横盘大家就开始观望,越跌越不敢买,再等等也许能省几十万元。其实,在核算自己未来收益的基础上,当房价落入自己的购买能力之内就可以准备出手了。这个时候买房有50%的概率会后悔一两年,因为房价可能进一步下跌,但两三年后一定会涨起来。房价跌的时候不买,百分之百会后悔一辈子。

  二是横向与自己的“对手”比较。

  政府是根据民情调控房价,开发商也只能随波逐流。既然对手是同类,那么紧盯左邻右舍就是了。张三、李四买得起180万元的房子,你就快点下手,不要指望跌到150万元。因为也许在175万元的时候张三就下手了,170万元时李四也忍不住了。张三、李四都买了房,市面上可供出售的房源就不多了。因为开发商的资金是滚动的,卖不掉房子就没钱盖新房,更不会去拍地,前两年流拍现象一度蔓延,正是因为开发商对房价的敏感绝不在任何人之下,购房者可以选择暂且租房,开发商资金链断裂只有死路一条。一旦房价走势不明朗,开发商立即会停止拿地,降低开工面积,放缓开发进程,手握尽可能多的现金。

  以2009年的统计数据为例:销售面积增42.1%,销售额却增长75.5%,说明均价升了23.5%;买了9.3亿平方米,竣工只有7亿平方米,说明存量少了2亿平方米,降幅达25%;全年总投资3.6万亿元,资本来源却达5.7亿元,加上4.4万亿元的销售收入,理论上讲开发商手里的钱增加了6.5万亿元!库存减少,现金剧增,如果说金融危机爆发之初个别激进的房企面临资金面断裂之险,如今可算“轻舟已过万重山”,指望它们抛盘自救已经不可能了!所以,如果周围想买房的人有两三成已经出手,可交易的房源将显著减少,下跌的空间基本被封堵。反之,如果你发觉同事七拼八凑才交了首付,月供比夫妻两人的工资总额还高,那就是房价太高了。没有坚实购买力的支撑,房价必然回落。

  选择何处

  近来海南房价飞涨,一夜暴富得让人眼热。正所谓“只见贼吃肉,不见贼挨打”,炒房者最早的“滑铁卢”就是海南!

  房地产投资金额大、周期长,变现成本高,普通投资者应当从身边做起、从改善居住条件做起。首先在自己工作、生活的城市买房。如果是房价高的一线城市可以先买一套小户型,总价是主要的考虑因素,不方便住可以租养房。这样做的目的是使个人资产与住房“挂钩”,将来可以卖掉房子按揭买大房,资金允许不卖更好。

  如果有充足的资金可以在全国范围内选房,这要考虑四个因素:稀缺性、容积率、建筑及物业管理水平、市场化程度。

  城市中心区、风景名胜区会越来越稀缺。北京颐和园里别墅就那么几套,卖完就完了,卖多少亿元算贵呢?容积率是项目建筑面积与占地面积的比值,中国地少人多容积率走高是大趋势。1.0以下是别墅,几乎没有新的土地供应。3.0就相当拥挤了,假如一个项目占地10万平方米,建筑面积30万平方米,尽管每套都是150平方米的“准豪宅”,但2000套房里的人都下来溜达是什么景象,那真是人到一万、无边无岸。如果同样一个占地10万平方米的项目容积率是1.5,也是150平方米一套,住着1000户人家。显然,两个项目居民的生活质量还是有本质区别的。第三是建筑质量和物业管理水平。潘石屹的房子卖得好,但耍小聪明不管物业。结果北京建外SOHO那么好地段的房子闹到停水、断电,没有供暖,业主与物业打上法院……这样的项目不论是出租还是售卖都低于同地段、同品质房源。最后,各城市住房的市场化程度差距很大。不少二、三线城市外来人口少,本地居民非市场化取得住房的价格很低(甚至是零成本)。商品房起步阶段定价不可能高,因为存量“已购公房”的成本太低。历史证明,从非市场化过渡到市场化的过程,房价上涨的速度、力度与空间都是最大的。

  物业税的风险评估

  目前购房最大的风险来自政策,比如最近热起来的物业税。关于物业税有三个难解的结:怎么收?凭什么收?向谁收?

  怎么收是技术问题,物业价值怎样令人信服地评估?工薪族的所得税扣起来方便,如何向来自五湖四海的业主征收物业税呢?都不交怎么办,把商品房直接改成监狱?北京等城市针对商业地产的物业税已经“空转”了六年,仍然不具备推出条件,住宅开征物业税还遥遥无期。

  凭什么收?中国土地是国有的,商品房获得最长70年的土地使用权,本质上是租赁。“招、拍、挂”中“地王”频出,相当于一次性支付了天价租金,且远远高于底价,最终还得由购房者承担。如果另外再征物业税,相当于又收了一道租金。假如一块地70年的出租底价是10亿,我一次性付你30亿,你凭什么每年又来收5000万元?

  向谁收?住房产权的取得途径千差万别,以北京为例,国家机关、部委、军队的老同志可能是无偿取得,现任人员可能以远低于市场的价格取得,还有房改房、两限房、经适房、老城区回迁居民也会以低价取得,房奴从市场高价购得。地税的人敢进军队大院里评估收税吗?或者拿中直机关和部委领导开刀?此路不通!那么向老城区的回迁户收,但是他们收入不高,许多人还需吃低保,高额物业税是绝对交不起的。最后,就只剩下“房奴”。问题是他们购房不仅没有享受到任何优惠,反而承担了“天价”的土地成本,房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税、所得税及其他名目繁多的各种收费。他们两代人的收入才凑齐首付,几个“劳力”的收入支撑月供,难道还要成为物业税唯一的承受者。这样明显不公平的现象不可能在一个现代国家里大面积出现。可见物业税的前途是渺茫的,道路是没有的!退一万步说,即使猴年马月真的开征物业税也不可能改变房价走高的大趋势,实行物业税已久的香港房价远超京、沪,不必因为物业税而不敢投资房产。

  无论如何,在中国的国情下,房产还是最安全的投资标的物。

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