我国有相当大一部分企业尤其是中小企业因为财务报表中资产总额达不到要求而不能贷款。怎样提高财务报表中资产总额的价值、提高企业贷款成功率是企业一直关注的大事。公允价值计量属性的出现和在我国的广泛应用，无疑提高了企业对资产价值计量的准确性，但同时也为企业人为操作利润、虚增企业资产价值留下了可钻的空隙。

　　一、自用房地产转为投资性房地产

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物。根据《企业会计准则第3号一投资性房地产》规定：投资性房地产应该单独计量和出售。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

　　根据以上规定，企业可以把暂时闲置的自用房地产转化为投资性房地产。又因为自用房地产是企业的固定资产或无形资产，按历史成本计价，计提折旧或摊销。当把固定资产或无形资产转换为投资性房地产时就可以按公允价值计价。又因为近几年物价大幅上涨，转换后的房地产价值可能远大于其账面价值。这样就可以实现企业资产账面价值的增值。

　　[例1]某企业有一幢楼房因为暂时闲置，该房屋的原始价值为1000万元，按直线法计提折旧，估计残值为零，该房屋预计可使用100年，已经使用20年。2008年11月30日开始对外出租，租期为15个月，该建筑物在租赁日的公允价值为2000万元。

　　该建筑物在转换日的账面价值为=1000-1000÷100×20=800（万元）。转换的会计处理为：

　　借：投资性房地产　　　　 20000000

　　　　累计折旧　　　　　　 2000000

　　　　贷：固定资产　　　　　　 10000000

　　资本公积——其他资本公积12000000

　　由以上会计处理过程可以看出，这项转换使企业净资产增加了12000000元。

　　但是处理后企业可能会出现下列两种情况：

　　第一，出租单位在租赁期间不改变投资性房地产的用途。因为租期为15个月时间相对来说比较短，如果要自用还可以在15个月后将投资性房地产转为自用房。在租赁期内不转换，除了使资产负债表中的净资产增加了12000000：~；同时对外出租还可以赚取一笔可观的租金收入，从而导致当期利润也相应增加。

　　第二，出租单位在租赁期内要改变投资性房地产的用途。企业是否转换投资性房地产为自用房地产要受如下因素制约：（1）因为租赁合同没有到期可能要赔偿承租单位违约金（用A表示）；（2）收回投资性房地产失去的租金（机会成本，用B表示）；（3）因为资产增值企业贷款成功，当期贷款的利息（用C表示）；（4）收回投资性房地产转为自用房当期给企业带来的收益（用D表示）；（5）贷款资金给企业创造的经济效益（用F表示）。则：当F+D-（A+B+C）＞0时，进行转换对企业有利；当F+D-（A+B+C）＜0时，进行转换对企业不利。

　　接上例，如果改为自用房，年创造净利润200万，贷款投资收益为100万，而贷款的年利息为80万，赔偿金为50万，年租金损失额为60万（机会成本）。则：200+100-80-50-60=110（万元）。这种情况下企业很可能要收回出租房，改为自用房。

　　若改为自用房年创造净利润为200万，年借款收益为50，年借款利息为10075，赔偿金为8075，年租金收入损失8075。则：200+50-100-80-80=-10（万元）。这种情况下，企业就不可能改为自用房。

　　同理，土地使用权转换为投资性房地产，也可实现资产增值。

　　[例2]某企业有土地使用权原价值为1000万，其使用年限为50年，已经使用10年，近期闲置，可以对外出租，租期为15月，对外出租日期为2007年10月20日，转换日，此土地使用权的公允价值为1500万。其会计处理如下：

　　借：投资性房地产　　　　　　　　 15000000

　　　　累计摊销　　　　　　　　　　    2000000

　　　　贷：无形资产——土地使用权　　　 10000000

　　资本公积——其他资本公积 7000000

　　由分录可以看出，这项会计处理使企业净资产增加了7000000元。

　　二、无形资产所有权的转换

　　《企业会计准则第6号——无形资产》规定，对于自行研发的无形资产，在开发阶段，只要符合条件就可以资本化。但是，是否符合资本化条件，有严格的要求，要有充分论证，要经相关审计并且很难达到标准。企业以此为由把开发费用全部予以费用化，以开发失败为由又把开发中的无形资产转让给个人，然后再经过一定的操作程序达到企业资产增值的目的。为了实现价值增值，企业一般在开发无形资产时要经过如下转换程序：

　　（1）企业开发费用作为当期费处理。

　　[例3]某企业研发一无形资产在研发阶段发生的费用总计20万元。则可以进行如下会计处理：

　　借：研发支出　　　　　　　 200000

　　　　贷：原材料（等）　　　　　 200000

　　确认开发失败，研发支出费用化计入当期损益。

　　借：管理费用　　　　　　　200000

　　　　贷：研发支出　　　　　　　200000

　　（2）将无形资产转让给个人，开发成功后以个人名义申请专利。

　　（3）申请成功后，个人再将无形资产捐赠予企业。接受捐赠时要经过评估，通过评估增值实现企业的资产增值。

　　沿用例3的资料，假设该研发项目开发以后通过个人申报成功之后又捐赠予该企业，经评估该项无形资产的价值为50万。其他资料如例3，则会计处理为：

　　借：无形资产　　　　　　　　 500000

　　　　贷：营业外收入　　　　　　　 500000

　　经过这样的处理，该企业资产账面价值增加300000元（500000-200000）。

　　三、持有至到期投资量分类为可供出售金融资产

　　根据准则规定，企业将尚未到期的某项持有至到期投资在本会计年度内出售或重分类为可供出售金融资产的金额，相对于该类投资在出售或重分类前的总额较大时，应当将该类投资的剩余部分重分类为可供出售金融资产，且在本年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资产划分为持有至到期投资。但是，下列情况除外：（1）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近（如到期前三个月内），市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影响；（2）根据合同约定的定期偿付或提前还款方式收回该投资几乎所有初始本金后，将剩余部分予以出售或重分类；（3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事项所引起。持有至到期投资部分出售或重分类的金额较大且不属于上述三种例外情况，使该投资的剩余部分不再适合划分为持有至到期投资的，企业应该将该投资的剩余部分重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。重分类日，该投资剩余部分的账面价值与公允价值之间的差额计人所有者权益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。

　　根据规定，将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，应在重分类日按其公允价值，借记“可供出售金融资产”，按其账面余额，贷记“持有至到期投资——成本、利息调整、应计利息”，按其差额，贷记或借记“资本公积——其他资本公积”。已计提减值准备的，应同时结转减值准备。

　　[例4]某企业因为出售持有至到期投资金额相对于出售前的总金额较大，剩余部分不再具备持有至到期投资而划分为可供出售金融资产。持有至到期投资剩余部分的账面价值为：（借方）成本207#；（贷方）利息调整为5万元；（借方）应计利息1万。此时该持有至到期投资的公允价值为：25万元。则会计处理为：

　　借：可供出售金融资产——成本　　　　　　　200000

　　　　　　　　　　　　——应计利息　　　　　10000

　　　　可供出售金融资产——利息调整　　　　　40000

　　　　持有至到期投资——利息调整　　　　　　50000

　　　　贷：持有到期投资——成本　　　　　　　　　200000

　　　　　　持有至到期投资——应计利息　　　　　　10000

　　　　　　资本公积——其他资本公积　　　　　　　90000

　　　　　　经过以上处理，本企业的净资产增加了　　90000元。

　　对于企业来说合规的会计核算，对银行等金融机构可能并不合理。金融机构在放贷时不能完全依赖企业财务报表数据，而要分析数据后面隐藏的真实故事。