一、房地产业是新一轮我国经济增长的主导力量

　　2003年以后，我国经济的新一轮增长主要有三个驱动因素：一是加入WTO后，对外开放力度加大，出口快速增长；二是城市化快速发展导致基础设施建设加快；三是国家改革住房制度释放了房地产需求，房地产业快速发展。房地产业的快速发展，带动了房地产投资，推动了投资增长，这几年我国房地产投资占固定资产总投资的比重在15％～20%。同时，房地产业发展还带动了建材、家电、汽车等商品消费。房地产业是新一轮我国经济增长的主导力量。

　　自2007年第三季度开始，我国经济增速开始放缓，主要是由于房地产投资增速下降。2008年国际金融危机的爆发又导致我国出口出现负增长，外需对经济增长的拉动作用下降。这两个因素叠加，是去年以来我国经济增速大幅下降的主要原因。房地产业的回调，主要是由于国内市场力量的自发作用，是对资产泡沫的一种自发修正，与国际金融危机无关。2003年～2007年，我国房价收入比连连上升，而且中低收入群体和高收入群体的房价收入比差距急剧扩大，房价大大高于大多数居民的购买能力，已脱离供求基本面，泡沫日益严重，出现调整是必然的。也只有充分调整，回归理性，符合国情，才能实现房地产业又好又快发展。

　　同时，由于地方政府缺乏主体税种、土地和房屋是不动产、房地产开发诸多环节都涉及政府掌控的资源和权力，房地产业的快速发展也导致了政商关系扭曲。不仅地方政府和房地产商的利益息息相关，不少政府官员与房地产商的利益也息息相关，社会上始终存在一种反对、阻碍房地产市场调整的力量，而且还很强烈。随着国际金融危机的爆发，出于保增长、保收入的需要，在一些利益集团的强力影响下，房地产市场的调整匆匆结束，价格快速反弹，又走向一个十字路口。

　　二、房地产主要指标均快速反弹

　　2009年上半年，受国家宏观调控政策和市场预期好转的影响，房地产市场加快复苏进程，一些主要的市场指标，如价格、交易量等较第一季度都有大幅提升。

　　1.房地产投资增速提高。上半年房地产投资增速虽然较去年同期有所下降，但降幅逐渐收窄，从1月～2月的下降31.9个百分点到1月～6月的下降23.6个百分点。尤其是第二季度房地产投资增长势头比较明显，开始展现出稳定增长的势头。

　　2.房地产价格明显反弹。2008年1月～2009年6月，我国房价同比涨幅呈先下降后上升趋势。特别是2009年6月份，市场价格普遍反弹，有个别项目价格甚至超过了国际金融危机之前。6月份房地产价格同比增长0.2%，虽然同比涨幅不大，但却是5个月以来首次出现正值。其中，新建住房销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.0%。

　　3.市场成交量回暖。在沉寂了将近半年之后，从3月份开始，全国主要城市的房地产交易量都开始有所回升，部分地区和楼盘还出现了“哄抢”局面。特别是进入5月份以来，全国商品房销售量大增，其较去年销售情况也大幅上升。6月份，商品住宅销售面积增长33.4%，办公楼销售面积增长7.6%，商业营业用房销售面积增长16.4%。1月～6月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。

　　三、政策调整是房地产主要指标反弹的主要原因

　　房地产主要指标的反弹，是国家实施宽松货币政策和积极财政政策的结果。

　　第一，国家增加了对开发商的贷款，并适当放松了对二套房贷的限制，刺激了投资和需求。1月～6月，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。5月、6月，全国主要城市房地产市场出现新一轮热潮，地王频现、豪宅销售回暖、部分房地产企业待价而沽的情况再次出现。另外，上半年我国新增贷款接近5万亿元，有一部分贷款变相进入了房地产市场。

　　第二，国家下调房地产项目资本金比例刺激了投资增长。5月27日，国务院调整固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%，恢复到1996年水平。根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。因此，此举有利于房产企业渡过资金难关。对现金流紧张的开发企业来说，能够有更多的现金支付能力，提高投资能力。同时，新政策也鼓励新楼盘开工，让更多房源参与市场竞争。

　　第三，市场本身的力量在发挥作用。去年第四季度到今年第一季度，全国房价都有不同程度回调，使得部分刚性需求得到满足。由于房地产具有资产属性，各种合法和不合法措施导致的房价反弹，也诱导一部分人买涨不买落。

　　第四，一些地方推出了购房落户、购房奖励等政策，也在一定程度上推动了房地产价格、交易量等指标的反弹。

　　四、房地产市场和政策仍具有较大的不确定性

　　住房是居民的基本权利。房地产业的发展不仅仅是一个经济问题，还是一个社会问题，一个政治问题，住房和房地产政策从来都是各国社会各利益群体博弈最激烈的领域。对于今后我国房地产业的政策取向，目前存在两种截然对立的观点：一种观点认为，没有房地产市场的复苏就不会有宏观经济的复苏，因此一定要实施更激进的刺激政策，在当前情况下房价上涨不会产生泡沫。另一种观点认为，保房地产行业发展不等于要保高房价，要真正发挥房地产业对经济增长的主导作用，就必须引导房价回归真实供求水平，避免人为延缓房地产市场的调整，不仅不能制造新的泡沫，还要将没有挤出的泡沫挤出来。

　　可以看出，这两种观点都认为房地产市场复苏是扩大内需的关键，但对于如何促进房地产的复苏则有着根本的分歧。而从国家有关部门近期发出的信号来看，下半年的政策取向可能是上述两种观点的折中：综合运用多种宏观调控政策，一方面刺激消费，鼓励投资，另一方面挤出泡沫，让市场恢复理性，实现保障居住、保持房地产市场平稳发展和促进经济复苏这三大目标。

　　第一，房市升温还将继续，但过热预警信号会增强，回暖速度将会适度控制。进入今年5月份以来，尽管货币当局一再表态将继续实施适度宽松的货币政策，但在面对市场中空前的信贷数字的时候，显得格外谨慎小心。银监会办公厅已于6月22日正式向各地银监和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。通知要求各银行严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。这是银监会自国务院办公厅去年底下发国办131号文件之后，第一次明确要求商业银行参照标准执行二套房贷。目前，杭州等城市已开始收紧二套房贷。

　　第二，房地产需求是调控的关键，未来政策调整很可能从信贷收缩和开征物业税开始。银行的信贷政策是调控需求的源头，根据历史经验，银行首付款比例每提高10％，刚性房地产需求将降低20%。所以，提高首付款比例及利率，可能再次成为政府抑制房市过快升温的主要措施。同时，酝酿已久的物业税可能开征，并可能根据面积大小实行差别税率。但由于房地产市场回升基础尚不牢固，调控缓冲期预计较长，紧缩性政策出台尚需时日。即使实行，也会是有保有压，在抑制投机性购房的同时，还会继续对首次购房、小户型给予一定的鼓励。

　　第三，继续加大保障性住房建设。国家扩大政府投资的举措中把增加保障性住房投资放在首位，但由于地方政府对土地财政的依赖程度很高，而保障性住房投资无法增加地方财政收入，地方政府的积极性不高。因此，有机构建议中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府投资保障性住房给予贴息或转移支付的支持。同时，政府还可能采取逆向拍卖的方式购买存量商品住房。即政府给出一定区域房地产价格的指导价，让开发商参与竞拍，低价者中标，由政府自己购买，将其用于保障性住房，卖给或租给中低收入群体。这样既可以减少政府建房的时间和人力成本，还可以消化房地产库存。

　　但由于房地产市场高度敏感和复杂，市场走向和政策取向未来何去何从，仍具有很大不确定性。在很大程度上，这取决于市场各方博弈力量的大小。