【摘要】目前，我国房地产税制严重滞后于房地产市场的发展，不符合国际惯例，而物业税的出台正顺应了我国市场经济的发展。但是，我国开征物业税的条件还不是完全具备，仍受诸多因素的制约，鉴于此，本文对有效实施物业税政策的提出了几点看法和建议。

　　【关键词】物业税 房地产 法律

　　一、物业税的含义和特点

　　物业税是国际通行的房地产税制，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。物业税具有以下特点：第一，征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外，大多数国家只对土地和房屋征税，具有较强的确定性。其纳税人为房屋和土地的所有者，课税对象为房屋及其附属物，计税依据是土地、房屋的评估价值，税率多为比例税率，也有累进税率。第二，税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种。而在财产税中大部分是以土地、房屋为主体的不动产税。第三，配套制度完善。房屋评估价值符合“量能纳税”原则，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、收入富有弹性”的特点，世界各国尤其是市场经济比较发达，税制比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度，形成了一套较完善的财产评估体系，以配合物业税的征收管理。第四，适合地方税收管理。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐匿性和地域的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地方税务部门负责征收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本。综上所述，物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。

　　综观各国税制，凡实行中央与地方分享税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税的主体税种。以美国为例，美国实行彻底的分税制财政管理体制，各级政府的收入90%以上来自于税收。联邦、州、地方三级政府各有自己的主体税种，并各种拥有比较独立的税收立法权、管理权和税款的使用权。地方政府的主体税种为财产税。再例如香港，香港地区目前的房地产税收主要有三种，包括印花税、物业税和差晌。香港 “物业税”不是以房地产市值为计税基准，而是以房地产出租的租值为计税基准，这就避开了因土地使用年限不断下降而形成房地产市值下降从而影响税收的问题，应当承认采用房租为计税基准是一个好办法，虽然房地产因土地年限下降而房地产市值下降，但房租并不受影响，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋质量好，房租是变化不大的，因而“差饷物业税”收入也是可以稳定的。

　　二、开征物业税带来的影响

　　1、有利于规范房地产税收制度

　　目前我国房地产税制存在很多问题。税种复杂，内外税制有别。在房地产保有环节，对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税，对外资企业和个人征收城市房地产税，形成内外有别的两套税制，不利于公平税负下的内资企业和外资企业的平等竞争。还有一些如税基不合理、重复征税、税负负担较重等一系列问题。要解决这一问题，必须要改革现行的税费体制，通过开征物业税，将部分税种合并与取消，并清理房地产乱收费现象，严格取消不合理、不合法收费。根据WTO相关原则，统一内外税制，对内外资企业、个人统一征收物业税。变复杂的税费制度为较为规范简化的税制，避免重复征税。并进一步规范土地或房屋的转移与交易，有利于房地产税收制度的规范，为房地产企业减负、激活并规范房地产市场创造条件。

　　2、有利于改变地方政府的短期行为

　　当前的土地批租制给各地方政府带来可观的收益，也为地方政府追求政绩，通过出售土地换取收入，即所谓的“寅吃卯粮”搞建设提供便利。同时，也会造成土地资源的极大浪费。而物业税作为一种“细水长流”的土地管理体制以及相应的税费制度，可以有效地改变政府这种急功近利的短期行为，可以在一定程度上压抑政府卖地的积极性，并且使其卖地时更理性，规避目前地方政府过量开发与出让土地，促使城市土地资源的合理配置。开征物业税后，由于政府参与保有阶段物业增值收益的分配，为长期的收益着想，为增长当地政府的财政收入，政府会千方百计地优化当地的投资环境，提高辖区内的繁荣程度。在当地居住的人越多，人气越旺，会让当地的房地产不断升值，物业税也就越多，政府的财政收入就会相应增加。

　　3、有利于规范房地产市场

　　目前我国在土地买卖、拍卖上缺乏透明度和公正性，许多好的地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中，造成房价的普遍恶性上涨。“炒楼”这种现象也非常普遍，导致城市房价飘升，增加了实际需求者的购房成本，扰乱了房地产市场秩序。通过开征物业税，可以在一定程度上抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了囤积住房成本，有利于打击“炒楼”者的积极性。

　　4、导致房地产商的过度开发

　　如果征收物业税，使得土地取得成本降低，而相关税费的合并或取消，占开发成本很大比例的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发进入门槛也随之降低。现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的一个部分，如果并入，那开发商的开发成本较现在而言几乎无成本。同时，购房者的购置成本也降低，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动，出现“羊吃人”的情形，使更多农民失去土地。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。

　　三、有效实施物业税政策的若干建议

　　1、明晰土地产权，理顺各种产权关系。

　　征收物业税，必须要求房地产所有者拥有完整的房地产产权。但是，现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前比较突出的是集体土地，开发商随便占用农民土地，随便改变土地用途的现象普遍。其原因就是产权不清晰，没有明确的集体土地的法人代表。开征物业税，应理顺相关产权关系：首先，国有土地和集体土地应该并轨。当前在我国集体土地私有化是现实的，为保证集体土地的数量，应把集体土地变为国有。其次，土地使用形式应该并轨。现在从土地使用形式上看，有出让，有划拨，这两种不同形式在房地产产品的价值量上差别很大。其三，我国的住宅建设，有多种形式:商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等，除了以出让方式取得上地使用权的商品房以外，后几种性质的房屋，由于土地取得方式比较特殊，加上存在政府的转手、转包等行为，产权区分相对困难，因此，对这部分房屋的确权工作成为开征物业税的重要前提。第四，建立科学的房屋产权信息公示和查询系统。要对房屋业主的信息进行全面采集，以便明确该业主拥有房屋的性质、类型、面积以及套数，从而方便物业税征收的管理工作。

　　2、完善物业税评估体系

　　首先，统一评估体系，我国目前有建设部所属的房地产评估机构，国土资源部所属的土地评估机构以及国资局所属的资产评估机构，三者的评估对象具有一定的交叉性，对同一个不动产的评估，可能会得出三个不同的价值量。所以，对现行的评估机构进行清理整顿使评估机构真正成为不以盈利为目的的公正、诚信、公平的中介机构。其次，规范评估行为。要做到物业税评估的公平、合理，减少评估过程中的随意性，保证国家税收的严肃性，就要建立与之相关的制度，以便规范房地产评估行为。这些制度主要包括:对评估机构的选择原则及权限，对评估机构信用的评估标准，评估机构的职业能力要求，对评估机构的监督，物业税的征收管理办法等。第三，建立高素质评估队伍。除了利用相关制度对评估人员的评估行为进行规范外，我们还应在提高估价师的准入门槛、加强现有估价师的继续教育以及实行估价师等级化管理等方面进行把关，不断提高评估人员的素质。

　　3、制订开征物业税必备的法律法规

　　我国应尽快制定《物业法》，并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律，保证政府的各项措施有法可依。物业税属于财产税类，其课税对象是财产本身，但是具体征收过程会产生多税同源的问题。而今后的物业税同样将面临此类问题，与其同源的税种主要有个人所得税以及将来很可能在我国开征的社会保障税和遗产税。这四个税种都将对作为自然人纳税人的普通百姓形成税收负担。从税收制度的整体效应角度看，单个税种的制度设计应当从属于整体税制，因此，我们在设计物业税的税制及征管制度时，必须充分考虑这一客观要求，要在科学计算纳税人的综合税收负担能力的基础上确定物业税制，而不能因开征物业税使普通百姓的经济利益受到过大损失。另外，要使物业税的开征收到预期的效果，必须在实施前向公众进行广泛的宣传和辅导，做到家喻户晓，让百姓和纳税人充分了解法律规定和政策内容，认识物业税的性质、作用，了解对不动产在保有环节征税的必然性和重要性，以提高纳税人的纳税意识。

　　4、调动地方政府的积极性

　　在我国，由于现行房地产税种大都为地方税种，因此，建议实行物业税后，税收收入也应归属地方政府。与此同时，还应该适当下放税收管理权。城市政府可以在一定时期对物业税税率进行调整，以平衡预算。目前，一方面，地方没有权限调整房地产税政策，调动不了地方政府的积极性；另一方面，而中央又由于权力过于集中，包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。所以，在制定物业税政策时，在统一税政的前提下，不妨借鉴西方财政联邦制国家的一些经验，赋予地方一定的税政管理权限。地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出;而为了使收入获得长足的发展，必将更关心环境的建设，物业税收归入地方，那么税收管理权也应当适当下放到地方，使之成为真正的地方税。在中央指导下，各地根据自身情况制定不同的物业税政策，根据以脚投票的原理，人们会自己选择一个适合自己居住的区域;地方政府为了增加收入必将会创造更好的环境，制定更完善的政策。

　　5、物业税出台的时机选择

　　虽然就目前形势来看，物业税的出台只是时间问题，就长远来看其作用和政策效果也勿庸置疑。但是，一项好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益，还要尽可能地减少由此带来的震荡和阵痛。因此其开征时机和力度的选择同样需要慎之又慎。虽然前面已经提到，物业税的主要功能应当是为地方政府提供稳定、持续的财政收入。但不可回避的是，就当前中国的现状而言，物业税更多地被赋予了调控高涨的房地产市场的责任，社会各界普遍认为物业税的出台对房地产市场的价格具有平抑作用。但是由于房地产业关联度大，涉及面广，无论大起还是大落都会对国民经济和社会安定产生重大的影响。就其他国家的经验和教训来看，如果出台时机掌握不好，其政策效果很有可能不如预期，甚至适得其反。就一般情况而言，作为抑制投机的政策，其推出的最佳时机应当在投机行为刚刚开始时，在这一时期的政策效果最为明显且副作用最小。而如果在投机行为己经出现下滑，宏观经济已经由于长期高速运转而自行出现回落的情况下强行推出进一步的调控措施，则很有可能使市场信心受到严重挫伤，从而造成经济萧条的产生。这种例子在许多国家和地区都曾经出现，其教训不可谓不惨痛。因此，在目前国内外宏观经济和金融环境都处于敏感时期的背景下，其出台时机的选择应当绝对慎重。作为我国即将开征的一个全新税种，物业税开征的成功与否干系到我国税制改革的成败，也关系到社会的安定团结，其重要性不言而喻。但是，由于我国特殊的社会制度和宏观经济环境，使我们在开征之时不得不面对前所未有的难点，而如何成功处理这些难点，成为物业税顺利启动、推进的关键，这就要求我们在开征物业税之前必须慎之又慎，既要全盘考虑、统筹兼顾，又要细致入微、注重细节。

　　参考文献：

　　［1］ 洪开荣，房地产经济学，武汉大学出版社，2006.3.

　　［2］ 王伟，土地经济学，中国农业出版社，2006.2.

　　［3］ 孔凡文，房地产开发与管理，大连理工大学出版社，2006.8.