去年二季度，受次贷危机、紧缩信贷政策、消费者信心指数等因素影响，房地产企业经历了一场前所未有的寒冬。作为天津地产领域的国家队和主力军，天津市房地产开发经营集团有限公司(以下简称“天房”)也毫无例外地受到影响，销售收入大幅下滑，主营业务中土地整理收入几乎为零，房地产销售收入同比下降近50%。

　　地产公司的存活终究要靠充裕的现金流。“当时，天房的资产负债率已超过70%，不具备正常银行贷款的条件，上市公司部分项目由于不具备四证，贷款空间也很狭小。”在天房面临流动性不足、资金链断裂风险的危险关头，阎立新临危受命。积极拓宽融资渠道、降低财务风险成为他担任天房集团财务部部长以来的头等大事。

　　财务再造

　　财务出身的阎立新“术业有专攻”，31岁就当上总会计师，去年在天津市副局级领导干部公开考试中以专业第一的优异成绩崭露头角，被列入后备干部人才库，去年9月份被天房集团董事长马鹤亭招致麾下。源于对财务工作的热爱，阎立新上任之后从财务开始进入角色。

　　“财务管理作为天房企业管理的核心系统之一，应该成为天房长期发展战略的有效管理控制工具。”阎立新说，房地产行业是资本密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要获得核心竞争能力，必须改善财务状况，谨慎选择新项目，提高财务管理水平。

　　2008年末，天房总贷款高达77.13亿元，一旦资金链断裂，将具有极大的财务风险。经过详细的报表分析，财务部门发现天房的项目大多处于“只有投入没有产出，或者投入大产出小”的情况，在存货资产变现的困难下，仅仅依靠银行贷款支撑运作的风险显而易见。阎立新带领财务部门70多位员工，在集团党委书记、董事长马鹤亭的支持下，提出一套加强现有财务管理的具体意见和建议。

　　首先是创新融资模式。天房现有的资产负债比率为71.57%，已经高于银行贷款的上限，而大量开工项目仍然需要持续的资金投入，靠资金回收再投入短期内也难以凑效，解决资金硬需求，必须拓宽融资渠道、创新融资模式。为此天房拟定了一系列创新的融资模式。股权融资、企业发债、创立保障房投资基金、参与城镇化建设发展基金，多种融资模式同步推进，箭在弦上，蓄势待发。

　　其次是加快资金回收。利用项目多的优势，天房进行直接项目合作，与北京天鸿宝业(21.51,-0.17,-0.78%)合作开发的天津湾项目就是一个成功案例。房地产开发的一个优势就是在任何阶段都可以销售，只要卖的价钱好，不妨出售一些投资大、周期长、回报不确定的在建项目，这样既缓解了短期资金紧张压力，又带来了一些投资收益。此外，今年以来天房加大房地产营销力度，在地产交易会上亮点频现，也是为了加快资金回收。

　　第三是成本费用控制。阎立新建议在集团公司层面设立如投招标、材料物资采购、施工预算管理部门，以达到重大投资项目预算双审制。目前实行的集团资金统管模式，较好的发挥了内部资源统筹调度的优势，但也助长了子公司对母公司在资金上的依赖，增加了融资成本计算分配的复杂。为此阎立新建议尝试准财务公司的方法，采用市场化手段改进集团资金管理模式，用稳定的政策和核算方法，调动子公司和母公司两个层面的积极性。

　　第四是会计核算和内控需要加强。财务部门短期内加大对新业务的研究和财务分析工作，及时提供对策，进一步完善财务内控制度，加强风险预测与防范，远期考虑构建功能更加全面的企业财务管理体系。除了做好财务分析，加强风险预测与防范，天房还将建立全面预算管理、ERP和BI系统，依靠信息化手段提供财务管理水平。

　　总体来看，天房的财务制度和内控监管体系还不够健全，财务管理方面的工作任重道远。

　　融资“组合拳”

　　融资一贯被视为房地产企业的头等大事。2008年底，天房经营性现金流净额为负值，造成对筹资活动的严重依赖。相对于很多传统行业，房地产行业需要巨额资金作为项目支持，而国家实施金融调控的政策至今没有松动。阎立新认为，即使在宽松信贷政策的2009年，银行贷款以投向以铁路、公路、基建、大宗商品等为重点，房地产企业仍面临较为严峻的融资难题。

　　为储备“过冬粮草”，天房制定了一整套融资组合拳。

　　据阎立新介绍，天房近期资本运营主要定位于发展产业投资基金。此次由天房集团发起、天津市国土资源和房屋管理局和私募股权投资公司(即“政府、企业、投资者”三方合作)独创了全国首支“保障性住房投资基金”。该基金的投资人主要由银行推荐，资金来源采取社会募集的方式，包括银行理财产品，即“银信政”产品资金。“银信政”模式一般为银行(委托人)委托信托公司(受托人)设立对应的单一资金信托计划，募集资金用于某地建设项目，银行再将信托计划拆分卖给投资者。2009年6月11日，在“第三届中国企业国际融资洽谈会”上，该基金同时与工商银行、天津分行、渤海银行、天津信托、安信信托、交银国际信托签订了合作框架协议，获批规模50亿元，首期计划投入20亿元。这一基金的推出将丰富保障性住房投融资模式，对完善房地产金融结构、化解金融风险起到积极作用。

　　另外，天房集团还与吉富中国投资管理股份有限公司(下称“吉富中国”)联合发起了“天津城镇化建设发展基金”，规模为50亿元，管理人为天津吉天股权投资基金管理有限公司，后者由天房集团和吉富中国共同出资而成，资本金1000万元，双方各占50%股权。

　　近期企业发债的前期准备工作正在积极推进，年报审批、资信评估、律师鉴定同步进行，此次天房拟发债5亿元，期限七年，利率在5%左右，阎立新说他们争取在年内获批发行。

　　除了产业投资基金外，天房集团采用资本市场直接融资方式，利用旗下天房发展上市公司平台定向增发、发行公司债，其中值得一提的是天房特别注重股权性融资，调整资产负债水平，截止到2009年6月底，天房通过定向增发、股权融资、融资租赁等各类融资方式已筹集资金30亿多元。

　　银行信贷方面，阎立新坦言自己是个非常幸运的人，因为他上任之后不久，国家货币政策由“从紧”转变为“宽松”。天房在已有银行渠道的基础上拓展合作银行范围，先后同渤海银行、上海银行、中德住房储蓄银行、滨海农村商业银行、哈尔滨银行、齐鲁银行等新兴银行建立业务合作关系，其中融资结构实现良性调整，通过到期贷款的置换，降低财务费用，强化资金成本核算，有效降低利润水平，延长贷款期限，把短期贷款向中长期贷款转换。特别是与国开行天津分行签署总投资320亿元项目的合作协议，进一步筑牢与大型金融机构的全面合作关系。

　　天房还参股中新天津生态城和天津滨海农村商业银行，与主流金融机构合作等一系列举措，打造资本运营板块，实现了资本运营与实业经营的良性互动，为保证天房集团各项业务良好运转提供了有力的资金支撑。

　　截至今年6月底，天房融资总额达到94.9亿元，比年初增加了17亿元。凭借其强大的资本运营平台和政府资源，天房集团占尽天时、地利、人和，“比如在一级土地整理中，资金、规划、拆迁、市政配套等每一个难题都让中小开发商不敢轻易涉足，利用大集团的资本优势做一级土地市场整理，已经成为天房集团的主要经营业务之一。” 阎立新说。

　　居者有其屋

　　2009年6月11日，天房发起全国首支保障性住房投资基金。

　　6月21日，天津规模最大的限价房项目——天房雅韵，被天房集团以10.9亿元率先中标，开盘销售当天就有147套被认购。

　　在天津，每四个保障性住房项目中，就有一个是由天房集团承建的。天房集团是天津成立最早的房地产开发企业，自1981年成立至今，总资产从组建时的8000万元发展到147.5亿元，年开工面积从20多万平方米增长到300多万平方米(其中社会保障性住房200万平方米)，累计开发面积已达2000余万平方米。目前，天房已经发展成为集土地开发、房产开发、基础设施投资和资本运营四大支柱产业的大型开发企业。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”自古至今，房子始终倾注着人们无限的希冀与梦想，住有所居是大部分普通老百姓一生中最想却最难以实现的梦想之一。如何解决普通老百姓的住房问题一直是政府不断探索的民生工程之一。为解决中低收入家庭的住房困难，政府提出保障性住房政策，包括廉租房、经济适用房和两限房等。

　　今年，天津市经济适用房、限价商品住房等保障性住房规划建设770万平方米，约11万套，建设规模比2008年增加两成多，是保障性住房建设规模最大的一年。其中，天房集团承担了重要的开发建设任务，开发量约占全年保障性住房供应总量的1/3。天房今年的开发建设重点工程、重点项目有20项，其中保障性住房面积占70%左右。

　　由于保障性住房相对利润低，很多地产商不愿意接手这块项目。 天房把社会保障性住房建设作为集团的“一号工程”，先后投资建设了瑞盈园、瑞益园、东城家园、东丽华明新家园、西青福悦里、静海团泊示范镇、汉沽雅安里和泰安里等社会保障房项目。

　　在承担社会责任的同时，天房也从中收益，顺利渡过去年的楼市寒冬，获得了长期稳定的发展。经济适用房和限价房等保障性住房项目虽然利润较低，但是并不存在像商品房一样的销售困境。在市场遭遇寒流的情况下，商品房的销售受到宏观政策的影响可能会萎缩，但是保障性住房却很稳定，不仅能够抑制商品房房价的不合理上涨，而且对于房地产企业来说，也可以快速回笼资金，缓解销售压力。

　　回顾加入天房一年来的工作，阎立新坦言，自己管理的资产从原来的10亿元增加到140多亿元，他的责任和工作强度也被放大了10倍，但个人的成长和磨练也在高速进行中。“在天房这样的大型企业，没有所谓的职业天花板，我可以将自己的财务专长发挥得淋漓尽致。”对于天房的前景，阎立新充满信心。