【摘 要】上世纪后十年，大多数欧美国家的房地产市场呈现了高速发展的态势，如美国的房价翻了一倍；伦敦、巴黎、莫斯科等欧洲主要城市的房价也是“涨声一片”。其中西班牙和爱尔兰的房价最为突出，分别上涨了1.5倍和3倍。然而就在2006年，欧美房地产市场“只涨不跌”的格局被美国所终结。各国房地产市场开始陆续出现疲态。本文主要对美国和英国的房地产市场金融危机进行分析，以此来研究对我国房地产市场的警示。

　　【关键词】次贷危机 房地产市场 金融市场

　　一、美国

　　被投资大师罗杰斯称为“有史以来最大泡沫之一”的美国次贷危机，是伴随着房地产“兴旺—泡沫—衰退”正常经济周期的波动演变而来。直至去年次贷风波爆发，才使得泡沫崩裂的危害升级。

　　1.次贷危机的背景。美国的住房抵押贷款分为一是优质贷款：信用分数高于660、有稳定收入、有偿债能力的优良客户。二是“Alt-A”贷款，比优质贷款高1%～2%，信用分数大多在620～660之间、但无法提供收入证明的客户。三是次级贷款，比优质贷款高2%～3%，信用分数低于620、负债较重的客户 .对房价看涨的预期使得大量闲置资金拥向了房地产市场，购买不动产的合理避税和低成本使得更多低收入者加到了炒房大军。政府“扶贫”的出发点被扭曲，信贷风险和价格泡沫不断积聚。

　　2.次贷危机的爆发。次级债是以次级抵押贷款为基础资产的证券。次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化（MBS）将其出售给投资银行，投资银行又将其打包给二级市场。如此往复，资金的杠杆效应得以显现。但如资金链中任意一条出现危机时，多家金融机构将出现“塔罗牌现象”，导致破产或亏损。如去年3月，以美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司濒临破产为标志，次贷危机爆发。

　　3.次级债危机后的房地产市场。房地产市场呈现萎靡之态。前美联储主席格林斯潘称，化解次贷危机、拯救金融体系的关键很可能是摆脱美国高达20万～30万个多余库存房屋单位。房地产市场的萎靡不仅阻滞了投资增长，也打击了居民消费信心和预期。2008年3月份新屋开工数跌破100万套，较2006年初的高峰期累积下降了60%.消费者信心指数和成屋销售情况低谷时期较最高峰期相比分别下降了42.3%和36.7%。

　　二、英国

　　格林斯潘曾经这样描述英国房地产市场：“英国比我们更可能遭受损失，这是由于英国有更多利率可变的按揭贷款。面对信用危机，英国比美国更加脆弱”。

　　1.公屋冲击计划引燃楼市逆转导火索。英国央行自2006年8月起先后5次提高基准利率，抑制了房地产市场过热发展。布朗内阁去年8月又推出公屋冲击计划（类似经济适用房和廉租房制度）。计划中提出，截止2020年英国将修建不少于300万套公屋。对于人口不过6000万人、国土面积和人口规模配比也并非丰裕的英国来说，势必导致财政紧张和楼市价格下跌。零首付的贷款政策催生了楼市的泡沫，加上信贷紧缩政策和美国次贷危机的影响，楼市萎靡、经济衰退也在所难免。

　　2.调高抵押贷款利率。信贷紧缩是楼市逆转的主要原因。今年3月，伦敦银行同业拆借利率升至6%.因为英国有更多利率可变的按揭贷款，银行间的筹资成本不断增加，整个英国市场的抵押贷款利率不得不提高，以此来严格限制贷款人的条件。英国央行表示，3月份抵押贷款许可数量从7.2万个降至6.4万个，创1992年以来的最低水平，抵押贷款总额为263亿英镑，比去年同期减少了17%.如果抵押贷款市场维持现状，英国房价在未来两年内可能还将下降15%左右。

　　3.房价暴跌。截至2008年1月，平均报价为24.16万英镑的普通住宅降到了23.04万英镑，每套下跌了约1.12万英镑，跌幅近5%.英国皇家特许测量师协会也表明，英国08年3月份房价指数已跌至30年来最低水平。英国房地产市场在持续了十年的稳定增长和高回报之后，最终出现了下滑的趋势。在整个欧洲，房地产市场明晰度最高的英国尚且如此，邻国在市场循环里的未来走势也可想而知。

　　三、英美两国房地产金融市场对我国的警示

　　根据针对英美两国房地产市场的分析，我们应该“未雨绸缪”或“引以为戒”，结合我国的特殊问题，如房地产业的预售制度、房企对银行业具有强的依赖性、投机造成的高空置率和热钱涌入房地产市场等等，提出有效的制度和措施，优化房地产市场的金融发展。

　　1.房地产金融的多元化。一是参与机构的多元化。鼓励开发性金融机构的介入，以市场化的方式进行资金运作来降低风险。二是机制的多元化。引入金融保险机制，增加抵押物担保能力的同时分散金融风险。三是市场的多元化。完善住房金融一级市场的操作规则，大力发展二级市场。四是融资渠道的多元化。考虑发展房地产业基金（如REITs）和住房抵押贷款证券化等。

　　2.房地产金融的高级化。一是高效发挥政府功能。严格控制建设用地总量，并提高土地利用水平。同时打击不良违规行为，清理整顿次序。二是建立和健全金融市场体系。包括投资体系和预警系统等。

　　美、英次贷危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，越应当加强风险控制和市场监管，建立监管制度和法律法规，采取多种措施稳定房价，保持房地产市场的有序健康发展。

　　【参考文献】

　　[1]钟 伟：美国次级按揭市场的现状及其深远影响。国际金融研究， 2007（11）

　　[2]王 静 林 琦：从美国次级债危机看中国房地产金融市场的风险。财经科学，2008（2）

　　[3]史小今：当前房地产市场的形势、问题及对策。理论前沿，2007（11）

　　[4]筱 美：谨防全球房地产市场风险。中国国土资源报，2007.8.3