用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税

    土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其税率实行四级超率累进税率，见下表：

    级　　增值额与扣除　　　　　　　　税率　　　速算扣除

    数　　项目金额的比率　　　　　　　（％）　　系数（％）

    1　不超过50％的部分　　　　　　　　30　　　　　0

    2　超过50％-100％（含）的部分　　　40　　　　　5

    3　超过100％－200％（含）的部分　　50　　　　　15

    4　超过200％的 部分　　　　　　　　60　　 　　35

    土地增值税在实际计算过程中涉及大量的数据，人工计算难免会出现失误，用Excel则能很轻松解决这个问题，且能大大提高工作效率，下面作者将与大家共同讨论一下用Excel计算房地产开发企业土地增值税。

    在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用中的利息支出，能够按房地产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

    第一步：建立Excel工作表，取名为“土地增值税”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收入、与房地产开发有关的税金、取得土地使用权所支付的费用、房地产开发成本、财务费用、房地产开发间接费用、其他扣除项目、允许扣除项目之和、土地增值额、应交土地增值税。

    第二步：输入公式

    在F2单元格输入“＝（C2+D2）*5%”，代表房地产开发间接费用按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和的5％扣除（如上述假设不存在，只需把5%变为10％，且“财务费用”变为“0”即可）；

    在G2单元格输入“＝（C2+D2）*20％”代表房地产开发企业按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和，加计20％扣除；

    在H2单元格输入“=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用于计算准予扣除项目之和；

    在I2单元格输入“=A2-H2”，此公式用于计算土地增值额；

    在J2单元格输入

    “=IF（I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF（I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF（I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF（2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%））））”。（此公式用于计算应缴的土地增值税）

    这样，计算增值税的公式全部录入完毕，下面我们举例说明公式的运用。

    如某房地产开发公司发生如下数据，收入总额5000万元、与收入对应的税金为277.5万元、购入土地使用权支付的费用为1000万元，房地产开发成本为2500万元、财务费利息支出100万元，将上述数据分别输入A2、B2、C2、D2、E2单元格，则在F2、G2、H2、I2、J2由Excel自动计算数据分别为175、700、4752.5、247.5、74.25 ，即该房地产开发公司应缴纳土地增值税74.25万元。

    用上述数据计算的增值额为247.5万元，占准予扣除项目金额的5.21％，小于50％，适用30％税率，速算数为零，应缴土地增值税等于增值额与30％的乘积，即74.25万元，与Excel计算结果一致，有兴趣的朋友还可输入不同的数据进行验证。

    另外，税法对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。因此，上述公式适用于开发非普通住宅的房地产企业计算土地增值，而要计算普通住宅土地增值则只需将J2单元格公式变为

    “=IF（I2<=H2*20%，0，IF（I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF（I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF（I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF（2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%）））））”即可。将上述数据代入公式后，因增值额占扣除项目5.21％，小于20％，增值税为“0”

    这里需要说明一点，与房地产开发有关的税金是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加，因转让房地产时缴纳的印花税已计入了管理费，因此不允许单独扣除。