《企业会计准则—收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认： （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制； （3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。
在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件： （1）工程已经竣工并验收合格； （2）具有经购买方认可的结算通知书； （3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；（4）成本能够可靠地计量。
房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入： （1）合同总收入能够可靠地计量；（2）与合同相关的经济利益能够流入企业； （3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：（1）有建造合同，并且合同不可撤销的； （2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）； （3）其余应收款能够收回； （4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。
二、软件企业收入确认问题
由于软件产品不具有实物形态，销售收入实现的确认要比一般行业困难些。根据《企业会计准则—收入》规定的精神，我们认为，软件销售收入实现应同时具备以下四个具体条件：（1）该项软件已转让给购买方，并由购买方出具验收凭证；（2）销售合同的有关条款（如安装、测试）已经履行；（3）已经收到货款或取得收取货款的凭据；（4）相关成本能可靠地计量。
与此相关的是软件研究与开发费用的处理。实务中有两种处理方法： 一是作为当期费用支出；二是转作长期待摊费用，俟软件开发成功并实现销售后分期摊入费用，若开发失败则一次计入损失。我们认为，鉴于软件开发的技术密度和商业风险，按照稳健原则，应计入当期费用为妥。这也符合现行国家统一会计制度的精神。在这个问题上，稳健原则优于配比原则。
三、一次性竞投收入的确认及其会计处理问题
一次性竞投收入是指从事商品房开发或市场租赁的公司，在招标过程获得的高于实际租赁合同约定部分的租赁收入。有人认为，该收入是招标过程中一次性产生的，应一次性计入营业收入；也有人认为，该收入应按房屋租赁年限分期转销，分期确认收入。我们认为，如果租赁期只有一年，上述两种做法，并无太多质的区别。但事实上，租赁期大多为几年。在此情况下，虽然该收入是一次性获得的，但它毕竟是由于房屋租赁而发生的，与房屋租赁年限相配比，分期确认收入，比较符合配比原则，也符合稳健原则，以采用第二种方法为宜。
四、出口收入实现的标准问题
根据《企业会计准则—收入》指南的规定，企业出口商品的收入实现确认与成交方式相关联。不同的成交方式，商品所有权的风险和报酬转移的时间不同，确认收入的时点也不一致。按离岸价（FOB）成交时，商品被运到车船或其他运载工具上，即认为商品所有权上的风险已经转移，收入可以确认；按到岸价（CIF）成交时，在商品被运到买方指定地点时确认收入。
根据国际商会《1990年通则》规定，到岸价成交时，卖方在规定日期或期限内，在装运港将货物越过船舷即已履行交货义务。卖方此时凭单交货，即象征性交货，而不是实际交货。卖方只要提交和转让提单和保险单等给买方，不管货物能否到达目的地港或在途是否遭受损失，买方均必须凭单付款。据此，我们认为，出口商品收入的实现，并不能以成交方式来确定，仍然要以风险和报酬有无转移，不同的成交方式只是确定出售的价格组成内容有所不同而已。
五、分部收入的披露问题
目前国内有关分部报告的会计准则尚未颁布，而根据中国证监会的有关规定，上市公司会计报表附注中要求披露分部报告。按照《国际会计准则第14号——分部报告》的规定，地区分部是“指企业内可区分的组成部分，该组成部分在一个特定的经济环境内提供产品或劳务，并且承担着不同于在其他经济环境中经营的组成部分所承担的风险和回报”。地区分部可以以企业的资产所在地（销售来源地）为基础，也可以以客户所在地（销售目的地）为基础。但不论以何地作为基础，当某些项目的数据如果差别很大，则必须按其他基础披露。地区分部可能是单一国家、二个或多个国家的组合、一个国家内的一个区域或者一个国家内二个或多个以上行政区域的组合。
由于现行财会法规尚未明确地区分部报告的披露方式和详略程度，企业在现阶段暂可根据自身现有的资料经整理后披露，详略程度允许有弹性。比如，美国、英国、中国；东北地区、华东地区、华北地区；浙江省、福建省、江苏省；杭州、宁波、绍兴，等等均可。如果企业确实难以对地区分部进行划分的，也可以简单区分为“外销”和“内销”。当所有销售都是内销时，可以简化表述为“均为国内销售”。
六、非经常性损益的概念
公司在界定非经常性损益时，应遵循如下规定：
1.非经常性损益是指公司发生的与生产经营无直接关系，以及虽与生产经营相关，但由于其性质、金额或发生频率，影响了真实、公允地评价公司当期经营成果和获利能力的各项收入、支出。
2.非经常性损益应包括以下项目： （1）交易价格显失公允的关联交易导致的损益；（2）处理下属部门、被投资单位股权损益；（3）资产置换损益；（4）政策有效期短于3年，越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免以及其他政府补贴； （5）比较财务报表中会计政策变更对以前期间净利润的追溯调整数； （6）中国证监会认定的其他非经常性损益项目。
公司在编报招股说明书、定期报告或申请发行新股的材料时，应将上述项目作为非经常性损益处理。非经常性损益还可能包括以下项目：（1）流动资产盘盈、盘亏损益；（2）支付或收取的资金占用费；（3）委托投资损益；（4）各项营业外收入、支出。
公司在编报招股说明书、定期报告或申请发行新股的材料时，应根据自身实际情况，分析上述项目的实质，准确界定非经常性损益。公司若将上述项目不归类为非经常性损益，应充分说明其原因及涉及金额。公司在计量上述非经常性损益时，应扣除所得税影响数。
七、房地产企业成本费用核算的两个特殊问题
1.房地产企业筹建期间费用的会计处理。房地产开发企业由其经营特点所决定，在开发项目前期需要进行征地、拆迁、补偿，以及“七通一平”等基础设施建设，需要投入大量的资金。其资金的来源除了预收开发建设资金外，银行借款是企业的主要来源形式之一。加之房地产开发项目建设周期长，在筹建期常常发生巨额的利息支出。我们认为，根据国际会计准则的有关规定，这种利息支出应当允许资本化（确切地说是存货成本化），即发生时列作开发成本或开发产品成本，待销售实现时按照配比原则转入当期的销售成本。
随之而来的问题是，筹建期间的管理费用可否资本化？我们认为，管理费用同财务费用是有所区别的。两者发生的原因各不相同。再说国际会计准则也只规定了借款费用资本化，未曾规定期间管理费用资本化。因此，房地产企业筹建期间的管理费用仍应列作期间费用，计入当期损益较为妥当。如果有的企业实行管理费用待摊挂账，注册会计师应在审计报告予以反映和提请企业在会计报表附注中予以披露。
2.土地成本的分摊基础。房地产企业土地成本的分摊是按照房地产销售面积还是按照房地产销售收入分摊。土地成本按照房地产面积分摊，符合合法性原则； 按照房地产收入分摊符合配比性原则。对此，企业应当按照一贯性和充分披露原则予以处理。
八、在成本法下是否可以按应计制原则
确认投资收益问题
有人认为，在成本法下应当按照现金收付制原则确认投资收益，在权益法下才可按应计制原则确认投资收益。其实这是一种误识。长期投资的成本法和权益法，只是对长期投资项目账面金额是否随拥有被投资企业权益的多寡调整而言。在成本法下长期投资账面金额并不随对被投资企业拥有权益的多寡而调整；相反地，在权益法下则要随对被投资企业拥有权益的多寡而调整。至于投资收益的确认，成本法下的长期投资也可按应计制原则来确认收益。当然，这种收益确认，必须要有合理、有效的支持证据作保证。
在实务工作中，为求得稳妥起见，成本法下确认投资收益应在被投资企业董事会宣告派发股利或利润之时予以体现，而不能仅仅依据被投资企业提送的会计报表来进行账务处理。在这种情况下，需要注意的是，企业确认投资收益，仅限于所获得的被投资企业在接受投资后累积净利润的分配额，所获得的被投资企业宣告分派的现金股利或利润超过上述数额的部分，只能作为初始投资成本的收回，冲减投资项目的账面价值。
九、财政贴息的核算
对财政贴息问题，若该贴息的处理在当地财政部门下达财政贴息的文件中有明确规定的，则按文件规定处理。如果财政部门下达贴息时没有明确财务处理的，实务工作中处理各异，归纳起来有以下四种：第一是冲减工程成本，第二是冲减财务费用，第三是计入资本公积，第四是列作补贴收入。
我们认为，对财政贴息的会计处理应视不同情况而定。如果该贴息对应的借款部分是用于某个工程项目的，在此项技改工程项目尚未达到预定完工之前收到的贴息，则冲减已资本化部分的工程成本，原已进财务费用部分冲减财务费用。如果该贴息超过原资本化部分的金额，超过部分冲减当期财务费用。假如技改工程项目完工以后收到贴息，则应冲减财务费用。具体参见财政部财企［2000］485号文件之规定。
如果此项技术改造贷款项目贴息不涉及项目工程的，根据财政部、国家经济贸易委员会《技术改造贷款项目贴息资金管理办法》（财经字［1999］101号）第12条的规定，企业收到技术改造贷款项目贴息，应作冲减企业财务费用处理。对于没有明确具体项目对象的贴息，视作政府补贴，计入补贴收入。至于贴息应于什么时候入账的问题，由于贴息收到的时间及金额难以确定，为稳健起见，我们认为应在收到时作相应的会计处理。
十、税收返还的会计处理
为了规范股份有限公司税收返还及其他各项补助的会计核算，财政部根据《国务院关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》（国发［2000］2号）及其他有关规定，对股份有限公司税收返还会计处理作出规定：
1.所得税问题。按照国家规定实行所得税先征后返的公司，应当在实际收到返还的所得税时，冲减收到当期的所得税费用，借记“银行存款”等科目，贷记“所得税”科目。由此可见，所得税返还实行的是现金收付制原则，而不是权责发生制原则。先征后返还政策可执行到2001年底。
在所得税项目核算时，尚需关注以下两点：
其一，有些企业实行部分所得税返还优惠政策的，据财政部财会字［2000］3号《股份有限公司税收返还等有关会计处理规定》，企业只能在实际收到返还所得税时，冲减收到当期的所得税费用；如当期没有收到返还的所得税，不能按照应计制原则计提应收返还的所得税（账挂应收补贴款）。据《企业会计制度》的规定，应收补贴款科目并不用于核算所得税返还。
其二，参照《国际会计准则12号——所得税》的有关规定，在本期确认的、对以前期间的当期所得税的调整，计入本期所得税费用。企业接受财政、税务、审计等部门的检查，由此发生的查补以前年度企业所得税的，应当计入查补当年所得税费用，而不是计入“以前年度损益调整”科目（会计报表上体现在“年初未分配利润”项目）。需要注意的是，我国《企业会计制度》第138条和《企业会计准则—会计政策、会计估计变更和会计差错更正》指南中规定，调整以前年度所得税的，应调整“以前年度损益调整”科目和年初未分配利润项目。这两种处理方法是不同的。我们认为，注册会计师应结合实际情况和补交所得税金额的大小等，灵活掌握，并在会计报表附注中予以披露。如果在财政、税务部门查处决定中明确了会计处理的，从其处理。
2.流转税问题。公司收到的先征后返的消费税、营业税等原记入“主营业务税金及附加”或“其他业务支出”科目的各项税金，应于收到当期冲减“主营业务税金及附加”或“其他业务支出”科目，借记“银行存款”科目，贷记“主营业务税金及附加”或“其他业务支出”科目；公司收到的先征后返的增值税，应于实际收到时，计入补贴收入，借记“银行存款”科目，贷记“补贴收入”科目。
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