房地产开发企业存货确认中的几个问题

    房地产开发企业存货可分为三大类：一是为房地产品的开发建设耗用而储存的资产，包括库存材料、库存设备、低值易耗品等等；二是处在开发建设过程中、尚未竣工验收的存货，主要是在建开发产品；三是处于出租经营过程中的或置存以便出售的存货，包括土地使用权、开发产品、出租开发产品、周转房等等。存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占去资产总额的绝大部分，其中，在建开发产品和开发产品是最重要的存货。由于房地产开发阶段性强，工程材料和设备根据施工方的工程进度采购、供货，较容易控制，许多材料甚至采用包工包料的方式由施工方负责，因而库存材料和库存设备较少，存货主要表现为在建开发产品和开发产品。

    房地产存货的确认中，较为特殊且容易发生争议的问题有以下几个方面：

    一、划拨土地使用权是否应确认为存货?

    在计划经济时代，所有城镇国有土地都是通过划拨的形式向企业提供。1990年开始，我国实行城镇土地有偿使用制度。根据这一制度，政府通过出让方式(拍卖、招标或协议方式)向企业供应国有土地使用权。这一制度同时规定，划拨土地使用权不得进入市场交易(包括转让、出租、抵押等)。只有用地单位向国家补交了土地出让金、履行了土地出让手续后方能进入市场。但在改革开放初期，为了鼓励房地产开发，加快城市建设，政府将大批城镇土地划拨给房地产开发公司(主要具有较深政府背景的国有房地产公司)，划拨土地使用权给这些公司带来了丰厚的土地储备。由于各方面原因，除广东等个别开放程度较高的地区外，直至90年代，划拨土地仍然在我国房地产市场增量土地供应中占主导地位。这样，部分房地产公司拥有大量的划拨土地使用权。对于这一部分土地使用权能否确认为资产，就存在较大的争议。

    持应确认为资产的观点认为：其一，划拨土地使用权能够为公司带来潜在的经济利益，并能够为公司所控制。虽然这些公司不拥有这部分工地的法定使用权，但这些开发公司实际上拥有这部分土地的支配权，它与通过出让(有偿)方式取得的土地使用权一样，具有排他性。除了不能将它们直接抵押、转让外，房地产公司有权在这些土地上进行房地产开发并将开发的房屋销售、出租，最终获得收益。虽然法律规定在土地使用权转让(包括房屋销售、出租)之前必须补交土地出让金，但各地政府实际上采取了无限期推迟缴纳的措施。由此可见，划拨土地使用权能够为房地产公司带来潜在的经济利益，而且它实际上由房地产公司所控制。其二，土地划拨是一项政府与企业之间的“转移支付”，通常以某种“批文”的形式确定，因此它虽不是由过去的交易产生，但可看作是由过去的事项所产生的，因此，划拨土地使用权符合资产的主要特征，应该被确认为资产。

    笔者赞同不将土地使用权确认为资产的观点。其一，土地使用权虽然客观上能够为公司带来潜在的经济利益，但这种潜在的经济利益的获取是有其法律前提的，即必须补交土地出让金。即便目前在政策上对于补交采取了延期的优惠，但这种政策具有相当大的临时性和不确定性，因而建立在此基础上的潜在经济利益也具有相当大的不确定性。从土地使用制度的市场化改革取向来看，这种国有房地产公司拥有的特权很难维持，甚至随时可能取消。因此，在补交土地出让金、土地使用权真正转为企业所有之前，将其确认为资产具有很大的风险，造成资产的虚增。其二，房地产公司对划拨土地使用权的控制受到政府限制。房地产公司对于划拨土地使用权的权益，仅仅是未来可能获得的土地使用权的要求权，相对于通过出让方式取得的土地使用权而言，它是一种不完全的、受到极大限制的土地使用权。由于法律上的限制，土地所有权人代表——政府最终控制着土地。其三，划拨土地使用权无法可靠计量。划拨土地使用权的取得成本无法可靠计量，同时由于划拨土地使用权不等同于真正的土地使用权，因此它不能用类似土地的使用权的公允价值计量。无论从哪个角度我们都无法可靠计量划拨土地使用权的价值。

    因此，划拨土地使用权不符合资产确认的条件。如果将划拨土地使用权确认为资产，将造成资产的虚增，有悖于谨慎原则和客观性原则。笔者认为合理的做法是：在土地出让金补交以后，再将该土地使用权正式确认为存货资产，而在确认之前公司可以在会计报表附注中说明划拨的土地使用权的面积、位置等状况。

    二、售后租回的房地产是否是存货?

    笔者认为答案是不一定。售后租回是指房地产公司将房屋销售出去后又从买者手中租回。如果第一环节的销售构成一项真实的销售(指价格公允、且买卖双方意图真实等等，具体分析见第三部分)，通过销售房地产已经转移给买方，成为买方的资产，作为卖方不能将此房地产确认为自己的房地产。反之，如果第一环节的销售不是一项真实的销售交易，而是一项融资行为，那么销售并没有发生，房地产的所有权并没有转移，仍应确认为房地产公司的资产。这种交易通常发生在房地产公司和大股东之间。因此，判断的关键是确认该项交易的性质是一项销售还是一项融资，此时对于存货的确认是与销售收入的确认紧密相关且一致的。

    三、售后回购协议中的房地产是否是存货?

    笔者认为答案也是不一定。售后回购是另一种较特殊的房地产交易形式。它是指房地产公司将房屋销售出去后又从买者手中购回。同样，如果房地产公司销售行为是一项真实的、正常的销售，房地产公司应在销售确认的同时将房地产存货终止确认，待回购时再将该房地产重新确认为公司的存货，只不过存货的价值会发生改变。相反，如果房地产公司的销售行为不是一项真实的销售而是一项融资行为，那么既然销售并没有发生，该房地产仍然属于房地产公司的存货。