近日，上海市天山路联业大楼四套住宅房产的买受人喜笑颜开地收到了当地房地产交易中心刚刚办理的房地产证书，这意味着由焦作市产权交易中心与上海市青莲阁拍卖有限公司联合组织的此次拍卖活动历时两个多月后取得圆满成功。拍卖成交总价339万元，超过拍卖评估价109.66万元，增值率达47.7%.其成功的策划运作，在市产权市场的竞价拍卖史上留下了可圈可点的一笔。

　　快速切入，选择本土合作伙伴

　　我中心自成立后走出家门举办竞价拍卖活动的机会不多，因此当2009年6月3日市国资办将上海市长宁区天山路联业大楼四套住宅房产的处置批件下发过来后，我们立刻高度重视，首先，按照国资办领导的指示，在当地选择合作伙伴，最终上海市青莲阁拍卖有限公司（以下称上海青莲阁）以其一流的执业背景、高效娴熟的运作能力、详实的拍卖策划方案、较低的佣金分成而胜出。事实证明，三个月来的拍卖合作，确实令我们获益匪浅。

　　调查研究，重估四套房产价值

　　好的开始是成功的一半。上海青莲阁房产拍卖部杨经理和他的团队，接受委托后，发挥其对本地房地产市场熟悉、对当地政策了解透彻、有房地产评估能力的优势，立刻着手对四套房产的土地状况、建筑物状况、区位状况、权利状况、环境状况、物业状况等进行详细的调查了解，并重新作出了《房地产估价意见书》，标的估价从原每平方米8900多元提高到每平方米10400元。

　　专业定位，进行项目优劣分析

　　经项目优劣分析，该标的的优势是：一是位于中心城区，紧邻内环线，交通便捷；二是位于虹桥经济开发区东北角，周边商务办公氛围极为成熟；三是天山路旧厂房及多层住宅拆迁改造完成，形成了天山路和娄山关路新兴商业中心；四是一梯10户的楼面布局，其中1407、1408、1409、1410室四套住宅相连且处于相对独立分区，四套住宅既可整体转让，也可分别转让，整体转让可作适当封闭，提高使用面积和使用的私密性。该标的的劣势是：一是毗邻中山西路高架路，同时邻近延安西路高架路，作为上海市交通流量极为繁忙的内环线和东西向主干道，噪声污染、烟尘及机动车尾气污染对居住用房的使用价值产生极为不利的影响；二是户型、朝向设计不合理，得房率较低；三是物业管理水平较差。联业大楼整体为售后公房，物业管理服务标准较低，低质量的物业管理服务不利房地产的保值和增值；四是楼层数“14”的谐音让买家忌讳；五是单位拥有居住用途房地产，相关税费较个人转让要高得多等等。

　　宣传招商，向目标客户推介标的

　　针对标的情况，我中心经与青莲阁研究分析，确定按以下几种招商方式进行竞买人征集：（1）印发资料。资料内容包括标的简介、参考价格、注意事项。资料分送对象主要是标的所在地的企业单位、房产中介机构等。（2）现场推广。我中心和青莲阁的工作人员对联业大楼19户业主逐户进行了现场派发《拍卖标的招商信息》，以吸引本区内居民竞买。（3）电话推介。针对不同的需求者，采用电话、传真、电子邮件等方式向目标客户推荐标的，特别要保持与客户的沟通，了解客户的需求点，如价格、数量、付款等。（4）群发短信。落实专人用手机向房产类客户群发短信，之后，再用电话跟踪。（5）分类广告。根据反馈的信息，在东方早报、申江导报、新闻午报的广告专版刊登分类广告。（6）网络推广。充分利用互联网信息传播快、查询人员多的优势，发布拍卖信息，突出住宅、小型户、多层等关键词，便于在区域内的有意向的竞买人与本公司“对接”，认同拍卖，参与竞买。拍卖前，青莲阁网站关于拍卖标的的点击量达627次。

　　精心组织，拍卖会取得圆满成功

　　自在《新闻晚报》2009年6月24日周三A6版刊登了《拍卖公告》、2009年6月26日周五第3版再次刊登《拍卖公告》后，市场反响热烈，现场看房咨询的人络绎不绝。我们共安排了2009年6月30日、7月3日、7月7日共计3天拍卖预展，看房人数高达近100人。

　　在拍卖会前，天山路1855号联业大楼四套公寓交付拍卖保证金的意向竞买人有36位。拍卖会前近一个小时，拍卖人以图文并茂的幻灯片的形式向到场的众多竞买人展示拍卖标的室内、室外、周边地铁、成熟的商业配套等诸多景观照片，以吸引竞买人的关注。通过拍卖人的全力以赴的招商工作和向竞买客户推介引导工作，竞买人在拍卖会现场表现出较为强烈的竞买意向，拍卖会第4号拍品天山路1855号1410室的竞价犹为激烈，起拍单价为12000元/平方米，拍卖成交单价为13500元/平方米，拍卖成交单价超过起拍单价1500元/平方米，拍卖成交总价超过拍卖底价163，740元，增值率达12.50%.

　　积极协助，四套房产顺利交接过户

　　一是协助办理房地产转让过程中土地增值税评估工作。由于房地产拍卖标的原通过抵债形式取得，抵债金额背离当时拍卖标的房地产市场价值，原业主焦作市公路管理局也不能提供不动产销售发票，因此必须通过土地增值税课税目的房地产估价，向税务部门提供房地产估价机构（建设部一级评估资质）出具的房地产估价报告。二是协助办理房地产转让过程中转让方税费测算和纳税申报工作。转让方应缴税费是房地产转让人关心的核心问题，转让方税费测算是否准确直接影响到是否委托拍卖、确定拍卖底价等诸多决策。我们在转让人纳税申报前，对转让方税费作了全面的测算，与税务部门最终核定的转让方税费额一致。三是协助办理房地产交易过户工作。自2009年7月1日起，房地产交易过户执行新的《上海市房地产登记条例》。新旧房地产登记政策处于交替之际，本次拍卖成交房地产执行全新的房地产登记政策，例如增加签署买卖双方《房地产买卖合同》、国资委授权拍卖处置批文等相关审核流程。四是协助完成房地产交付工作。我们积极主动与拍卖标的处置人焦作市国资办、焦作市公路管理局、买受人、房屋承租人（包括实际承租人、使用人、代管人）沟通，通过努力清除了房屋承租人向买受人交付房屋的障碍，至9月17日顺利完成向买受人交付房屋事项。

责任编辑：小师