187轮竞价、59.7亿元、195%溢价率、楼面地价17153元/平方米……2010年开端，国企中海地产即为北京楼市献上了一份“大礼”。

　　表象上看，这只不过是一场普通的土地竞标，然而，注意这块北京总价新地王的诞生地——花乡——这个曾被北京人视为郊区的区域，不禁让业界咋舌：“楼市城郊同价之势愈演愈烈”。而在同时，拿下前任北京“总价地王”的顺义大龙地产，对着其相比之下更远了太多的“高端地块”，却面临着缴不上土地出让金的尴尬。

　　而惊奇也在不断蔓延，1月14日，房山区拍出新单价地王——良乡镇住宅（通尚苑二期）项目，其楼面价已攀升至9302元/平方米。

　　北京楼价攀升的迅猛之势，几乎可以说越远越甚。

　　市区概念扩大化

　　土地出让金首付提至5成等楼市调控政策，对北京的影响几乎为“零”，由于城区土地供应量越来越少，开发商对土地的争夺愈加激烈。

　　公开信息显示，1月21日，中海地产以59.7亿元拿下的丰台区六圈A居住项目用地，位于西南四环外的花乡六圈村，属于丰台和大兴的交界处，紧邻总部基地，规划建筑面积348037.9平方米。按最终价格计算，该居住项目用地楼面地价达17153元/平方米。与此同时，另外一块丰台区花乡六圈B居住项目用地同样被中海以7.2亿元拿下，楼面价达15229元/平方米。

　　专业人士分析，丰台区六圈A居住项目用地中实质有5万平方米限价房，考虑到这个因素，其商品房的楼面地价其实已经达到2万元/平方米左右，又演绎了超过目前当地二手房均价的“好戏”。

　　记者走访了解到，目前该区域几乎没有在售新盘，离地王5公里左右的成熟社区万年花城，预计今年上半年会有新的放量，目前对外报价为均价2.3万元/平方米。二手房方面，目前区域内销售均价约为1.6万-1.7万元/平方米左右，其中也有超过2万元/平方米的二手房，如怡海花园等。

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示，目前花乡区域的二手房均价为1.75万元/平方米，比2009年初上涨了62.6%，涨幅超过全市二手房均价58%的涨幅。虽然有地铁9号线的利好，但目前该区域别墅项目二手房均价也仅在2.4万元/平方米左右。

　　北京中原地产研究部负责人表示，如果中海地产不改规划的话，该地块建成后，售价将超过3.5万元/平方米，远高于目前周边甚至是南三环内商品房的均价。

　　在这两块地拍出之前，花乡被视为郊区地带，虽靠近世界公园，但区域内配套极为欠缺，与海淀、通州等区域相比，长期以来是楼市价值洼地。而“地王”的信号一旦传导到买卖市场，楼市继续上涨的态势依然很明显。

　　仅以花乡区域为例，北京中原三级市场部预计，地铁9号线开通、北京加快南城投资、地王刺激，三大利好使得该区域二手房市场可能在1月下半月率先回暖，二手房价很可能率先突破2万元/平方米，成为南四环领涨区域。

　　“实质上，北京五环内所剩的土地已经非常少，现在北京南城地价不断上涨并受到众多开发商关注，是由北京土地稀缺性决定的。”中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说，现在北京四环内房价已经超过3万元/平方米，五环内的房价也已达到2万元/平方米，2010年，在北京五环内绝对不会再有2万元/平方米以下的房子。

　　记者综合亚豪机构等专业机构统计发现，2月份北京四环内新盘报价基本超过3万元/平方米。陈云峰甚至大胆预测，今明两年，北京四环内的房价超过4万元/平方米，五环内房价超过3万元/平方米的可能性是很大的，“现在来看，北京五环内都可以称为市区，北京房价上涨的压力仍然很大”。

　　北京拿地无风险？

　　记者采访的多位业内人士分析北京地王不断被刷新的原因时，均一致认为，北京核心区域商品房用地的稀缺性，直接导致房企拿地不手软。相比之下，花乡地块与距城区更远的诸多大兴地块相比，还是挺值的。

　　一家知名房地产开发企业负责人对记者表示，北京土地供应量就那么多，加上今年保障性住房用地挤占商品房用地，“房企不抢就没法生存”，为获得优质地段的土地资源，有时不得不付出超高的价格。

　　一边是渐趋渐紧的调控政策，一边是地王频出不断炒热的楼价，现实总与愿景相悖，而现行政策下，留给地王的空间到底有多少？这些拿地的房企又将面临怎样的风险？有人士担忧，包括中海在内的部分央企对后市的预期偏乐观，对市场下行的风险估计不足。

　　“房企在北京拿地无风险。”陈云峰在接受记者采访时做出大胆判断。支撑其观点的论据是，北京城市的发展远比人们想象中快得多，历届地王往往持续不久便被刷新，未来的中国和北京的高速发展给房价提供了很大的上涨空间。此外，就调控政策而言，短期内，政策只是结构性调整，并没体现多大的力度，对北京的影响不会太大。

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波持有不同观点。他认为，现下高价拿地的房企将面临内外两方面的风险：外部，政策调整的风险，由此带来的市场反应以及消费者观望情绪，可能带来短期风险；内部，企业能否开发出产品最大的附加值，也要承担相应风险。

　　“任何产品都是有风险存在的，中海地产可能更关注的是对市场长线的看好。”朱凌波认为。亚豪机构副总经理任启鑫亦认为，保守估计，中海拿下的花乡地王项目面市后均价至少在3万元以上，按照这个价格或许只能选择开发类别墅产品，空间虽然还是有，但风险也同样存在。

　　公认的事实是，地王已经成为判断区域市场房价的一个重要标准，它的出炉往往会对周边区域市场的房价产生引导和助推作用。有了地王这个参照标杆，周边项目必然提高了市场预期，跟风上涨。然而，过高的房价预期一旦遇到市场变化，必然面临较大风险。