世界品牌酒店云集海南三亚，与之相关的银行业务也随之兴旺。一项名为“经营性物业抵押贷款”的金融创新产品已经在三亚各商业银行广为推行，近两年来向三亚星级酒店累计发放贷款16.05亿元。

　　多家银行行长对记者表示，类似金融创新产品在三亚的良好运行，说明了三亚信贷市场的产业特征。同时，各商业银行的总行都在拭目其成功经验，以便更广泛地进行推广。

　　外资银行取道三亚

　　一年前开始盛传外资银行进军三亚的细节，在港资东亚银行对三亚凯宾斯基度假酒店的贷款中得到证实。

　　据有关人士透露，三亚凯宾斯基度假酒店建设期获得了中国农业银行的开发性贷款。酒店营业后，东亚银行介入，以酒店物业为抵押物，对其发放经营性物业抵押贷款，与之置换开发性贷款。

　　“经营性物业包括完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公房，如商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等。”三亚农行一工作人员介绍。

　　“与开发贷款相比，经营性物业抵押贷款有许多优势，如酒店的经营状况已经看得到，团队的管理水平显现了，抵押物也实实在在了，因此风险比较小。”各商业银行一致认为。

　　但触动三亚内资银行的，还是东亚银行大胆的行为。“不是说我们不了解经营性物业抵押贷款这个品种，但在国内，它一直以来都属于限制发展的范畴。直到近两年才开始小心翼翼地试行。”一位不愿透露姓名的行长解释：“外资银行进入三亚，传统市场业务没有优势，所以取道金融创新产品。也正是东亚银行的做法，促进了内资银行的进一步开放，加剧了银行业务的竞争。”

　　内资银行二轮竞争

　　当下三亚高星级酒店的表现如何呢？市场普遍认为：入住率较高，现金流充裕，淡旺季均卖座，前景看好，所有这些特征备受银行追捧。商业银行先是跻身这些酒店开发贷款，不成功也不气馁，依然保持友好联络，为酒店建成营业后的第二轮竞争中埋下伏笔。

　　“经营性物业抵押贷款的期限可以更长，用途也更加广泛。”据行长们介绍，三亚的星级酒店获得经营性物业抵押贷款后，一般有三种用途，一种是置换前期的开发性贷款;二是归还股东的借款;三是用于本酒店的扩建、装修、改造。

　　据有关方面透露，三亚多家高星级酒店申请并获得了经营性物业抵押贷款。除建行外，三亚各商业银行均有涉及。

　　三亚银监分局副局长张权跃认为，现在不仅银行要选择企业，企业也可选择银行。若另一家银行的服务更好，价格更优惠，某酒店由经营性物业抵押贷款置换开发贷款时，即可变换银行。

　　据业内人士透露，通过一次经营性物业抵押贷款授信业务，银行还可获得较高的综合收益。一是酒店管理公司将其所有账户移至这家银行营业部；二是在酒店装上某银行的自动取款机，间接提升了银行服务形象、加快其业务发展；三是其他由贷款衍生的零售业务如代销保险、代发工资、信用卡发放、POS机安装等业务，也将为这家银行带来较高的中间业务收入。

　　海南交通银行一位高管告诉海南日报记者：“鉴于海南建设国际旅游岛的大背景，以及三亚酒店经营的良好表现，交总行已明确表态，海南试点经营性物业抵押贷款还将配套更多优惠政策。”

　　监管机构客观应对

　　“虽然非议不少，但我们总体上是持鼓励的态度。”对经营性物业抵押贷款的发展，三亚人行相关人士如此认为。

　　学界普遍认为，经营性物业抵押贷款加快了业主的资金回笼，增加了金融的杠杆率，加速了资金的流通，是中国金融改革的方向。但在操作过程中，当前还存在不少问题。

　　首先从用途上说，置换前期开发贷款和归还股东借款两项，在监管上打了个擦边球，很难做到专款专用。其次，从评估的角度，也很难做到客观公正。

　　以三亚某酒店为例，前期开发贷款3亿元，经营性物业抵押贷款却贷了6个亿。信贷关系转移后，酒店价值翻了一倍。“那下次评估是不是就可以值12个亿了呢?”有关监管人士质疑：“开发贷款只需3亿元，剩下的3亿元肯定不是用在置换上了，那么又用去哪里了呢？”

　　“但就目前的情况而言，三亚各商业银行发展经营性物业抵押贷款的总量还不大，范围不太广，置换的比例也不高，基本做到专款专用。”该监管人士表示，相对而言，外资银行和异地银行在经营性物业抵押贷款上的监控要更加难一些。“只要不是一哄而上地放贷，尤其不得用于炒股、期货投机等禁止类项目，经营性物业抵押贷款在三亚酒店业的经验值得总结和推广。”