“早在3月，我们业主就投票选出新物业，可老物业不肯移交物业用房！”4月19日，南京观澜苑小区业委会顾问徐以民满腹苦恼：换物业咋这么难？

　　选了新物业，可老物业不肯交接

　　“垃圾堆积如山没人管！”3月23日，记者来到观澜苑小区，业主们不停抱怨。其实，10天前，新“管家”典雅物业就已进驻，可老物业拒绝移交物业办公用房，典雅物业无法提供服务，小区陷入物管真空。

　　“小区2008年建成，由天津顺驰物业南京公司做物管，服务太差，被我们炒了。”但徐以民没想到，小区两套物业办公房，老物业就是不肯交。3月27日，四五十户业主把物业办公房内东西搬出，轰走留守的老物业保安，新物业这才进来落脚，提供物管服务。

　　老物业为何不交物业用房？顺驰物业经理施春燕说，观澜苑属于滨江奥城整体项目中的三期工程，物业用房虽在观澜苑小区，但产权归滨江奥城1975户业主共有。移交物业用房，要么经所有业主表决同意，要么让房管局测绘大队把三期的物管用房划分清楚。

　　南京物管办物业管理科副科长张汛石表示，拆分公共物业用房“不像切蛋糕”，得按法律办。“单个小区的业主无权拆分公共物业用房。”

　　商品质量有问题，光“换管家”没用

　　小区炒物管，原因很多，但离不了一条：业主对“管家”服务不满意。去年，南京住宅小区物业服务满意度调查显示，对小区物管现状满意的仅17%，而对物管总体满意的也仅10%。

　　业主的不满意，部分源自物管服务质量不到位。观澜苑业主举出很多例证，比如，夏天不及时治虫，虫子在路上爬；除夕看春晚突然停电……这种不满，更源自对物管立场的不信任。江苏良翰律师事务所刘宏伟律师说，很多小区设施不完善，开发商为掩盖矛盾，往往选择自己的物业公司承担物管。

　　有业主反映，诸多不能忍受的问题，很多是开发商遗留问题所致。比如：地下车库漏水、单元门禁损坏……记者在观澜苑看到，号称“荷塘月色”水景因为漏水，池塘早已见底。施春燕承认，因为种种因素，对遗留问题的维修不能达到业主要求，物管也有难处，毕竟还要找开发商解决。而业主普遍认为，物业和开发商站在一条船上，不能真正代表业主利益。

　　南京2600多个小区，有800多个成立业委会。张汛石说，成立业委会的小区，业主多半与物管矛盾大。记者注意到，去年至今，南京紫鑫中华广场、万达华府、兴元嘉园等多个小区陆续成立业委会，之后纷纷更换物业。

　　“业主换‘管家’，得考虑成本有多大。”张汛石说，很多业主认为换物业就能解决设施遗留问题，这不切实际，“商品质量有问题本该找厂家，一味换‘保姆’没用！”盲目换物业，可能导致物管混乱，甚至出现管理真空，最终带来房子贬值。施春燕表示，作为顺驰下属公司，他们更熟悉集团工作流程，向开发商反映问题相对容易解决，换个新物业，恐怕更困难。典雅物业负责人俞卫东也说，“小区留下来的‘烂摊子’不少，我们只能逐步改善。”

　　被扫地出门，“管家”也有委屈

　　“小区物业费收缴率在20%左右，物业运转困难。到现在，业主还欠我们120多万元，有的业委会委员带头欠费。”施春燕说。

　　据悉，南京物业进驻的老小区，物业费收缴率仅三成，多数物业公司亏损严重。

　　业主不交钱，出于两种心理：有的是对物管不满意，以此为手段跟“管家”博弈。刘宏伟律师说，有些业主斗不过开发商，拒交物业费表达抗议；有的则是消费观念不成熟，压根不想掏钱买服务。张汛石透露，南京物业费标准在省内并不算高，市里推出菜单式收费，业主可自主选择不同价位，“服务不到位，业主可要求降低收费，但不能不交钱。”与业主频繁炒物业形成对照，物业公司起诉业主索要物业费的案件也在上升。有的公司收不到钱，干脆炒了业主撤出小区。

　　跨越阵痛，业主、“管家”都需努力

　　去年4月，南京选定10个街道，试点推行街道介入物业管理。小区已有物业进驻的，街道负责监督业委会及物业公司，调解双方矛盾；而没有物业公司愿意进来，或请不起物业的小区，则由街道组建物业服务中心统一管理。那么，效果究竟怎样？

　　去年9月，江东街道成立物业服务中心进驻望江新寓，花了十几万元拓宽道路、修建围墙，如今物业费的收缴率已达90%以上。街道城管科科长张丽杰透露，“我们每月只收0.2元/平方米的物业费，保本微利！”南京南湖街道物业服务中心主任卢人认为，街道托管小区物业，可大大降低物管成本，“请正规物业公司管理，业主每月要缴纳数十元甚至更高的物业费，多数人会嫌贵。”

　　然而，新机制推行并非都一帆风顺。“老小区业主习惯由单位包办物业，现在收费还很难，”锁金村街道物管办副主任竹军波说，“今年街道打算聘请收费员，挨家挨户收物业费，能收到多少，我们也没底。”

　　街道办物业，说到底，还带有福利色彩。不少街道物业办负责人认为，低廉的收费将给街道带来资金压力，且不利于培养居民的物业消费观念。“每月每户只交5元物业费，竟也收不上来！如果政府停止补贴，业主继续不缴费，恐怕街道也得退出小区。”南京某街道物管办负责人坦言。

　　显然，由街道托管小区物业，以低价位提供准物业服务，并非长久之计。专家认为，社区自治不断推进，由业主自行聘请物业公司乃大势所趋。当前业主与物业公司矛盾不少，但这是推进社区民主、加快物业服务市场化必经的阵痛。

　　“培育成熟的物业市场，物业和业主都要付出努力。”东南大学物业管理研究所所长黄安永指出，物业公司必须适应买方的需求升级，变“管理”为“服务”，不断提高服务质量，否则，停留于粗放发展，只有被淘汰出局。当然，业主也要给物业创造良好的发展空间，遇到问题，不妨多些宽容，多些沟通。“管家”成长快了，最终受益的还是业主。