一、发展历程
2005年12月15日，“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”在银行间债券市场公开发行，这是我国首个MBS产品。
房贷证券化是建行多年来的心头之痒。1996年，建行已在其房地产金融部下专设了住房贷款证券化处，积极着手研究房贷证券化。从1999年起开始向央行递交方案，但由于方案本身存在问题，连续四次均未能过关。
2002年上半年，建行向中国人民银行提交了个人住房贷款证券化的第五套方案，其核心内容是通过表内融资的方式出售资产。表内融资模式的特点是银行对信托资产进行回购，这样虽解决了银行的流动性问题、提高了证券化产品的信用等级，但对银行来说并没有起到隔离风险的作用。相比之下，监管部门更趋向于建行采用真正标准的个人住房贷款证券化模式，即表外融资，一步到位，达到提高信贷资产流动性、转移信贷风险的目的。因此，7月底，建行住房贷款证券化方案最终遭到国务院的否决。
2002年4月1日，《信托法》出台，并于当年10月1日正式实施。这给资产证券化提供了可参照的法律框架，建行立即着手在这一法律框架下进行新的设计，并于当年向央行提交了以表外融资为主、以信托方式设计的第六套房贷资产证券化方案。据此方案，建行拟将部分住房贷款设定为信托财产信托给信托公司，设立特殊目的信托，由该信托发售以信托财产为支持的资产支持证券。
2005年2月，该资产证券化方案终于获得原则批准。资产主要来自于上海、福建、江苏等三个住房抵押贷款资产最为良好、管理制度也最为完善的三个省市，所有入库贷款都是建行正常类贷款，还必须有至少一年的还款记录。
二、参与主体和作用
建行MBS发起机构和服务机构都为建设银行担当，受托机构（特设机构）由中信信托担当，托管机构（资金托管行）由建行之外的商业银行担当，证券承销商由中金担当，登记结算机构由中国国债登记计算公司担当，投资者主要是保险公司、财务公司以及基金公司等银行间债券市场的机构投资者，原始债务人主要是申请住房抵押贷款的购房者。
三、交易结构
第一步，从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池。资产池将被分为四个部分。其中A、B、C三个档次为优先级证券。而S级作为最低档次证券由建行自留。按照设置，优先级证券投资人先收到还款，而损失首先由最低档次证券投资人承担。根据此证券的评级公司——穆迪和中诚信两家公司的评测，A类贷款24亿元，信用为AAA级；B类贷款3亿元，信用为2A级；C类贷款2.1亿元，信用为Baa级；S由建行持有，所以不参与评级，大概是0.9亿元。
第二步，中信信托作为受托人以特殊目的信托方式，设立由受托人管理但独立于委托人和受托人的信托账户，并接受建行信托资产设立信托。
第三步，证券承销机构中金公司在银行间债券市场发售信托受益凭证。
第四步，作为服务机构的建设银行向购房者收取本金利息交给托管机构，并向受托机构（中信信托）提供服务商报告。
第五步，托管机构受中信信托的委托托管资金账户，定期提供托管月报并定期对投资者还本付息。
