资产价值的不断变化带来了估值问题。除了市场供求发生变化导致实体价值的变化外，单项资产的功能与其他资产的功能进行组合后，其功能价值发生的变化对估值方法的选择提出了新的要求。
资产价值分为实体价值和功能价值，这两种价值是不断变化的，这就带来了资产价值的估值问题。资产价值估值的必要性不仅发生在资产买卖场合，更多地发生在企业资本规模和资本结构调整以及企业并购之中。
就实体资产价值的估值而言，传统上都采取历史成本法，即按照资产当时的购建价格估值。这种方法是以实体资产交易当时的市场价格和建造价格作为资产价值的计算基础，它有如下特征：（1）是以单项资产作为估值对象，不考虑某一单项资产和其他资产的功能协调所产生的价值；（2）是以供货双方进行该项资产交易时确定的价格，或建造时所实际支付的成本作为估价的基础，不考虑资产使用后资产价格的变动；（3）是把单项实体资产作为一个市场上交易的商品予以估值的。对于购进的资产，供货商是以出售其存货的方式将单项实体资产卖给企业，而对买入企业无非是购进一个商品。对于建造的资产，供货商是以存货的方式将建筑资产所需的原材料卖给企业，而对于买入企业仍然是购进建筑资产所用的各种原材料商品。在这些存货的交易中，交易双方只是把交易物作为实体资产，而不是功能性资产来看待。
事实上，在单项实体资产的使用过程中，其价值必然会发生变化，变化之一是由于市场供求关系的变化，作为商品的单项实体资产的价值也会发生变化，这意味着单项实体资产的估值基础不再是历史成本价格，而是现实市价（可变现净值）或现实成本价，对于购进的单项实体资产应该以现实市价作为估值的基础，对于建造的单项实体资产应该采取现实成本或重置成本作为估值的基础。变化之二是当购建的单项实体资产作为商品完成交易或建造并开始使用之后，单项实体资产就转换为功能性资产，其价值就在于该实体资产所具有的功能价值，即实体资产的特定用途被使用后所带来收益的能力。显然，资产的实体价值与功能价值估值基础有所不同，前者将资产作为商品来估值，后者以资产的特定功能作用效果作为估值基础。基于这种差异，单个资产的估值就从以实体资产为基础向以功能价值为基础转变，最为典型的单项功能资产的估值方法是未来现金流量现值。变化之三是购进的单项实体资产进入企业被使用后，就不再仅仅是孤立的单项实体资产，而是和其他资产有效地组合，这种组合不是以资产的实体性而是以资产的功能性为基础的，单项资产的功能与其他资产的功能进行组合，其功能效应将会发生质与量的变化，导致单个资产功能的作用效果与整体资产功能的作用效果的不同。这样，在进行资产估值时，不能简单地将以单个资产的功能价值为基础所估算的资产总值等同于以整体资产的功能价值为基础所估算的资产总值。区分以两种不同的功能价值为基础所估算的资产总值十分必要。理论上，资产的使用过程中不同资产的功能匹配有三种情形，一是互斥功能，意味着不同资产功能的互相排斥使得资产的总体功能下降甚至不能发挥功能；二是独立功能，意味着不同资产的功能之间不存在关联关系，这时资产的整体功能就是单项资产的功能总和，这只发生在每个单项资产生产一种独立产品的场合；三是互补功能，意味着要将若干种资产的功能有效地组合在一起才能提供一种完整的产品。通常的情形属于第三种，这表明在对单项资产估值时，必须将有功能关联关系的资产组合在一起作为估值的基础。在实践过程中就会产生一种矛盾：在资产买卖、资本规模和资本结构调整以及企业并购的许多场合之中，可能常常出现的是单项资产的估值问题，而单项资产的估值不与其他关联资产联系起来估值就难以准确。为了解决这一矛盾，在进行单项资产估值时，常使用的是以资产的实体价值为基础的现实市价法、可变现净值法、重置成本法；有时也采用以资产的功能价值为基础的未来现金流量现值法，但它使用的前提是能够单独地确定单项资产未来现金流入和流出量。在企业中更多的情形是各单项资产的功能只有有机地结合在一起时，才能使单项资产的功能发挥作用，进而形成整体的功能价值，这时对单项资产的估值就转化为对一组具有关联关系的整体资产的估值，以致成为对企业的估值。这两种估值显然只能采取未来现金流量的现值法等以资产功能的作用效果为基础的估值方法。
