中国房地产商的资本负债率高达70%左右，严重依赖银行贷款。没有银行业的支持，他们绝对不可能维持较高的空置率。房价上升过快的另一个原因是土地政策没有设计周到，政策也要有针对性，也要细分。
5月17日，国务院针对房地产市场提出了六条措施，人称“国六条”。这六条措施好比是一场春雨，虽然来得晚了一些，但毕竟来了。房地产界普遍肯定和欢迎。学术界中有些人认为这些措施是被一季度房价暴涨逼出来的，担心能否贯彻下去。有些人对这些措施能否起到长期作用持有疑虑。国务院以前出台过不少规定。每当新规定、新措施出台的时候，总可以听到一片赞扬、逢迎之声。回头看看，这些措施的出发点都没错，但并不是所有的措施都达到了预期目标。如今很多人自觉地将新措施和老措施比较，关注新措施的可行性，显然，这是一个非常明显的社会进步。
“国六条”和以往的文件相比，最大的优点在于清楚地区分了政府在经济发展中的作用。该政府管的事情交给政府，该市场管的事情由市场决定。实践证明，如果要求政府出面来取代市场，其结果是表面上轰轰烈烈，过不了多久就不了了之，无疾而终。
不能破坏市场竞争环境
常常听到有人在房价太高时要求政府出来调控房价。如果是老百姓说这些话，完全可以理解。可是有些政府官员和学者也这样说，就失之毫厘、差之千里。在“国六条”出来之后，建设部政策研究中心一位官员建议对新开工项目采取“限比重”、“限面积”、“限价位”，说要限制房价肯定可以得到老百姓的拥护，却不知道他们打算怎么限价？
一栋住宅底层和高层房价不一样，向阳和背阴的房价不一样，住宅的地理位置和周边环境不一样，房价差别更大，政府怎么能够管得了？倘若强行规定一个房价，又如何保证房地产商不会偷工减料，把恶果转移给民众？如果要让限价有效，就只好彻底退回计划经济去，把所有的环节都管死。房价和其他商品的价格一样是由市场的供求关系决定的。政府在房地产市场上的主要作用是规范竞争秩序，在提高效率的同时注意社会平等。我们的目标是抑制房价不合理暴涨，不能以破坏市场竞争环境作为代价。如果把政策的重点放在直接干预房价上，恐怕其结果和政策设计者的初衷南辕北辙。
政府政策也要细分
政府政策一定要有明确的针对性。也就是说要比较准确地界定和区分政策目标和相应的手段。有些人往往笼统地说房地产市场的需求非常强。过强的住宅需求是导致房价高速上升的原因，这点并没有错。但不能笼统地说什么“调控需求”，因为房地产市场需求中可以细分为三类：正常的居民需求、投机需求和由于拆迁而出现的被动需求。针对不同的需求，要采用不同的政策工具。政府政策的目标应当是保护正常居民住房需求，有计划地安排拆迁需求，打击投机性需求。其中居民的正常需求不仅不应当限制，还应当大力鼓励，缓解目前国内需求不旺导致的通货紧缩压力。比如拆迁需求，2003年全国就拆迁了2.4亿平方米的旧建筑，形成了大约3亿平方米的住宅需求，如此集中的被动住宅需求自然造成了对房价上涨的压力。投机性需求是造成房地产泡沫的罪魁祸首。投机活动猖獗就应当引入“托宾税”，加大房地产投机的交易成本。好比是给飞速前进的火车头轮子下面撒点沙子，这恰恰是政府财税政策应当起的作用。向房地产交易征所得税的主要目的不是增加财税收入，而是抑制投机。
同样，针对住宅空置率过高所采取的政策也要细分。有关空置率的谈论很热闹，大家对空置率的定义都没有统一，各说各话。由于采用的分母不一样，算出来的空置率高的有60%，低的还不到1%.讨论来讨论去，还没有弄清楚讨论的目的是什么，居然还冒出来一个空置率的国际警戒线，闹了一场不大不小的笑话。这样的讨论得不出任何有意义的结论，只能反映出学风浮躁。我们只要知道目前空置住宅的面积已经超过了1.1亿平方米，去年增长了15%，问题很严重就可以了，用不着再算什么空置率。
住宅空置也可以分为两类：一类是已经卖出去了空置在那里，一类是在房地产商手里尚未售出的空置住宅。有人买两套甚至多套房子，只要他不卖，是否空置都不会直接冲击房价。为了降低这部分的空置，就需要引进物业税（或者称为房地产税）。西方各国都设立了很高的物业税。你有钱买大房子，买几套房子，自然就有钱交纳物业税。征收物业税有助于缩小贫富差距。如果有人嫌物业税太高，就别空置。实在弄不清楚为什么在中国引入物业税就那么困难？
查房地产商的贷款来源
影响房价的是那些在房地产商手中空置的住宅。按照营销学理论，保持一定空置率，拉高房价是房地产企业获得更高利润的策略。从营销学的角度上来讲，这些房地产商没有错。骂房地产商囤积居奇，牟取暴利，站在购房者角度来说有道理；但是站在房地产商的角度来说这样做却符合逻辑，他们的目标就是谋取企业利润的最大化，骂也没有用。房地产商可以低开走高，通过各种真假难辨的信息来兜圈子。在房地产业信息不对称的情况下，派几个官员去查是查不出名堂来的。与其去查房地产商的空置率，还不如查他们的贷款来源。很清楚，之所以某些房地产商敢于空置已经建好的住宅，哄抬房价，关键在于他们有后续的资金来源。也就是说，某些房地产商能够通过各种非法途径从银行中骗贷，这一点在金融制度比较健全的国家中几乎不能想象。中国房地产商的资本负债率高达70%左右，严重依赖银行贷款。没有银行业的支持，他们绝对不可能维持较高的空置率。只要严肃金融纪律，查处几个违规的银行行长，同时适当紧缩银根，这一类空置率很快就会降下来。
土地政策应设计周到
土地政策的失误是房价暴涨的一个很重要因素。房地产建筑业的土地使用制度从协议改为“招拍挂”，这是一个很重要的进步，因为协议出让批租中很容易产生严重的“寻租”。可是“招拍挂”中缺少了一个对住宅户型的限制，使得房价必然上涨。“招拍挂”似乎很简单，政府拿出一块地来，谁出价最高就归谁开发。房地产商为了拿到土地必然举牌竞拍，一抬就抬出高价来了。如果土地价格很高就必然要盖高档住宅。新建住宅中有相当大的比例就是高档住宅，自然，这个地区的房价就抬上去了。倘若规定这块地上只能盖每套60平方米或80平方米的住宅，公共面积和使用面积之比压缩到最低，然后再“招拍挂”，事先通知房地产商，如果违反规定将处以重罚。住宅的户型大小并不难监督，房地产商知道，购买这样户型的必然是中低收入家庭，他们不可能支付高档住宅的价格，于是，他们自然会根据房价琢磨出最高可以接受的地价，没有任何房地产商敢不顾一切地竞拍。这样用不着去规定房价，仍然按照市场规律“招拍挂”，地价就不会失控。如果有50%的新建住宅属于小户型，即使这些小户型住宅的绝对价格依然上升，统计出来的房价必然大幅度下降。说到底，房价上升过快，部分原因是政府土地政策没有设计周到。
总之，下一轮房地产调控中主要靠政府的货币政策、财税政策、土地政策。“国六条”将房地产调控的重点转移到政府政策层面，不再流于一般性号召，大大提高了调控的成功概率。但是，从原则到具体实施，中间还有很多政策设计。我们不仅要明确过河的任务还要解决过河的办法，是架桥还是找摆渡船，何种方法成本最低、效果最佳，有待进一步探讨。只要能妥善设计好相关政府政策，抓住要害，房价暴涨的问题必然会迎刃而解。
徐滇庆 加拿大西安大略大学经济学教授，北京大学中国经济研究中心访问教授
