张先生最近双喜临门，在学业上孜孜不倦的他申请到了美国一所大学的入学资格，计划明年上半年出国留学，另外，他还和女友商议，在今年情人节举办他们期待已久的婚礼，此后一起去欧洲游玩，算是对这些年辛苦工作的犒劳。可是，这一切都要建立在坚实的经济基础之上。不算不知道，一算吓一跳，学费、结婚花费、旅游费用总计要20万元左右，这个预算远远超出了他们现有的存款。张先生不愿放弃这些本已拟好的计划，而不到万不得已又实在抹不开面子跟朋友借钱。于是，他打起了2年前买下的那所房子的主意。
初尝房产抵押消费贷款
忍痛割爱把房子卖了？似乎不大可能，首先女友就不会同意。还有其他办法吗？在向中介公司专家咨询的过程中，他意外地听说了房产抵押消费贷款的事情，利用这种贷款方式，在取得资金的同时，抵押后的房产仍可以正常使用或出租。“真不错，这不就是为我准备的吗？”张先生喜出望外。
结识房产抵押消费贷款
所谓房产抵押消费贷款，即借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买车、买房、结婚、旅游等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。
“一般能贷多少呢？贷款期限、利率怎么算？”张先生喜悦中不失理智：他现有存款12万，估摸着再有七八万元就差不多了，但张先生是个精打细算的人，目前只是手头暂时有点紧，他不想为了结婚、旅游消费承担太高的利息，把自己变成“负翁”。
针对张先生的疑问，专家一一作答。
贷款额度 各银行的贷款额度不同，例如中国工商银行根据抵押房屋类型的不同分为3个级别——普通商品房的贷款额度不超过其评估值的70%，经济适用房、央产公房（具有完全产权，可上市交易的）的贷款额度不超过其评估值的60%，别墅、底商的贷款额度不超过其评估值的50%；华夏银行个人综合消费贷款额最低为人民币5万元，最高上限为100万元，抵押率原则上不超过房子评估价值的50％（在评估的同时，银行还会对贷款人进行一次家访）。
贷款期限 各银行情况不同，但这种贷款的期限大都比较短，一般分为1年、2年、3年、5年等不同档次，最长不超过10年。
贷款利率 各银行情况不同，一般均按照中国人民银行规定的同档次法定利率（6个月以下为5.22%，6个月到1年为5.58%，1年以上为5.76%）执行，个别银行利率会有所浮动。如中国工商银行、深圳发展银行即按照央行规定执行，华夏银行则根据个人资信状况上下浮动10％～30％。
提语 利用房产抵押消费贷款，在取得资金的同时，抵押后的房产仍可以正常使用或出租。
申请贷款3门槛
“申请贷款需要什么条件？我能申请到贷款吗？”张先生向专家介绍了自己和房子的大致情况后遗憾地得到了否定的回答。
“你的个人信用条件完全符合银行的要求，但你的房子仍在还贷期，产权证还抵押在银行，所以没办法申请到贷款。”见张先生有些疑惑，专家详细解说了其中的原因。
个人信用要求 一般来说，银行大都规定贷款期限加借款人年龄不能超过65年；借款人须有本市常住户口，有固定的住所，有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力，信用良好。
抵押房屋要求 如华夏银行，它对抵押房产要求的条件是：房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；房龄从房屋竣工日起计算不超过15年；所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
金融政策限制 基于国家的金融政策，现在很多银行开始收紧银根，不再轻易发放贷款。一些银行甚至已经取消了房产抵押消费贷款，如农业银行；或者即使有这项业务条件也极为苛刻，如交通银行等。
看到张先生失望的表情，专家笑了笑说：“其实，你这种情况也不是完全没有办法，很多银行现在都推出一种加按揭业务，你完全可以通过办理加按揭获取所需要的贷款。”
再试加按揭贷款
真是“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”，张先生觉得今天不虚此行。
明明白白加按揭
所谓加按揭，就是银行对现有的个人住房贷款客户发放的以原贷款抵押物为担保的贷款。与房产抵押消费贷款一样，人们可以申请个人住房加按揭贷款去买房、买车、买电脑、买家具，甚至支付子女的教育费用等，来改善生活条件。
加按揭的好处在于，它不仅给张先生这样仍在还房贷的业主提供了一种融资渠道，而且还能让张先生在不卖房的情况下获得房子的增值资金。简单说来，房子的升值如果不通过二手房市场，那么对业主来说就是虚拟的。而加按揭业务可以把这个虚拟的升值转换为真实的，让不动产“动”起来。例如，张先生的房子2年前在中国工商银行办理按揭贷款时价值60万元，现在市场评估价达到了80万元，未还清的贷款还有20万元，那么这套房子的现有价值即为80万元－20万元＝60万元，如果张先生在原贷款银行——中国工商银行办理加按揭，他最多可以获得房子现有价值（60万元）6折额度——即36万元的消费贷款。
那么，加按揭有什么具体规定？张先生能否申请到贷款？对此问题，专家首先肯定了张先生贷款的可能性，然后耐心回答了加按揭的一些规定。
申贷条件 各银行的情况大同小异。就中国工商银行而言，申请个人住房加按揭贷款的客户必须具备4个条件：其一，原来买房时的贷款已还大半；其二，客户信用良好，还款及时，如果原贷款有连续2次以上违约记录，该客户将不能申请加按揭贷款；其三，原贷款的借款时间在1年以上，银行对客户的资信状况已有一个连续的考查过程；其四，有稳定的经济来源，收支比较稳定。
贷款额度、期限和利率 各银行在这3方面的规定都有很大不同。中国工商银行规定，客户所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之和不得超过评估价值的70％，商业用房不超过50％；贷款期限根据需要可以自行确定，但加按期限与房龄之和最长不超过30年；加按揭用于购买住房的，利率按中国人民银行规定的个人住房贷款优惠利率执行，用于其他家居消费用途的，按中国人民银行规定的同期限个人消费贷款利率执行。
提语 加按揭贷款可以把房产虚拟的升值转换为真实的，让不动产“动”起来。
精明贷款2学问
确定能申请到贷款后，张先生心里踏实了不少，接下来就该具体了解一下细节问题。
“我那套房子原来是在中国工商银行办的按揭贷款，现在能到非中国工商银行的其他银行办理加按揭吗？还有，申请加按揭需要多长时间？”由于时间比较紧，他最怕银行审批时拖得太久，因此迫不及待地想了解相关情况。
选择合适银行 四大国有银行和交通银行、民生银行、光大银行、深圳发展银行等都有加按揭业务，所以张先生可以先打电话给原贷款银行咨询一下，看看能否办理加按揭。至于跨行办理加按揭，有的银行如中国工商银行、中国农业银行只对原有客户办理，不对外开放；但也有一些银行如中国银行和深圳发展银行等，它们已经推出了非交易类跨行转按揭业务，业主可以在办理转按揭的同时申请加按揭。所以，如果张先生觉得在原贷款银行办理加按揭不合适，比如利率太高、数额太少、期限太短等，还可以考虑转去其他银行跨行办理。
寻找放心中介 至于申贷方式，自己去办的话可能会麻烦一点，如果由中介公司代理的话，张先生可以省却很多专业、繁琐的程序，成功的概率也比较大，通常半个月到1个月时间就足够了。不过，各公司收费不同，张先生可以根据个人的具体情况，选择自己信得过的中介公司。
两种贷款方式相关项目比较表
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房产抵押消费贷款 |
加按揭贷款 |
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贷款对象 |
一般借款人 |
原按揭贷款人 |
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房屋类型 |
借款人或第三人（同意抵押）具有完全产权、可上市交易的各类房屋 |
借款人现有的按揭商品房 |
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贷款额度 |
房产现有价值×固定比例 |
房产现有价值×固定比例－原贷款余额 |
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贷款利率 |
同期个人消费贷款利率（部分银行有浮动） |
用于购买住房的，按个人住房贷款优惠利率执行；用于其他家居消费的，按同期个人消费贷款利率执行（部分银行有浮动） |
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贷款期限 |
一般为1年、3年、5年等较短期限 |
房贷期限（最长为30年）－房龄，期限较长 |
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贷款银行 |
有相关业务的银行 |
一般为原按揭贷款银行，部分银行可跨行办理（在转按揭的基础上） |
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贷款难度 |
手续比较复杂，申贷难度较大 |
手续比较复杂，申贷难度不大 |
后记
3个星期后，在某中介公司的帮助下，张先生在中国工商银行顺利地办理了为期2年、总计10万元的加按揭贷款。
其贷款费用为：中介服务费3000元＋评估费2400元（80万元×3‰）＋律师费200元（10万元×2‰）＝5800元；
贷款2年需付利息：10万元×5.58%×2＝11160元。
虽然以上支出总计近2万元，但毕竟使张先生的理想得以实现，因此，他对这笔贷款非常满意。
