据有关部门受理的消费投诉反映，房屋交易中涉及诚意金、预定金、房贷保险金、违约金等“四金”的纠纷正日益增多。消费者怎样才能在购房中火眼识“金”、少走弯路？
诚意金只约束消费者，无效！
实例
刘小姐与某中介公司签订了购房协议书，同时缴纳了7000 元的“诚意金”。其后由于种种原因，合同一直无法签订。刘小姐要求中介公司按照定金罚则双倍返还“诚意金”，遭到拒绝。有关部门受理投诉后发现，中介公司事先早有准备，它们在与刘小姐签订的“房地产居间合同”中为自己设立了规避风险的条款——合同内容显示，中介公司收取“诚意金”后，一旦买方主动毁约，则“诚意金”扣下给卖方及中介公司，至于卖方毁约的情况，合同上没有显示中介公司应承担的任何责任。
点评
目前，房地产中介公司在服务中收取买家“意向金”、“诚意金”等已经成为普遍的做法。中介公司往往声称，这笔钱是为了同卖家协商卖房事宜，但实际上借此转嫁了自己的交易风险。它们在合同条款中规定，买家交了钱就一定要买房子，而中介公司在买卖过程中不承担任何风险。这种做法将买家置于十分不利的地位。
根据《消费者权益保护法》的规定，消费者享有知情权和公平交易权。事实上，买卖双方很少能够当面会晤，相关信息完全是由中介公司来传递的，究竟是谁违约，买卖双方并不完全知情。另外，根据《合同法》第40条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本例中，这份居间合同有关“诚意金”的条款只对买家规定了义务，而免除自己的责任，当属无效。
总之，消费者在与中介公司签订购房协议前一定要看清楚协议内容以及协议中的权利与义务等条款，分析哪些可能是对自己不利的条款，并及时向中介公司指出。其实，买方与中介公司只是居间关系，中介公司只能收取居间费。如果一定要支付“诚意金”，则要尽量和中介公司制订附加条款，明确违约事实的认定，将可能产生的风险降低到最低限度。对于不合理的费用，则完全可以拒绝，这是法律所赋予的权利。
预定金不能预定细节，返还！
实例
李先生与某房产开发商签订了一份《预定协议》，并向该房产商支付了1万元的预定金。这份《预定协议》十分简单，仅写明了房屋的面积和单价，至于位置、房型、付款方式等均未约定。但是却专门列了一条：如果李先生没有在一个月内与该公司签订商品房预售合同，该公司有权没收这1万元的预定金。李先生心生疑问：开发商的做法是否合法？这1万元预定金是否属于购房定金？
点评
所谓定金，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
房产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、预定协议等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的售房合同。那么，预定金是否属于购房定金呢？这个需要具体问题具体分析。如果《预定协议》已经将以后要签订的售房合同的条件作了明确具体的规定，此后购房者提出与《预定协议》约定不同的条件，致使售房合同不能签订，购房者应当承担违反认购协议的违约责任，开发商可以不予返还购房者定金；如果《预定协议》中没有明确约定房屋的位置、房型等具体条件，而把这些内容留待签订正式的售房合同时再行协商，此后开发商与购房者未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同实属正常现象，双方均不构成违约，开发商应当将定金返还购房者。
本例中，李先生与开发商签订的《预定协议》显然并没有对商品房预售合同的条件作出明确具体的约定，因此，开发商的主张是不能成立的。
保险金口头“明扣”，不妥！
实例
2005 年3月28日，消费者施先生委托某房产中介公司买房，因公司工作人员称通过他们办理房贷保险可享受6折的优惠，于是缴了保险费4571元。事后，施先生发现其保单上的金额为2742.54 元，即所缴保险费还有剩余。施先生遂要求该公司退还剩余部分，而公司只同意退回一半，施先生认为这是非法占有，要求其退还全部差价。中介公司强调：若正规操作，保单金额为4571元，他们可以分得20％的返扣（暗扣），而现在的保费为2742.54元，他们没有返扣，所以剩余的差价理应归他们（明扣）所有。此外，双方事先有过口头协议，中介费少收2000多元，保险事宜则全部包给中介公司。现在施先生反悔，要求要缴齐中介费，中介公司退还保险费差价部分。
点评
有关部门在处理本例纠纷时发现，中介公司所开出的收据上明确写有“代办保险”字样，中介公司保了多少险、实际付了多少钱也都清清楚楚，但双方口头协议因无据可查，不能认定。因此，中介公司获取“明扣”的主张于法无据，保险费的剩余部分理应归还施先生。
消费者在购房过程中，在不清楚事实真相的情况下千万不要随便付钱签字，应特别注意在委托中介机构办理保险之后，一定要索取保单，查实保单费用与所付费用有无问题。只有这样，消费者才能更有力地维护自己的权益。
违约金不让违约，费解！
案例
王先生于2005 年3月向某房产公司购买一套价值65万元的商品房，并已支付了20万元首期房款。但由于种种因素，王先生未能办好贷款以支付剩余房款，遂与对方交涉要求退房，并愿意按照《预售合同》的约定支付违约金。但房产公司坚决不同意退房，并要求王先生继续履行《预售合同》。王先生无奈，只得求助于有关职能部门，有关部门随即同该房产公司联系，房产公司接到电话后，派员递交了一份《关于退房问题的处理意见》，仍然坚持要求王先生履行《预售合同》。
点评
违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时，偿付给守约方的一定数额的货币。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，当事人可以解除合同。本例中，王先生贷款不成，并非自己主观违约、故意不履行合同，何况王先生同意支付违约金，其解除合同的要求是合理合法的。中介公司的做法违背了民法基本原则。
