为适应新形势下国内外经济环境发展的需要，2006年2月15日财政部发布了新会计准则体系，此举是对原有会计理念的一种突破，本文对新准则中与房地产业相关的规定进行了整理和阐述，并以此预测可能带来的影响。
2007年1月1日，新会计准则在上市公司全面推行，企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化，其对企业影响并不局限于财务报告过程，作为一门经济语言，它还深入到经营活动的许多方面。实施新准则要求企业进行的不仅仅是一次技术操作，更是一定程度经营思维的改变。本文主要通过新准则的几项变化，分析其可能对房地产行业产生的影响。
一、关于《投资性房地产》准则
（一）准则相关规定
《企业会计准则——投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。一般开发企业用于销售的存货（开发产品）、为生产商品提供劳务或经营管理而持有的自用房地产，均不属于投资性房地产。企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但与以前有显著不同的是：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
（二）引入公允价值计量模式对房地产企业带来的影响
1.采用公允价值模式，将会增加企业当前利润。目前企业的投资性房地产几乎都是以历史成本计价的，并存在很大程度的升值，通过公允价值计量模式可以挖掘房地产企业的潜在价值，使资产的价值得以体现。上市房地产企业盈利的真实反映，能为投资者做出正确的投资决策提供依据。另外，资产的计量从成本价值转向公允价值时，净利润的波动幅度会加大，特别是拥有较多投资性房产的企业，资产总额和净资产规模都将大幅上升。为避免利用新准则操纵利润，准则明确规定：将自用房地产或存货由成本计量转换为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额，直接计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益，不能确认为变更当时的收益，这样就避免因计量模式的变换来控制利润的浮动。另外，采用新会计准则后，盈利大幅波动也可能只是一次性的，原因在于房地产企业自2007年采用公允价值计量模式为基数，以后即使投资性房地产估值变动，其影响也不会像过渡期这么大。从长远来看，新准则将会降低房地产企业因投资性房产的估值变动引起的盈利波幅。
2.采用公允价值模式对企业所得税和房产税的影响。（1）企业所得税是房地产企业的重要税负。首次使用公允价值计量的房地产企业盈利会有大幅上升，这一变化主要来源于重估增值部分，是否对这部分收益征收所得税是人们普遍关心的问题，从税法遵从收付实现制的角度来分析，此项税负发生的可能性较小。另外，就近期而言，国家为了鼓励上市公司尽早采用新会计准则，很可能会维持原有的税收政策。但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，按现行的税收政策就会相应增加企业的应交所得税。（2）房产税是拥有大量投资性房地产的地产企业的另一项重要税种，根据不同情况，目前有两种征收标准：一是按租金收入的12%征收；另一种是按投资性房地产原值的80%征收1.2%的房产税。新准则执行后，对于适用第二种征收标准的房地产来说，采用原账面价值还是新的公允价值作为计征依据是至关重要的。按原账面价值征收，则对房产税没有影响，若按公允价值作为征收依据，影响程度将会大幅上升，从政府鼓励企业运用公允价值计量模式的角度分析，新准则执行之初，不会对企业税负造成太大的影响。
3.对企业融资能力的影响。资产规模是影响企业融资能力至关重要的因素，引入公允价值计量模式后，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值，从而扩大企业的总资产规模，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升，有助于企业提升融资能力，并在一定程度上缓解目前房地产企业资金链紧张的局面。
二、《借款费用》新准则扩大了资本化范围
新的《借款费用》准则规定：借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的应当予以资本化。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经营相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等。新准则突出了“需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态”这个条件，允许符合该条件但是归为存货或投资性房地产上的借款费用资本化。而旧准则只认为固定资产符合该条件，相比之下，新准则扩大了符合资本化条件的范围。
我国房地产业的开发资金回收期比较长，而且借款金额巨大，《借款费用》准则中对利息资本化条件放宽，有助于提高企业业绩，使房地产企业的当前年度的会计利润得以上升，更有利于缓解已上市的房地产企业在增发新股时，受《证券法》关于增发股票企业最近一个会计年度的加权平均净资产收益率不得低于10%的制约所带来的指标压力，畅通了上市地产企业在资本市场的融资渠道。此外，新准则对借款费用资本化的规定还明确：长期未开发的土地储备所包含的借款费用不能再资本化，而是计入财务费用，这将给持有长期未开发土地储备的地产公司的当期利润带来负面影响。在公开信息方面要求披露借款费用资本化率和利息资本化金额的规定，有助于了解上市地产公司的融资状况。
三、与房地产相关的其它新准则
（一）新实施的《企业会计准则第1号-存货》取消了后进先出法，以先进先出法、加权平均法或个别计价法确定发出存货的实际成本，这一做法与国际会计准则相一致
由于期末存货按照较早期间的单位成本计价，使得资产负债表不能真实反映财务状况，特别是在物价持续上涨时，将严重低估存货；企业可以利用期末大量采购而达到减少当期利润的目的，从而对建造周期较长的房地产企业的真实盈利产生一定的影响。采用先进先出法更能准确的反映公司的开发成本及长期经营情况。
（二）在债务重组方面
新的会计准则所规定的重组条款与以往有所不同，原先因债权人让步而导致债务人豁免或者减少偿还的负债所得计入资本公积，不确认损益。新准则对此做了修改，引入了公允价值。债务人以现金、非现金资产和债务转为资本等方式债务重组的，债务人应当将重组债务的账面价值和相关资产公允价值之间的差额计入当期损益，同时抵债资产公允价值与账面价值的差额，分别计入当期损益或资本公积。这对于无力偿还债务的房地产企业而言，一旦获得债务豁免，其重组年度的利润将有所提高。
（三）减值准备计提的新规定
现有会计制度规定：已经计提减值损失的资产，如果资产价值恢复，则资产减值损失可以转回。新准则规定：资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。这条规定对上市地产公司有较大的影响。以往公司盈利上升时，则多计提跌价准备；盈利下滑，再将跌价准备冲回，这种做法曾是上市公司调节利润的手段之一，新的资产减值准则实施后，计提的固定资产、无形资产和长期投资减值准备在以后会计期间不得转回。因此，如房地产开发企业以前年度已大幅计提减值准备以隐藏利润的，在2006年度必须冲回。由此可以预计，2006年上市地产公司将被迫反映隐性利润，从而会较大程度的影响当期业绩，并在以后年度计提减值准备时会更加谨慎。
以上所述仅是新准则体系中与房地产行业相关的一些规定，它的实施既有助于会计适应经济发展进程能力的提升，又进一步保证了会计信息公开透明、高质量的要求，使房地产行业拥有接近国际标准的会计规范来反映经营及投融资活动。本文通过对会计处理的理解、分析预测新准则对地产企业利润、融资能力及涉税项目可能带来的影响，为更好的实施新准则体系，实现平稳过渡做好相应准备。
