房地产泡沫的破灭对于整个金融业和国民经济而言后果是灾难性的、毁灭性的。文章在分析房地产泡沫的成因之后，进一步分析了房地产泡沫对于国民经济乃至金融业的危害，因此要维护金融稳定，必须有效地防控房地产泡沫的产生。
所谓房地产泡沫是指由于房地产过度投机引起的房地产价格突然攀升，与其使用的价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。由于房地产是由土地及其附属建筑物所构成，而建筑物是劳动产品，其价格相对稳定，容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。房地产业是国民经济的支柱产业，又是金融泡沫和经济泡沫的主要载体之一。研究和关注房地产泡沫和金融稳定之间的关系，不仅对于房地产业的健康发展，而且对于金融业的可持续发展都具有非常重要的意义。
一、房地产泡沫的成因
从经济学角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。
（一）地价飞涨
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了实有的价值而产生地价泡沫。加之由于土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。
（二）消费者预期
消费者的预期在本质上是对与当前决策有关的经济变量未来值的预测。消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求，而消费者的预期又受经济环境变化的影响。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。1990年发生在我国海南省的房地产泡沫就是经济环境变化促成投机性泡沫的典型例证。
（三）信息不对称
经济学上关于完全竞争市场的论述有一个前提，即生产者和消费者拥有充分的做出正确决策所需要的信息。然而房地产市场是垄断竞争市场，作为市场的两大主体开发商和最终消费者所获取的信息是不对称的。一般非专业型的消费者，不能获取充分的信息，也就不能对现有的房产、地产做出近乎合理的估价；加之开发商无休止的炒作以及消费者收入水平的提高，人们容易做出对未来收益过高估计的判断，使房地产价格严重脱离其实用价值，产生泡沫。
（四）房地产投资的过度增长和结构性矛盾
房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致。如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。另外，如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而闲置，而经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫。
（五）银行信贷的非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策。由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中违反有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发。各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
二、房地产泡沫的危害和影响
（一）房地产投资与消费脱节，房地产空置率提高
由于房价快速上升带来的资产增值（尽管从长期来看是虚假的）效应，大量的“投机性”资本涌入房地产市场。无论作为供给环节的房地产投资（开发）商，还是作为需求环节的购房者，都是一种脱离房地产理性消费基础的“投资”（严格讲应该是“投机”）。这种与消费脱节的投资行为，必然造成购买的房产空置，开发商在对项目进行规划时，也容易脱离真正消费者的需要，进一步推动房地产空置率的提高。
（二）虚假的市场需求信号会扭曲社会投资结构
房地产泡沫存在时，以价格为核心的房地产市场需求信号，引导着大量的社会资金进入房地产市场。在此背景下，从表面上看，原有的房地产企业在短期内的经营情况和财务状况都大为改善，成为资本市场的明星；银行也对房地产企业和房地产项目趋之若鹜；非房地产企业（特别是融资相对容易的上市公司）也积极地进行着所谓的经营中心的“转移”，并纷纷把房地产作为新的利润增长点；居民家庭和社会闲散资金也跟风抛售其他资产，把房地产作为投资重点；此外，由于房地产的相关税收快速增加，地方政府也开始把房地产作为地方支柱产业来培养。在这样的“浪潮”中，投资结构被严重扭曲。
（三）造成银行坏账的大量增加
房地产产品的生产周期较长，房地产泡沫破灭的时刻往往正是房地产投资建设的高峰期。房地产市场快速地由盛转衰，其直接结果就是房地产企业销售形势的迅速恶化。随着房地产泡沫的破灭，整个社会对房地产迅速由热变冷，无论股市还是银行，都很容易“无情”地抛弃昔日的宠儿，最终被迫中断房地产资金循环。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账。金融机构无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。呆账和利润下降等一系列问题严重削弱了投资者对银行业的信心，导致了大量资金的撤离。
（四）引发通货膨胀
首先，房地产泡沫形成之后，由于房地产业具有极高的产业关联度，将直接带动很多相关消费品价格的上扬；其次，由于房地产泡沫导致的股市泡沫，无论是持有股票的股民还是房地产的拥有者，都会有财富增值的感觉，刺激中高档消费，导致消费品价格上扬，进而拉动整体物价的上涨。
（五）导致生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务运营逐渐陷入困境。股价下跌，企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，这样既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。
（六）引发社会心理危机
房地产泡沫的出现必然伴随着从众行为和群体投机行为，它给社会带来了极强的负面心理效应。其负面影响主要有下面几个方面：
1.非法集资行为猖獗
在房地产泡沫和股市泡沫膨胀时期，人们普遍预期未来投资收益会更高，便有一部分人为了投机收益成立了地下投资公司，以支付高额利息的承诺吸收社会资金，然后再将大量的资金投向具有泡沫的资产，达到暴富的目标。然而当房地产泡沫破灭时，投资公司将处于资不抵债的境地，最终导致投资者和投资公司的所有者追求投机利益的心理彻底破灭，同时也给社会和个人带来了巨大损失。
2.社会腐败现象蔓延
在房地产泡沫时期，市场需求将大幅度上升，房地产开发商为获得高额利润也将增加供给，这势必导致对稀缺资源——土地的过度需求。由于国家掌握着土地配置的权利，权力拥有者为了自己的利益，将为开发商设置种种障碍，而开发商为争夺土地将不惜采取各种方法，最终导致寻租和设租行为在社会中蔓延。
3.犯罪案件激增
以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38％，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53％。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
三、房地产泡沫严重威胁金融稳定
（一）房地产泡沫的形成与银行等金融机构密切相关
明斯基（1982）指出，泡沫经济往往给银行系统传递错误的信息。在银行制度完善程度有限的情况下，大部分贷款都是以抵押为依据，而不是以现金流为依据。在经济繁荣时期，房地产价值上扬，银行往往过于乐观，放松贷款条件。贷款条件放松也意味着开发商或者其他投资者更容易获得资金，投入到房地产行业中，从而又反过来促进了房地产价格的上涨。同时由于房地产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，业务越做越大，利润也水涨船高。这是一个加速上升的过程。
（二）房地产泡沫破灭的最大受害者之一 也是银行等金融机构
一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的是债务和已经不值钱的抵押物，更为严重的情况是导致金融危机。我国房地产开发的商业模式中，银行信贷几乎介入土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，成为房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。自1998年以来，我国个人住房贷款余额和房地产开发贷款余额连续高涨，到2005年12月底，两项贷款的余额之和高达27，541亿元，占金融机构全部贷款余额的14.12％（见表1）。
表1 1998年至2005年我国个人住房贷款余额和房地产开发贷款余额
| 年份 | 金融机构全部贷款余额（亿元） | 个人住房贷款余额（亿元） | 占金融机构全部贷款余额百分比（%） | 房地产开发贷款余额（亿元） | 占金融机构全部贷款余额百分比（%） |
| 1998 | 86 524.13 | 426.16 | 0.49 | 2 028.92 | 2.34 |
| 1999 | 93 734.3 | 1 357.712 | 1.45 | 2 350.37 | 2.51 |
| 2000 | 99 371.07 | 3 376.921 | 3.40 | 2 628.17 | 2.64 |
| 2001 | 112 314.7 | 5 597.95 | 4.98 | 3 494.32 | 3.11 |
| 2002 | 139 803 | 8 258 | 5.91 | 4 465.08 | 3.19 |
| 2003 | 169 771 | 11 799.74 | 6.94 | 6 657.35 | 3.92 |
| 2004 | 189 000 | 16 000 | 8.47 | 7 810.9 | 4.13 |
| 2005 | 195 000 | 18 400 | 9.44 | 9 141.00 | 4.69 |
数据来源：1998－2005年国民经济和社会发展统计公报、《中国房地产发展与金融支持》、《中国货币政策执行报告（2005年第四季度）》及中经网。上述的分析表明，房地产泡沫严重威胁着金融稳定，金融业要实现健康和可持续发展目标，必须有效地防止和控制地产泡沫的发生。近几年，我国房地产业发展迅速，很多地区出现了不同程度的过热现象，泡沫的成分非常大。因此，必须引起高度警觉，对房地产泡沫加以预控。一是要加强对宏观经济形势和政策的监控；二是要加强对房地产市场的调控力度，严格控制房地产开发总量；三是要严格金融监管力度；四是要加强信贷监管抑制投机；五是尽快完善土地税制，严防地产投机；六是要严格控制豪宅的审批与建设，防止出现由结构性过剩引发的泡沫。
