各地方税务局、各分局：

　　《房地产开发企业所得税管理暂行办法》业经青岛市地方税务局2000年第8次局长办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　附：房地产开发企业所得税管理暂行办法

　　第一条为加强房地产开发企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则和有关税收政策的规定，特制定本管理办法。

　　第二条实行独立经济核算的房地产开发企业，应按本办法规定分期预缴和年终汇算清缴企业所得税。

　　第三条应纳所得税额的计算实行独立经济核算的房地产开发企业，其应纳所得税额按下列办法计算缴纳。

　　应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率第四条应纳税所得额的确定应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额一、收入总额房地产企业的收入总额包括生产经营收入和其他收入。生产经营收入包括：商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等；其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他有关收入等。

　　商品房销售是在房产已经移交，已将发票帐单提交买主时或收讫价款或取得索取价款的凭据时，作为销售实现。具体按销售和付款方式的不同，可分为：

　　（一）对房产已经移交，一次性全额收取房款时，作为销售收入的实现；

　　（二）对房产已经移交，采取赊销或分期付款方式销售房屋的，以合同约定的付款时间视为销售收入的实现；

　　（三）对房产已经移交，并由银行提供按揭贷款的，以银行将按揭贷款办理转账视为销售收入实现并按房款全额计入销售收入；

　　（四）对房产已移交但尚未结算价款的，按购销双方签订的合同、协议确定的时间作为销售实现；未能提供合同或协议的按办理房屋移交使用手续时间视为销售实现；

　　（五）对赠予或自用的商品房，按交付给受赠方的时间和使用时间视为销售实现；

　　（六）对采取“以物易物”方式销售商品房的，应在房产移交，对方财产实际转移时作为销售实现。

　　其他商品房销售以及房地产企业的其他收入按现行相关规定执行。

　　二、准予扣除项目金额房地产企业的准予扣除项目包括商品房开发、经营过程中发生的、与取得的收入相关的成本、费用、税金和损失。

　　（一）经营成本

　　1、确定成本核算对象房地产企业应以独立编制设计预算和施工图预算（即独立编制“建筑工程预算书”）的单位工程为成本核算对象。

　　对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一单位施工，可以合并为一个成本核算对象。

　　2、成本核算原则房地产企业应正确核算列入开发成本的各项费用，并严格区分与期间费用的界限。

　　企业应按成本核算对象，设置“开发成本”进行明细核算，按土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、配套设施费、开发间接费用等主要成本核算项目进行明细核算。

　　3、成本费用的归集、分配对能分清成本核算对象的直接费用，直接计入；对一次性发生属于多个成本核算对象的开发费用，以及分批开发的项目，一次性支付的应计入开发成本的各类费用，应按建筑面积在各成本核算对象之间进行分配。

　　各成本项目数额按实际发生数归集和分配。

　　4、可预提的个别费用配套（基础）设施费。企业为开发而发生应由企业建设的供水、供电、供气、排污、通讯、绿化、环卫设施及道路等基础设施，因开发产品已完成，而基础配套设施尚未全部完成的，可按国家有关规定的单位标准，对应支出而尚未支出的费用预提配套（基础）设施费，归集、分配到各相关成本核算对象。

　　建筑安装工程费。企业为开发而发生的建筑安装工程费，由于各种原因不能及时结算的，可以按中标价格、工程合同造价或预算成本（孰低原则）与实际支付的建筑安装工程费之间的差额预提，归集、分配到各相关的成本核算对象。

　　开发企业预提个别费用后，其实际发生数应从预提个别费用中支出，如预提个别费用与实际发生差异较大时，应及时调整提取标准。预提个别费用一般应在年终时进行调整，年终应无余额。特殊情况须保留余额的，应报经主管税务机关审查批准，主管税务机关经审查认为不符合有关规定要求的，应责令其限期改正。

　　预提个别费用在工程实际结算时结清余额。

　　5、按本办法规定作为销售实现的经营收入，其相应的经营成本必须按上述成本计算办法确定的数额进行结转。

　　经营成本＝某成本核算对象的单位成本×已转收入的房屋面积

　　（二）期间费用企业应严格区分期间费用与开发成本的界限，正确计算、扣除当期的销售费用；管理费用和财务费用。

　　（三）销售税金及附加企业应按与收入配比的原则，准确核算、扣除销售税金及附加。

　　（四）损失。企业当期发生的所有损失及应税前弥补的亏损，均应按《青岛市地方税务局财产损失税前扣除管理办法》和《青岛市地方税务局弥补亏损管理办法》等有关规定，报经主管地税机关审批后，方能予以扣除。

　　企业发生的所有准予扣除项目，应有法定的凭证（按规定预提的个别费用除外），否则不予扣除；税法明确规定扣除项目标准的（如招待费等），应按统一规定执行。

　　第五条预缴及汇算清缴一、房地产企业所得税的预缴方式由主管税务机关确定。纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1／12或1／4，或者经主管税务机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

　　二、房地产企业在年度终了后，应向主管税务机关报送以下资料：

　　（一）当年开工情况明细表（见附件1）；

　　（二）工程竣工验收报告；

　　（三）当年开发产品明细表（见附件2）；

　　（四）纳税年度会计报表及中介机构的审计报告；

　　（五）项目立项书；

　　（六）联建及房屋分配协议；

　　（七）需向税务部门报送的其他资料。

　　三、房地产企业应设置“开发产品备查簿”（见附件3），详细记录开发产品的房号、面积、套型、成本、去向等资料。

　　第六条应纳所得税额的核定按《中华人民共和国税收征收管理法》规定，应当设置但未设置帐簿的；虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；发生纳税义务，但未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；不能正确计算应纳税所得额的房地产企业，其应纳所得税额由主管税务机关按《青岛市地方税务局企业所得税核定征收管理办法（试行）》的规定实行核定征收，应税所得率为10%－20%.

　　第七条企业未按规定的期限如实办理纳税申报，未按规定提供与开发、销售房地产有关资料，以及拒绝税务机关对企业纳税情况进行检查的，由税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚。

　　第八条对经营商品房或从事与房地产开发相关业务的单位或组织，可比照本办法的规定核算缴纳企业所得税。

　　第九条企业应依本办法规定对以前年度房地产开发项目进行清算，并如实申报缴纳企业所得税。

　　第十条其它事宜按《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及有关规定执行。

　　第十一条本办法由青岛市地方税务局负责解释。