各市地方税务局、省局直属分局：

　　现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号，以下简称《通知》）转发给你们，并作如下补充规定，请一并贯彻执行。

　　一、由于房地产开发企业必须使用开发项目所在地房地产发票，因此，房地产开发企业必须在开发项目所在地缴纳企业所得税。一个企业在不同市、县（含县级市、分管农村乡、镇的区）开发房地产项目，必须分别申报缴纳企业所得税；城区内不同区之间由各市确定。

　　二、从2006年1月1日起，不准对房地产开发企业实行以预先核定应税所得率或定额的方式征收企业所得税。一律按照总局规定的毛利率扣除相关期间费用、营业税金及附加的办法进行预缴、年末汇算清缴企业所得税；各市也可以结合实际情况通过测算期间费率。用毛利率减掉期间费用率确定预缴率，由企业按照预缴率预缴企业所得税，年末进行企业所得税汇算清缴。

　　三、《通知》第一条中关于“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”，是指与预售开发产品收入相对应的期间费用、营业税金及附加，不含未预售部分相对应的期间费用、营业税金及附加。开发企业纳税申报时要按照配比原则，即已预售面积和未预售面积对期间费用、营业税金及附加进行合理分配，并提供期间费用、营业税金及附加分配说明和分配表。不提供期间费用、营业税金及附加分配说明和分配表的，按照征管法有关纳税申报规定进行处罚；因期间费用、营业税金及附加分配不准确而少纳税款的，税务机关要及时征收滞纳金。

　　四、除《通知》第一条中第一款关于“经济适用住房条件和规定外”，开发企业经济适用住房开发项目和非经济适用住房开发项目必须分别核算，否则一律按照非经济适用住房开发项目征收企业所得税。

　　五、《通知》第一条中第二款关于“城市及郊区是指行政区划确定的城区和郊区所有范围”，包括郊区所覆盖的乡（镇）、村；其他地区是指县（含县级市）。

　　六、《通知》第二条中第二款规定的“凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本”，一是指不结算计税成本；二是指虽然结算计税成本，但结算的计税成本超出税收规定允许扣除的范围和标准。

　　七、《通知》第二条中第三款规定的“税务鉴定报告”的出具者必须是有资质的税务师事务所或会计师、审计师事务所。不提供税务鉴定报告的企业，税务机关按照征管法有关纳税申报规定进行处罚。

　　八、《通知》第二条中第五款第5项与《通知》第六条中关于“转作固定资产的规定”，是指财务上将开发产品转作固定资产。

　　九、《通知》第二条第五款第5项先租后与《通知》第六条中视同销售，在转作固定资产的税务处理上按以下规定执行：

　　（一）企业直接将开发产品转作固定资产的，按照视同销售征收企业所得税，并允许企业按照视同销售价格作为该项资产原值提取该项资产折旧，按照税收规定税前扣除；

　　（二）企业将开发产品出租并未销售时，将该开发产品转作固定资产，除按租金确认收入外，还要在企业将开发产品转作固定资产时按照视同销售规定征收企业所得税。并允许企业在出租期间按照视同销售价格作为该项资产原值提取该项资产折旧，按照税收规定税前扣除；企业出售该项目开发产品时，按照出售资产规定，用出售价格减除该项资产净值、相关费用和税金等，有所得的，征收企业所得税，出现亏损的，允许补亏。

　　十、无资质开发企业与有资质开发企业共同开发房地产项目，并且无资质开发企业以有资质开发企业发票和名义对外预售、销售开发产品的，无论企业间合同如何签订，一律按照《通知》第四条中第二款关于“分配项目利润”规定，由有资质开发企业统一缴纳企业所得税。

　　十一、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产开发企业税收征管工作的通知》（辽地税发［2001］135号）；《辽宁省地方税务局关于对房地产开发企业实行预缴企业所得税的通知》（辽地税函［2001］280号）；《辽宁省地方税务局转发国家税务局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（辽地税发［2003］83号）；《辽宁省地方税务局关于经济适用住房有关企业所得税政策的通知》（了地税发［2005］73号）中第三、四条的规定；《辽宁省地方税务局关于明确企业所得税有关问题的通知》（辽地税函［2005］324号）中第二、三条的规定，同时废止执行。