最近，接部分单位反映，要求对房产销售以及其他营业税应税行为的征收问题予以进一步明确，根据营业税的有关征收规定，现就房产销售以及其他营业税具体税征问题的处理意见补充通知如下：

　　一、关于销售不动产具体税政问题的补充意见

　　（一）纳税人采取不同形式销售房产以及收取价外费用的征税问题。

　　对纳税人采取“还本销售”、“返利销售”等形式对外销售房产，除了在销售同时，在同一张发票上直接体现并从销售中扣减折让额、还本额、返利额，可按实际取得的销售收入征收营业税外，对事后发生的向购房者支付的还本、返利、折让等费用均不得冲减销售收入，应按规定的计税依据征营业税。

　　对纳税人销售房产时，采用各种名目向购房者收取的除房价以外的有关费用，如贷款利息补贴、咨询介绍费、装修改造费、材料费、补贴费以及其他自收或代收款项，我们认为有的是构成房产价格的组成内容，有的是价外代收的费用。根据营业税的征收规定，不论其价外收费的性质如何，均应并入房产销售收入一并计征营业税。

　　（二）关于销售购进房产差价征收营业税的计算口径问题。

　　纳税人购进房产再销售，对其取得的销售收入可凭购进房产的发票上注明的房价按实计算扣除后征收营业税。如果纳税人一次购进，分批销售，应按其购进原价计算出平均单价后从转售收入中计算扣除征收营业税。如果分批销售中，售价有低于购进价的部分不得从其他转售差价中抵减。即售房产差价计征营业税，只能按每张转售发票单笔对应计算缴纳营业税，不同销售对象、不同房产销售项目的正负差不能相互冲抵。

　　对无购进发展的房源，发生转售时，一律全额征收营业税。

　　（三）关于纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目以房产造价成本让与其他方联建、参建不征收营业税的具体掌握口径问题。

　　根据沪地税一（1996）43号第三款第（二）点的精神，纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果按该文规定的房产造价成本让与其他单位联建、参建的，视同共同投资建房暂不征收营业税。因此，对主建方这种性质的对外联建、参建所取得的资金投入，不得开具销售发票给联建、参建方；联建、参建方将这部分联建、参建来的房产对外销售时，应全额征收营业税。如果主建方对这部分联建、参建房产开具了销售发票，应按规定征收营业税。

　　（四）关于联建、参建中的共同列项开发计划以及建房的开发计划问题。

　　沪地税一（1996）43号文第三款中涉及的联建、参建房产的共同列项的开发计划问题以及第六款中涉及的代建房产的开发计划问题，这里所指的房产开发计划是指列入各级计委（或计经委）的房产项目投资开发计划，而非项目施工计划。

　　（五）关于以土地换取的房产再销售取得的销售收入应全额征收营业税的问题。

　　纳税人以土地换取房产，按沪地税一（1995）56号文（编者注：见《企业财税发规选编》第13册第952页）的规定应折算后计缴营业税。这部分税款是纳税人发生土地使用权转让应负担的税额，因此，如果，纳税人将这部分以土地换取的房产再对外销售，应全额征收营业税，其以土地换取房产时的折价计税依据不得从中扣除。

　　另外，土地方以土地换取房产的折价计税依据已考虑了多种因素，因此，对土地方发生的停工损失等费用不得从折价计税依据中扣除。

　　（六）纳税人租用的公有房产，发生由所有者收回后给予的补偿的征收问题。

　　纳税人将长期租用的公有房产，发生转让从续租方（或受让方）取得的补偿，按沪地税一（1996）43号文规定，比照房产使用权转让征收营业税。但对由公有房产地所有者自行收回给予的补偿费用，可暂不征收营业税。

　　（七）关于纳税人销售房产应设立营业税征收台帐的问题。

　　由于纳税人销售房产的情况比较复杂，营业税征收方法也有不同，因此，为加强营业税的征收管理，各纳税人必须对房产销售、房产购入以及预收款、价格、成本、已纳税额等情况按项目、按销售项目、按销售对象设立台帐，各级税务机关应积极配合纳税人建立营业税征收台帐，以利于核实征收营业税款。为方便征管，市局统一设计了征收台帐样式，请各分局布置所属按规定填列。[样式附后（编者注：略）]

　　对纳税人不设立房产销售营业税征收台帐，造成税务机关征收核实困难的，各级税务机关有权对纳税人一律按全额计征营业税。

　　（八）关于销售房产新、老征收规定的衔接问题。

　　沪地税一（1996）43号文下达后，对纳税人的应税行为可按其纳税义务发生时间来具体界定执行新、老规定的衔接问题。即：对应税行为的纳税义务发生在1996年1月1日以后的，对应税行为的纳税义务发生在1996年以前的，应按43号文的规定执行；对应税行为的原沪税政一（1992）81号（编者注：见《企业财税法规选编》第10册第1066页）、沪税政一（1993）259号（编者注：见《企业财税法规选编》第11第1146页）以及沪税政一（1994）63号文（者注：见《企业财税法规选编》第12册第62页）的规定执行；对应税行为的纳税义务发生在1996年以前，但原规定总没有明确规定的，比照沪地税一（1996）43号文（编者注：见《企业财税法规选编》第14册第911页）及本通知的规定执行。

　　（九）销售不动产的营业税征收工作是一项复杂、政策性强、征收难度较大的工作，各单位应严格按市局文件精神贯彻落实，积极组织好征收工作，不得因局部地区利益擅自改变征收办法，更不得有税不征、擅自越权对房地产开发企业实行营业税减免或超收减免、越收返还的优惠。各单位应组织力量加强对房地产开发、经营企业的营业税征收和检查工作，加大执法力度，共同把“销售不动产”的营业税征收工作搞好。

　　二、关于营业税其他税政问题的处理意见

　　（一）关于投币电话以及宾馆、饭店设置的饿商务电话的征收问题。

　　据营业税征收规定，各单位设置的投币电话取得的收入均应按规定全额依“邮通信业”税目计征营业税。对其支付给邮电部门的通信费用不得从中扣除。

　　（二）出版社、杂志社以及报社向作品发表者（或作品刊登者）收取的作品出版费、发表费等费用的营业税征收问题。

　　各出版社、杂志社以及报社因出版书籍、发表作品、刊登文章而向作品发表者、作品刊登者收取所谓的出版费、刊登费、发表费等各种名目的费用，应按营业税“服务业——其他服务”税目征收营业税。

　　对上述单位因刊登广告而收取的广告发布费仍应按广告收入计征营业税。

　　（三）关于各企业集团、总公司向银行借款后转贷给其下属企业收取的利息收入的征税问题。

　　企业集团、总公司因其下属企业向银行借贷困难，而代为其向银行借入资金后转贷给这些企业取得的利息收入，经请示国家税务总局，其转贷行为所取得的利息收入均应按规定全额征收营业税。

　　（四）纳税人将部分资产出租、出借给兴办企业或其他企业，收取的租赁费、占用费、使用费的营业税征收问题。

　　有部分单位来电询问纳税人采取有偿使用方法将所拥有的固定资产、流动资产、无形资产等出租、出借给兴办单位或其他企业使用，其收取的租赁费、使用费、占用费（包括资金占用费）是否应征收营业税的问题要求予以明确。

　　根据营业税征收规定，纳税人提供以上应税劳务而收取的饿租赁费、使用费、占用费（包括资金占用费）均应按规定征收营业税。

　　特此通知。

　　附：房产销售营业税征收台帐（编者注：略）

　　上海市地方税务局
一九九七年一月六日