各地、州、市、县物价局、建委（建设局）、财政局：

　　现将《云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）》发给你们，请严格遵照执行。

　　商品住宅价格管理是物价管理和房地产综合开发管理的一项十分重要的工作。随着住房制度改革的推进和住房商品化的发展，其作用将更为重要。因此，各地有关部门要进一步加强配合和协作，对商品住宅计价实施综合管理，强化检查监督，对违反《细则》的行为要及时纠正和查处，切实把商品住宅价格管理工作做好。

　　各地在执行《细则》中遇到的困难和问题，请及时向我们反映。

　　云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）

　　第一条　为加强商品住宅的价格管理，维护商品住宅交易秩序，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本实施细则。

　　第二条　本细则所称商品住宅，是指经省建委资审合格，领取了《企业法人营业执照》的房地产综合开发企业或房产经营企业（以下简称开发经营公司），为销售或出租而建造的住宅，包括在旧城区建造的住宅。

　　第三条　商品住宅出售实行国家定价，其价格由成本、利润、税金及代收费构成，同时考虑住宅层次朝向等因素，按项目实行差别价格。

　　第四条　商品住宅成本由以下费用构成：

　　1.征地费。指按《云南省土地管理实施办法（试行）》有关条款规定支付的土地补偿费、安置补助费及其他费用，或是按《云南省征用土地费包干使用暂行规定》有关条款规定支付的征地包干费用。

　　2.拆迁补偿费。指拆除小区或组团红线内原有建筑和附属物而支付的收购费、补偿费、临时过渡费、搬家费、安置费、损失费及拆迁电力电信线路、供排水管道的迁建费。其中，房屋拆迁安置、补偿支付的各项费用和费用的结算必须符合《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》的规定。

　　3.规划设计勘察费。指按国家及省的有关收费标准，支付的小区或组团的规划、勘察、设计等费用。

　　4.住宅建筑安装工程费。指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合额定》编制的预算审定的住宅基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用及三通一平费用。

　　5.住宅小区基础服务设施工程费。指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用及三通一平费用。具体项目是小区或组团红线内20米以下（含20米）道路，供排水、供电、通讯、煤气管网（不包括干线管网）、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所或幼儿园、小学、派出所、居委会、房管段、公厕、自行车库（棚）等。以上建设内容，以及项目的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。

　　6.管理费。指按上述1－5项总额提交各级城市建设综合开发办公室的管理费。其中：省级开发办按总额的1％提取，地、州、市开发办按2.5％提取。上述管理费按预算外资金进行管理，专户存储，用于综合开发管理的各项业务支出。使用受同级财政和审计部门的监督。

　　7.贷款利息。指开发公司为开发建造商品住宅向银行贷款支付的利息。计算贷款利息以项目总概算投资的40％为基数，乘以所在地、州、市（不包括县级市）建行提供的综合开发贷款平均使用期（以年为单位），再乘以标准贷款利率。贷款平均使用期数字五年核定一次，计算出贷款利息总额按小区内商业网点、非经营性配套设施房屋、应计算贷款利息的住宅、未按工程进度付款的统代建房屋建筑面积分担。统建小区内建设非经营性配套设施的贷款利息，按统建小区所有房屋建筑面积分担。

　　凡按工程进度付款，或是签定购房协议时一次付清房款，房屋在一年以后，两年以内交付使用的批量商品住宅（一个单元以上，包括一个单元），以及按工程进度付款的统代建房屋，不分担贷款利息。付清购房款一年后交房的零星商品住宅售价不计贷款利息。

　　8.成本税。指按规定列入成本的投资方向调节税、耕地占用税及其它应列入成本的税款。

　　第五条　下列费用不得计入商品住宅成本：

　　1.住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用：

　　2.住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；

　　3.道路红线宽度在20米以上（不含20米）的城市道路及其附属设施的建设费用。

　　小区内的营业性用房面向市场出售、出租。出售出租价格按《云南省房产交易管理暂行办法》的有关规定执行。小区内粮店、菜站、小型副食店等城市居民基本生活服务设施，不得无偿划拨，但可以优惠出售或出租，优惠办法由市、县人民政府制定。

　　第六条　商品住宅法定利润按成本1—5项费用的6％计取。其中，按省优良工程评定有关规定，经市、县工程质量监督站评定为优良工程的商品住宅，按8％计取。统代建房屋不计法定利润，由开发公司或承建的市、县开发办（合作办）按2—3％收取管理费，用于出租的商品住宅利润计取另行规定。

　　第七条　商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴税。

　　第八条　商品住宅在标准楼层价格基础上，根据具体情况确定不同楼层的差价率、并依据住宅不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向增减差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由市、县政府统一规定。

　　第九条　商品住宅价格构成如下：

　　平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费

　　销售价格＝平均价格±（楼层差价、朝向差价）

　　第十条　购房单位或个人因需要，提出与施工图不同的、符合国家住宅设计标准的建设、装修要求，因而超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。

　　第十一条　单位和个人购买商品住宅，或是委托开发经营公司以及开发办（合作办）统代建房屋需缴纳代收费。代收费由国务院，国家物价局和财政部、建设部，省政府和经省城市建设综合开发主管部门审核，由省物价局和省财政厅批准的向商品住宅或统代建房屋收取的费用组成，收费标准按具体的文件执行。其中，凡规定可用于综合开发有关内容建设的取费，一律由市、县城市综合开发办公室收取，然后按规定划拨，并监督使用。

　　第十二条　开发经营公司建造商品住宅必须按规定报批初步设计、依据审批初步设计核定的建设内容、规模和标准，以及《云南省建筑工程综合定额》编制施工图预算，经当地建设银行或预算编制审查办公室审核后，连同有关文件资料报批价格。其中项目总建筑面积在六万平方米以上的报省物价局会同省建委审批；项目总建筑面积在六万平方米以下、二万平方米以上的报地、州、市物价部门会同同级建设、房管部门审批，报省物价局、省建委备案；二万平方米以下的，由市、县物价部门会同同级建设、房管部门审批，报上一级物价部门、房地产管理部门备案。旧城改造建商品住宅的，报批价格时必须附拆迁补偿、安置费用结算资料。

　　经批准的商品住宅价格，允许经营单位根据市场变化情况，适当下浮。

　　第十三条　任何地方和部门不得越权扩大商品住宅的计价范围，更不得越权审批商品住宅价格。

　　第十四条　对下列违反本细则的行为，市、县物价、房地产、财政、审计部门依据《中华人民共和国价格管条例》等国家、省有关法规予以处罚。

　　1.越权定价和擅自提价的；

　　2.不按规定如实申报商品住宅成本或乱摊成本的；

　　3.违反规定的计价原则，扩大或缩小计价范围的；

　　4.擅自增设或减少建设内容，扩大建设规模或提高建设标准将费用摊入成本的；

　　5.擅自提高取费标准或扩大取费范围的；

　　6.其它违反本细则的行为。

　　第十五条　除工商用房以外的其它非住宅商品房或统代建房计价参照本细则执行。

　　第十六条　本细则不适用于涉外商品房和二次出售的商品房。

　　第十七条　各地、州、市可根据本实施细则制定补充规定，报省物价局，由省物价局会同省建委审批后执行。

　　第十八条　省物价局、省建委、省建设银行负责监督、指导各地执行本细则，对违反本细则计价原则、扩大计价范围、更改计价的行为有权纠正。

　　第十九条　本细则自发布之日起执行。原省有关部门关于商品房的计价规定与本细则不一致的，一律停止执行，均以本细则为准。

　　第二十条　本细则由省物价局会同省建委共同解释。