你是否想了解房地产从开办、融资、预收、竣工、交房到清算全流程的纳税筹划和涉税问题？

　　正保开放平台先进的网络直播互动教学平台，开设《房地产开发全程纳税筹划案例与涉税问题解析》，以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司从拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售到竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题和如何进行安全纳税筹划。

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 【授课内容】

　　一、 房地产开发流程与涉税简介

　　1、房地产开发流程简介

　　2、房地产公司涉税简介

　　二、购买土地环节税收风险控制关键点

　　1、购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险

　　问题1：母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？

　　问题2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？

　　问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？

　　问题4：如果国土局没有按期交付土地，项目公司如何交土地使用税？

　　问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？

　　问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？

　　问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？

　　2、房地分离如何缴纳契税

　　问题8：房与地分离，应该按什么作为契税的计税依据？

　　问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？

　　3、关注资本运作手法产生额外的税收负担

　　问题10：出售股权的行为是否属于税收筹划？

　　问题11：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？

　　4、拆迁补偿用房的涉税处理

　　问题12：拆迁补偿用房是否交营业税？计税依据是？何时交？

　　问题13：拆迁补偿用房是否交企业所得税？计税依据是什么？

　　问题14：拆迁补偿用房土地增值税如何处理？

　　5、集体用地房地产开发的特殊处理

　　问题15：以集体用地进行投资，取得定额收益，如何交税？

　　问题16：由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税？

　　问题17：联合建房取得的收入如何交营业税、土地增值税、企业所得税？

　　三、公司设立环节税收风险控制关键点

 　　1、选对公司注册地

　　问题18：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？

　　问题19：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？

　　2、注册资本金与资本弱化3、分公司或子公司的选择

　　4、开办期的止点

　　问题20：乙公司的开办期什么时候结束？

　　问题21：乙公司的开办费如何进行财税处理？

　　四、开发环节税收风险控制关键点

　　1、境外设计费涉税解析

　　问题22：境外乙公司为境内提供设计服务，乙公司如何交纳营业税？

　　问题23：境外乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？

　　2、甲供材的避税空间

　　问题24：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？

　　问题25：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？

　　3、统借统还的法律形式

　　问题26：甲集团公司将贷款转贷给乙公司，甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？

　　问题27：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？

　　4、母子公司往来不需交营业税

　　问题28：集团内资金往来，丙集团公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？

　　问题29：甲集团公司将流动贷款给乙子公司占用，甲的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？

　　五、销售环节税收风险控制关键点

　　1、购房俱乐部会员费的纳税时点

　　问题30：采用会员费形式取得的意向金，是否需交营业税？甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？

　　2、卖房送汽车是否混合销售行为

　　问题31：卖房送汽车是否混合了销售行为？

　　问题32：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？

　　问题33：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？

　　问题34：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？

　　3、无产权证地下建筑是否可以转让

　　问题35：地上无产权证的架空层归谁所有？

　　问题36：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？

　　问题37：地下人防改造的车库归谁所有？地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？地下停车场成本，可以按31号文的规定执行吗？物业用房的成本如何扣除？

　　问题38：无产权证建筑物是否可售？

　　问题39：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？

　　4、精装房销售的流转税问题

　　问题40：空调、整体橱柜按什么交增值税？

　　问题41：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？

　　问题42：精装房的装修是否交契税？

　　问题43：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？

　　5、购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税

　　6、售楼处、样板房的涉税问题

　　7、合作建房

　　问题44：合营企业的法律形式与文件适用性分析

　　8、同是违约金纳税并不同

　　问题45：不履行合同而没收张某的定金是否需交营业税？

　　问题46：部分履行合同而收取王某的滞纳金是否需交营业税？

　　9、合同签订过程中应关注的财税问题

　　问题47：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？

　　六、竣工后环节税收风险控制关键点

　　1、竣工备案的形式要件及涉税后果

　　问题48：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？

　　2、交房才是所有权风险转移的标志

　　问题49：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？

　　3、资产的后续计量与房产税疑难问题

　　问题50：发生的固定资产改良如何增加资产原值？

　　问题51：Y项目的租金是否交房产税？

　　问题52：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？

　　问题53：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？

　　问题54：免租期的纳税义务人到底是谁？

　　问题55：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？

　　问题56：如何利用转租不征税进行筹划节税？

　　问题57：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？

　　问题58：排气管道是否要并入房产原值征房产税？

　　问题59：以上各种车位如何交房产税？

　　问题60：物业用房是否应交房产税？由谁交？

　　七、企业所得税应对方案

　　1、国税发［2009］31号文亮点与漏洞解析

　　思考1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？

　　思考2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？

　　思考3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？

　　思考4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？

　　思考5：31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？

　　2、收入的确认

　　3、成本计算与分摊

　　4、期间费用的处理

　　5、企业所得税财税处理案例

　　思考1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？

　　思考2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上？为什么说房地产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而已？如何利用税法漏洞进行成本筹划？

　　思考3：成本筹划的风险点在什么地方？

　　思考4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？

　　思考5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍

　　问题61：乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？

　　问题62：2010年乙公司如何进行财税处理　　

　　问题63：2011年乙公司如何进行财税处理？

　　问题64：2012年乙公司如何进行财税处理？

　　6、关联方借款利息扣除