如果房产税加以调整出台的话，可以说没有任何技术上或者政策上的障碍。
我的演讲主要涉及以下内容：首先，中国最近这段时间房地产市场风险情况，以及国家对房地产政策的变化和指导。其次，分析一下中国房地产税制的情况，给大家做一些判断、预计和参考。
前西德新加坡都是好榜样
解决中国房地产问题的根本途径是什么？问题很复杂，不是税务部门单独发力能解决的，关键是政府要拿出态度。这在于中国的房地产问题太特殊了。第一条就是中国人口多，城市人口增加速度很快，与土地供应的有限性的矛盾是制约房地产市场发展的根本因素。所以从这个角度看，我们不能够把房地产市场调控强调到过分的位置。因为这毕竟是人口资源长期发展的一个条件。所以它的市场化的程度要受到一定的限制。既然这种市场化程度受到限制就产生一个问题，就是市场失灵和政府介入的必要性。各国经验表明，房地产市场绝对不能完全听命于市场，因为如果听命于市场会产生问题。
发达国家和地区解决房地产问题有什么经验供我们借鉴？大家知道，德国在二战期间是战争的策源地，战争后期的时候，西德的房屋基本上倒塌。所以前西德政府组建以后第一个任务就是盖住宅。盖住宅的过程中，它实行了严格的管控制度：一个家庭，不管地位多高，只能允许有一套住房，有第二套住房的就是犯法的，当然总理的房间可能有5间，你只能有2间。什么时候放开的呢？1958年，西德人均居住面积达到了42平方米。市场放开，东西不再稀缺的情况下，大家不再关心别人怎么样。所以市场开放一定是一个买方市场环境，这个做法就非常聪明。
中国的问题在哪儿呢？在于我们人均住房问题还没有解决，还较为困难、紧张的情况下，政府过早地开放市场，那不囤积才怪。
新加坡的例子也很有借鉴意义，它的房子有两种，一种是国土房，一种是私土房。国土房跟我们国家的公租房一样，土地出让然后盖房，私土房是产权归自己。大款说不想住破房子，你可以买房子，独幢别墅，这个非常贵，一般人买不起。工薪阶层怎么办呢？住国土房，政府盖四五十层高的房子，地是国家的，它很值钱，但是房子是你的，你是按年交土地出让金，房子比较便宜，因此绝大部分的人住国土房。但是一个家庭只能买一套，孩子18岁以前是不允许立户的。当然你说我买房子的时候是科员，现在都当部长了，还住这个房？没关系，它有规定，一个人一生可以选择一个时机换一次房。新加坡有一条规定，你只要换房了，三个月之内必须交出原有住房。如果你交不出来，你得说出原因，否则就必须到廉政公署说清楚。新加坡尚且如此，中国有什么理由不这样做呢？因此我们得出结论，发达国家和地区在解决房地产市场发展方面的问题，政府是绝对要起作用的，这是今后我们国家房地产市场发展中，很重要的一个外生变量的问题。
10月份有大批政府项目入市
2010年以来房地产市场发生变化趋势的短期分析大致如下。这个短期是什么意思？我是指从今年1月份开始，大家现在分析房地产市场的新政，都是从“国新十条”开始，其实不是。去年的12月份，国家出台“国四条”，今年的1月12日，国家公布“国十一条”，其实“国新十条”并没有超出这个过程的内容。现在我们仔细分析一下，“国十一条”是什么意思，它的核心亮点在两个地方，第一是首次承认中国房地产市场出现过热，乃至投机过度现象。第二是“国十一条”说解决问题的核心、长远办法是要改变住房的供应结构。目前中国的房子分几种，第一种是商品房，第二种是两限房，第三种是经适房，第四种是租赁房。四种房子是并重的，但是看重的是商品房，因为在商品房里面各方的利益获得最大，但是苦了百姓。后来政府出两限房，又出经适房，事实证明这些办法是失败的。
应该把经适房和两限房取消掉，今后就两种房子，一种是商品房，价格放开，买不起的人怎么办？政府应该盖公租房，公租房要保证居民的基本生活环境需要。政府大批盖公租房有一个好处，就是质量比较高，开发商可以收回成本，而且有一定的利润，个人租的时候也很便宜，这个价差由政府补贴。进入公租房的人应该具备什么条件呢？条件不能太高，如果你月收入超过8000，你就不能租，如果要租的话，需要加倍交房租。住公租房是不能贷款买房、不能贷款买车的，如果发现的话，你得离开。
“国十一条”已经提出来了，但是效果不好，所以政府又出台“国新十条”。“国新十条”核心是三个内容，第一是抑制投机性需求，要严格区分买房目标；第二是改善供应结构；第三是实行问责制，看起来这一条管用。
“国新十条”公布以后，价格迅速增长的势头目前已经受到相当程度的抑制，但是最近这几天有一些异常。8月份以来又出现一些新的情况，目前判断很难。
前年和去年，政府在维护房地产发展的过程中投入的项目，今年10月份要大批入市。这些项目入市以后要改变商品房的供求关系，因此今年第四季度到明年上半年是一个非常关键的时点，所以房价是涨是跌，要把这个时间过了再说。大家目前要保持冷静，不要看到涨一点就去抢。大家要考虑政府调控的决心和未来这半年内房地产供应情况的变化，这需要大家好好搜集资料和研究。
持有环节收税可摆脱困局
中国房地产税制现状和发展趋势是怎样的？第一，房地产税制改革在中国是一个复杂的问题。中国目前有多少种涉及到房地产的税收？十个半。其中教育附加费是税收但是又不叫税，我把它称为半个。
2005年以来，中国房地产税制几次主要改革的内容和实施效果，我们做一个评价。房地产税收第一次大规模的使用是2005年6月1日，这次国家7部委公布八条措施，其中涉及到的税是两条，就是从买房到卖房时间不到2年，可以认定是投机、炒作，2年以内卖房子的，要征5.5%的营业税附加。第二，如果你买的房子是豪宅，即使过了20年以后，价差部分也征5.5%的营业税附加，这就是所谓的“国八条”。但是没有用，在卖方市场的情况下，我可以把税转嫁出去，因此房价又被提高了。
一年以后，国家又出台“国六条”，“国六条”规定从买房到卖房时间不到5年都算投机，这也没用，最后造成的结局是征税，房价又上升，这是很大的失误。后来政府为控制房价，要抑制投机炒作，开始个税强征，限制最低交易价格，规定赠与的问题，最后使用土增税，但是都没有实际的效果。
是什么原因使得效果不好呢？大概有3个原因。第一是现在的房地产税计算过于复杂，10个半税种相互交叉。第二是税收负担较重。第三个，也是最主要的方面，我们认为是税收的分布不合理。房地产项目有税的地方是三个方面，第一个是盖房有税，第二是买卖房屋有税，第三是拥有环节可以有税。而在中国，现在是所有的税都在交易环节。但是买完以后，在持有期间是不付任何税费的，因此就形成马太效应，越没钱越买不起房，越有钱，越可以买房赚钱，大批资金就进入存量房市场。
要改变这种局面，就是要减轻交易环节税收，挪到持有环节。这就要区分百姓买房的目的，这样一来有望取得好的效果。这一方法在世界上其他国家实践过，而且税理上，根据分析、测算都是这样指向的。因此我们要推出一个新的税种，那就是物业税。香港人把有房有地的房子叫房地产，有房无地的叫物业。因此对没有地权的物业，在拥有环节征收保有税，就是“物业税”。中国从2003年提出了物业税，到目前为止有10个城市在进行试点空转。
三原因阻碍京版物业税推出
2004、2005年的时候，我在北京市税务局挂职当副局长，在我工作的最后几个月，我主要的工作任务是主管北京市物业税试点的情况，当时我们有一点保守，如果当时坚持征，今天恐怕会好一点，因为我们没有坚持，所以动摇了最高层的决心。
我们为什么没下决心征呢？第一个是这个税收理论的定位没解决好，换句话说一个税收要征，得有目的。目的无非是两个，一个是解决地方财政收入问题，一个是调控市场。那时候房地产没有暴涨，所以当时出台的目的是要解决土地财政的问题。
第二个使我们难以下决心的是它的技术问题，头一条就是现有的房源掌控很困难，因为中国的房地产市场形成才十几年，产权登记是粗糙的。在上海、北京有大批央产房，当地管不了。还有一个问题就是异地置业的权属确定很难。
第三个是关于房地产征税的税基评估，比如说当时我买房子3000元一平方米，现在涨到4万元一平方米，请问税务局是按照3000元一平方米征还是4万元一平方米征？税务局开征物业税，肯定要面对个人，这就有问题了，税务局规模编制才80万人，搞地税的才40万不到，搞房地产税的最多有1万人，中国需要评估的房屋，目前初算是1.7亿套，怎么征？
现在的情况有所改变，我们从1998年开始做房地产市场登记，现在征税的手段、水平跟上来了。
我给大家简单介绍一下我们当年提的方案之一。我们方案的第一条就是税收的对象是谁要搞清楚，我们认为对象应该是按照评估价格计算的市场价格。因此，目前税务局在做评估方面的培训。
第二个，税率应该有多高？我们的判断取决于两个因素，第一，税率应遵循最终税负与财产总值相一致的原则。比如说这个房子70年，最终价值100万，70年之内，你要付的税收也是100万，就是买房和交税一致，70年除100万，一年就是1.5万，因此这个税率应该是1.5%。这不是我个人意见，任何国家的财产税都是这样一个原则。第二是考虑可以采取累进制，换句话说，你一套房子没有税，二套就低税，越多越高，就是要把存量房挤出来，让你觉得买房子是负担。
第三个是优惠条款。我们可以设定一个人均基本免税的面积。有人说按套，这也不合理。不管几套，按面积算就好，人均40平方米左右是比较合适的，大家都能接受。这是我们当时在北京考虑的征税标准，有些地方可以有20%的浮动。
房产税出台基本无障碍
物业税的开征是很大的动作，它将涉及到很多税种的问题，因此目前来看有很多难度。整个“十二五”时期中心目标是要开征物业税这样的税种。
但是如果说现在房地产市场依旧疯狂，逼政府马上出台新的政策，有没有急救的办法呢？目前关于替代方案有4种说法，第一种叫做房产保有税，这就是所谓的上海方案。第二种叫房产特别消费税，这是重庆方案。第三种是国税局说只要加强土增税就行。第四种说法是财政部说不用另外征税，就利用现有的房产税价格改造就能够抑制过度投机。
第二种不能实现，因为消费税是属于交易环节的，如果供求问题没改变，交易环节的税越高，房价越高。国税局的想法，可行，但是效果未必好，因为土增税是1994年为打击炒地皮而设的，这个税太重了。土增税当时是用来“宰牛”的，现在我们用它来“杀鸡”，弄不好会剁手的。
只剩下第一种和第四种。今年6月份我去上海，见到了上海方面的有关负责人。我问：上海提出保有税是什么意思？他说：我们认为是保有环节的税。但是通过你一讲我明白了，房产税就是保有环节的税。如果这样的话，我们愿意使用现在的房产税进行变种以后在上海实行。所以，上面几个方案都行不通。目前剩下可行的是第四个说法，就是把现在的房产税加以整顿，去掉一些过去的限制，用它出台做临时过渡。房产税是上世纪80年代出台的，目前只对商业地产征收，比如说这个房子买来了以后开始征收，生产经营自用，按照原值，扣除30%折旧的平均数，70%的部分征1.2%的税收。第二个是租金收入，按照年租金收入的12%征税，这种税收仅限于商业地产。如果扩大到民用地产的话，不就是保有税了吗？目前据我们了解，财政部的方案是类似这样的方案。如果说物业税出台目前看来有各种各样的困难，但如果房产税加以调整出台的话，可以说没有任何技术上或者政策上的障碍。
这个新政出台的可能性和前提条件是什么？当然从我们的角度看，这个税收在中国出台，时机还是有点欠火候，因为刚才我们谈到三大问题，权属的确认、异地置业、评估的问题都没有完全解决，所以不到万不得已的情况下，尤其是今年出台不是特别合适。因为我们现在要出台政策，要看中国房地产市场的变化情况。新政出台到目前为止是5个月，它的效果基本显现。
我们不是要压房价，而是要抑制过度炒作，这个抑制目前是初见成效的，所以我们给中央提的意见是不要急急忙忙出新政策。虽然从2003年、2004年以来，我是力主出台物业税的，但是此时此刻我有些犹豫。我一再强调，这需要全民和市场的配合，如果房价继续大涨，那时候恐怕政府要挥泪斩马谡了。