各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：

　　针对各地在财产行为税征管工作中提出的一些需要明确的问题，为统一政策，规范执行，经研究，现将有关政策问题明确如下：

　　一、关于一次性预付租金房产税纳税义务发生时间的问题

　　《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

　　房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

　　二、关于房地产开发企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：纳税人因土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。为了方便征管，结合房地产开发特点，对房地产开发企业开发项目用地的城镇土地使用税，在取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》并进行产权分割的次月起，市政道路、绿化等公共配套设施用地终止其纳税义务；商品房及其他开发产品发生销售并提供《商品房权属证明书》（或产权分割后其他权属证明）的，其占地终止其纳税义务。

　　三、关于未发生权属变更的开放式厂区的道路及绿化用地征免城镇土地使用税的问题

　　对开放式厂区内向社会开放的具有公益性质的公共绿化用地和公园用地，须据实测量道路及绿化用地面积，并将其从企业应税面积中分割出来，经主管税务机关核准后，可视同市政公共用地予以免征城镇土地使用税。

　　四、关于开采销售或自用煤矸石征收资源税的有关问题

　　煤矸石属于“其他非金属矿原矿——未列举名称的其他非金属矿原矿”，根据《省地方税务局关于调整未列举名称的其他非金属矿原矿资源税税额标准的通知》（鄂地税发〔1999〕29号）规定，按每吨2元的标准征收资源税。

　　五、关于购销合同印花税计税依据的确认问题

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”。而在实际经济活动中，购销合同中的“购销金额”有的包括增值税税金，有的不包括。对这一问题分两种情况处理：

　　（一）按合同金额计征印花税的情形：

　　1.如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；

　　2.如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；

　　3.如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

　　（二）核定征收印花税的情形：

　　直接以纳税人账载购销金额作为印花税的计税依据，而不论其是否包含增值税税金。

　　六、关于购买商品车短期交强险是否代收代缴车船税问题

　　根据《中华人民共和国车船税暂行条例》及其《实施细则》的规定，车船税是对车辆、船舶的所有人或者管理人所课征的一种税，性质上是一种财产税。而商用车及其他车船在未销售之前只是商品而非财产。因此，对机动车在销售之前购买商品车短期交强险不予征收车船税。

　　七、关于房地产开发企业销售旧房是否适用土地增值税关于加计20%扣除的政策规定问题

　　房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：

　　（一）销售自有自用房屋；

　　（二）销售购入的商品房；

　　（三）销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房；

　　前述第（一）、（二）、（三）项情形均不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20%扣除。

　　对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。

　　八、关于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，纳税人自行转让房地产征免土地增值税的问题

　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）解释的因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害）而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行的搬迁情况。

　　现对此条款解释中因“旧城改造”而享受免征土地增值税的情形规定如下：对因政府进行公益性、政策性的市政建设（如市政道路、桥梁、广场、城市绿化、古建筑物保护、棚户区改造等）项目而搬迁所取得的有关经济利益免征土地增值税。对因政府或政府有关部门按市场行为开展的土地储备、其他非“国家建设需要”的建设项目而搬迁取得的有关经济利益（包括拆迁补偿费等），均应按规定缴纳土地增值税。

　　九、关于土地使用权出让后发生的拆迁补偿费征免契税问题

　　土地使用权出让发生的拆迁补偿费征收契税问题，不论协议方式还是竞价方式出让的，按两种情况处理：一是土地使用权出让合同中如明确由政府（出让方）负责拆迁，其合同所列拆迁补偿费以及有效的补充合同追加的拆迁补偿费，包含在成交价格之中，按成交价格征收契税。二是土地使用权出让合同中明确由纳税人（承受方）负责拆迁或未明确拆迁者的，除按成交价格征收契税外，对在土地使用权出让环节之后发生的所有拆迁补偿费用，均应照章征收契税。对发生的拆迁补偿费用不能提供契税完税（或减免税）凭证的，不得作为其他税种计算的扣除额。

二〇一〇年九月二十日