为进一步加强我市私房出租税收管理，现将私房出租有关税收征管问题明确如下：

　　一、私房出租是指个人将自有房产出租给承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行为。租金收入的形式包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入。

　　有下列情形之一的，视同私房出租：

　　（一）以房产投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；

　　（二）以承包、租赁经营或以其他名义有偿提供房屋使用权的；

　　（三）利用私有房屋从事个体经营，实际经营者非房屋产权人或直系亲属的；（实际经营者系房屋产权人或直系亲属的按房产原值有关规定征税）

　　（四）除直系亲属外，以各种名义将房屋借于他人居住的。

　　二、税收征收方式

　　私房出租的税收采取以下两种征收方式：

　　（一）按实征收。个人出租房屋取得租金收入，能据实主动申报的，可按申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。具体缴纳的税种、税率、计算方法如下：

　　房产税=租金收入×4%；

　　营业税=租金收入×3%×50%；

　　城市维护建设税=应纳营业税×7%、5%、1%；

　　教育费附加=应纳营业税×3%；

　　地方教育附加=应纳营业税×1%；

　　个人所得税=应纳税所得额×10% .

　　应纳税所得额是指纳税义务人的租金收入扣除税、费标准后的余额，减除税费标准和顺序如下：

　　1.税金及其附加税费扣除标准：个人出租房屋，其应缴纳的营业税及附加税费、房产税准予扣除。

　　2.修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。

　　3.税法规定的费用扣除标准：每次（月）收入额扣除上述两项后的余额不超过4000元的，费用扣除标准为800元；超过4000元的，费用扣除标准为余额的20%.

　　（二）核定计税租金征收。当纳税人提供的租赁合同中所载租金金额不实或明显偏低，主管税务机关可采用核定计税租金征收的方式，纳入定税管理，各区相邻地区计税租金标准应事先报市地税局征管处协调确定，具体计税租金标准由各基层局制订并报市局征管处备案。

　　三、纳税地点

　　私房出租或转租适用于属地管理的原则，由纳税人向出租房屋所在地的主管税务机关办理纳税申报。同时，为了方便纳税人，对同一纳税人拥有不同辖区的出租房屋或同一代理人代理多处房屋的，可选择某一主管税务机关申请合并申报。

　　四、房屋转租有关政策问题

　　房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租的行为。个人转租房屋取得的租金收入，应按全额计算缴纳营业税和附加税费，并按应纳税所得额的10%缴纳个人所得税。

　　应纳税所得额是指纳税义务人的租金收入扣除税、费标准后的余额，减除税费标准和顺序如下：

　　1.财产租赁过程中缴纳的税费；

　　2.向出租方支付的租金（具有承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除）；

　　3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

　　4.税法规定的费用扣除标准。

　　如出租方已缴纳房产税，对转租行为不再征收房产税。

　　五、有关法律责任

　　（一）出租人应在取得租金收入或取得索取租金收入凭证次月15日内申报缴纳有关税款；如有多处出租房屋所得应合并所有租金收入向税务机关如实申报。对出租方未按规定申报缴纳有关税款或进行虚假纳税申报的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定给予处理，情节严重，触犯刑律的，将依法追究刑事责任。

　　（二）对从事生产、经营的纳税人，承租房屋未按规定取得发票的，将根据《中华人民共和国发票管理办法》有关规定进行处罚。

　　（三）承租方有义务向税务机关提供房屋租赁及出租人的情况。

　　六、私房出租档案的建立

　　各基层地方税务局应建立健全私房出租的基本档案，在建立新户（包括企业和个体户）档案时可要求纳税人出示办公场所产权证或租赁合同及房屋租赁专用发票，并据此建立房屋出租税收户管档案，将它纳入日常税收管理。

　　七、从本公告发布之日起，原《厦门市地方税务局关于私房出租若干税收征管问题的通知》（厦地税发[2003]39号）予废止。

二O一一年四月八日