免费试听：土地增值税的范围界定

【课程介绍】

房地产业作为一个高增值的行业，30%-60%的四级超率累进税率使得土地增值税对企业的利润影响匪浅。因此，房地产开发企业的土地增值税纳税筹划也显得刻不容缓。本课程主要从土地增值税的范围界定、纳税人、税额计算和征收管理等方面进行详细讲解，帮您快速掌握土地增值税管理的必备知识。

试听内容选自 《土地增值税清算管理必备知识》 1.1土地增值税的范围界定（时长：32:17）

【课程笔记】

1.1土地增值税的范围界定

一、征收范围界定

1.转让的土地使用权是国家所有的土地使用权。

宪法和土地管理法规定，城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地，除法律规定属国家所有外，属集体所有。

国家所有土地，其土地使用权转让属土地增值税征收范围。

农村集体所有土地，不得自行转让，只有根据法律规定，由国家征用后变为国家所有，才能转让。

2.发生房地产权属转让行为。

国有土地使用权转让，指土地使用者取得土地使用权后，将其再转让行为，包括出售、交换和赠与。

【注意】：  国有土地使用权出让（即政府以土地所有者身份将土地使用权出让给他人），不属土地增值税征收范围。国有

土地使用权、房产产权未转让，也不属土地增值税征收范围。   

（如企业将建筑房屋出租出去，无论租期多长，都属于出租行为，而不属于企业的产权即房屋的使用所有权和土地使用权的转让行为。）

3.取得收入。

房地产权属虽转让，但未取得收入行为，如房地产继承，不属土地增值税征收范围。

根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属土地增值税征税范围进行判定，房地产企业可根据这些判定标准合理税收筹划。

1.合作建房。

税法规定，对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的（即发生了土地房屋的权属变更），应征土地增值税，前提是不能直接以房地产公司名义开发。

2.房地产的代建房行为。

房地产代建行为指房地产公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入行为。

对房地产公司而言，虽取得收入，但没发生房地产权属转移，其收入属劳务收入性质，故不属土地增值税征税范围。

房地产公司可利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负目的，避免开发后销售缴土地增值税。前提是要符合代建房税收规定：

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、房屋产权转移；

（3）与委托方事前签委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按 “销售不动产”税目征增值税。

二、不征税范围界定

1、房地产出租，不属土地增值税征收范围。

（房地产出租并没有发生土地房屋的权属转移。合同法中对房屋出租超过20年的，只是司法上不保护出租方的合法权益，但在税收上土地增值税的征收是以房屋的权属变更为前提的，房地产出租超过20年在法律性质上仍然是出租行为。所以不能以视同销售为由征收土地增值税。）

2、房地产抵押，抵押期间，不属土地增值税征收范围。抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让的，纳入土地增值税征收范围。

3、房地产公司代客户进行房地产开发，完成后向客户收取代建收入行为，不属土地增值税征收范围。（属于代理服务行为）

4、房地产重新评估发生增值，不属土地增值税征收范围。

（只发生评估增值，未发生权属变更，所以不属于土地增值税的征收范围）

三、不纳入征税范围界定

以继承、赠与方式转让房地产，不纳入土地增值税征收范围。

【注意】不纳入征收范围房屋产权、土地使用权“赠与”仅指以下情况   (财税[1995]48号，1995-5-25 )：

（1）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；

（2）通过中国境内非营利社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

四、免税范围界定

（一）以房地产“投资、联营、合作建房、企业兼并”：

1、财税[2006]21号：  对以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联营的，凡所投资联营企业从事房地产开发的，或房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征土地增值税规定。对于投资方或者权属变更方要征收土地增值税。

2、财税[2018]57号：

（1）按《公司法》规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。整体改制指不改变原企业投资主体，并承继原企业权利、义务行为。

（2）按法律规定或合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）按法律规定或合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用房地产转移任意一方为房地产开发企业情形。…….

本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

【案例】

以接受投资入股土地开发，土地入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方股权，股权溢价能否作土地成本扣除？

【分析】

以接受投资形式取得土地，土地成本扣除，应以财税【2006】21号(2006年3月2日颁布）执行日期为界限，按以下方法处理：

（1）投资业务发生在2006年3月2日前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定交纳有关费用作其取得土地使用权所支付金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得在被投资方扣除。

（2）投资业务发生在2006年3月2日后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以投资方征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付金额据以扣除。

（3）厦门市地方税务局公告2015年第3号(自2015年5月1日起施行）规定：“纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应提供书面材料”。

根据以上规定，为证明投资业务真实性、合法性，清算时应提供以下文件，其土地成本才能扣除：投资土地《评估报告》、《投资协议》、接受投资土地《国有土地使用证》、接受土地投资《契税完税（免）凭证》、《对方土地增值税完税凭证复印件》、投资业务《验资报告》。

【提示】

先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方股权，股权溢价，不属取得土地使用权支出，不能作土地成本扣除。

（二）建普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额征土地增值税。(财税[1995]48号，1995-5-25 )

【问题】 清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可按住宅对待？

【分析】目前社会上对“公寓”定义和分类标准不同，通常所说“公寓”主要包括“住宅式公寓”、“服务性公寓”两种。

“商住两用房”指一套住房同时具有住宅、商用两种功能的房屋。

房地产企业销售“公寓”、“商住两用房”能否按住宅对待，按以下原则掌握：

（1）清算时，房地产企业已给购房人办理房屋产权证的，房屋产权证登记的类别为住宅的，或清算时还没办理房屋产权证的，销（预）售许可证确定的房屋类别为住宅的，可按住宅对待。

（2）如以上两证未明确房屋类别的，《房屋产权证》《土地使用证》使用年限都是70年的，可按住宅对待。

（三）因国家建设需要依法征用、收回房地产，免征土地增值税。
因国家建设需要依法征用、收回房地产，指因城市实施规划、国家建设需要被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

（四）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

【注意】

因城市实施规划而搬迁，指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定搬迁情况；
因国家建设需要而搬迁，指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而搬迁情况。(财税[2006]21号，2006-5-15 )

（五）保障性住房

1、财税【2008】24号：  企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

2、财税【2010】88号：  对企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

3、财税【2013】101号 ：  企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

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