房地产营改增来了 谋划不当房企税负将增加

　　房地产建筑业“营改增”即将推行。

　　1月28日，国家税务总局通报，2015年力争将“营改增”范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业。

　　这也是传达了国务院的指示。去年年底，国务院办公厅印发《关于促进内贸流通健康发展的若干意见》提出，建筑业和房地产业“营改增”最早于2015年初开始施行。

　　据国家税务总局新闻发言人郭晓林介绍，截至2014年底，全国“营改增”试点纳税人共计410万户，合计减税1918亿元。因此，“营改增”被业内誉为减税政策。那么，房地产业在实施“营改增”后，是否也能降低税负，增加利润？

　　对此，尤尼泰（北京）税务师事务所合伙人李波告诉记者，房企土地成本抵扣率决定了税负，如果地价款和建安成本都能够按照11%增值税率抵扣，可能会导致房企税负略微增加，但不会太多，对房企影响偏中性。上海财经大学公共管理学院教授胡怡建则对记者表示，“现在还不好说。既要考虑房企增值税及抵扣项，也要考虑上下游建筑业和金融业增值税抵扣情况，以及整个行业链的增值税情况。不同类型房企税负会有增有减。”据悉，“营改增”最快将于3月份扩围至房地产和建筑业。当务之急，房企须做好筹划迎接“营改增”。

　　土地成本恐难抵扣

　　房企税负可能增加

　　目前，我国房地产业营业税税率是5%，建筑业营业税税率是3%.“营改增”之后，这两个行业的增值税会定为多少，成为业界关注的问题。

　　“改革初期，部分现代服务业增值税率定在6%，大多数企业减税幅度比较大，后来把交通运输业税率定为11%，增税企业开始增加，减税企业减少了。后期来看，如果建筑业也按11%税率征收增值税，税负会增多。但是如果把建筑和房地产放在一起算，税负就不一样了。房地产行业税率可能情况有两种，一种是11%，业内对此的呼声比较高；另外一种是17%，税率不同对房企影响不一样。”胡怡建表示。

　　据悉，增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款，无疑利于避免重复征税。不过，这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。

　　而房地产行业的成本主要由三部分构成：土地成本，实际建筑安装成本，财务成本。其中，土地成本占据了总成本的50%以上，建安成本约30%.据李波测算，这只是老项目，新项目的地价甚至占到总成本的60%～70%，土地出让金能不能抵扣，怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。

　　据平安证券测算，对于房企而言，土地购置时地方政府非企业身份，无法开具增值税发票，利息成本则需等待金融服务业进行“营改增”试点后方能取得发票。因此，若上半年推行建筑及房地产行业“营改增”，则房地产行业的进项抵扣将主要集中于建筑安装成本，按建安成本占总成本40%、增值税率11%测算，相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%，房地产企业可能面临税负增加的风险，尤其是聚焦一二线城市开发商。如果政策特别规定允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则解决了房企进项抵扣的主要问题，将大幅降低其税负（相当于营业税率由5.5%降至3.78%）。

　　“土地获取方式很多。如果是协议转让，就能开发票；如果招拍挂，预计也会对政府地价款的专用收据或非税收入收据核定一个增值税抵扣扣除率，大概定在11%，毕竟营改增的初衷并不是为了增税。”李波预测，如果地价款和建安成本都能抵扣，那么房企税负即便增加也很有限，影响不会太大。

　　但是，李波认为，房地产实行“营改增”还涉及一个问题：既有项目怎么过渡？一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行“营改增”，税率从5%增加到11%.企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了。“理论上应该做一个简易征收，但是哪些项目能放进来，需要等待新的政策确定。”

　　税务规划将倒逼房企精细化管理

　　任何一个行业施行“营改增”都有取巧空间，同样也都面临风险。尤其是房地产企业涉及金额比较大，收入比较高，抵扣项也比较多，如果企业“营改增”前后做好规划，将有一定的减税空间，但如果把控不好，则可能增加风险。

　　北京市注册税务师协会常务理事、久益华瑞税务师事务所总经理孙文武表示，在2012年9月初步实施“营改增”时，很多企业就是因为没有多少规划而多交税。

　　“对于房地产企业，在建项目还没有销售的，”营改增“之前不可能抵扣，可能税务总局会给出一个过渡期政策。以前租赁业”营改增“时，曾给出一个简易征收办法，一般纳税人抵扣3%.老企业可以选择这个，但开出的发票客户只能抵扣3%，对方还是愿意找能抵17%的企业。房地产也一样。如果在过渡期有其他新的房地产企业，和老项目同时完工，几乎同时销售，新企业开出的发票是17%，或者是11%，老企业开出3%，抵扣税率差了8个点，相当于成本差了8个点。谁愿意买3%的？”孙文武分析道，“这主要是针对商业地产，因为住宅是出售给个人的，个人不允许抵扣，但是经营酒店、写字楼开发商一定要考虑这些，要争取过渡期之前把项目开发完或者是销售完。”

　　李波则建议，项目许可情况下，开发商现在就可以着眼于以后的“营改增”了，从内部要有这个意识，能否取得足额可抵扣发票是房企面临的首要任务。“以前是小的施工队开不出发票，就要选择建安承包方了。还涉及其他费用，所以能取得发票的尽量都取得。”

　　平安证券则认为，此次营改增实质是倒逼房企从原有的粗放经营转变至精细化管理，尤其在采购环节，提高企业内控水平，杜绝在原材料采购和接受劳务过程中缺乏发票的现象，这就需要房企多与具有优良资质的大中型建筑企业合作，并使用原材料集团采购的方式避免税负增加。同时，精装修房销售比例增加将有利于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，提高了整体建安成本占总成本的比例，降低企业税负，从而增加盈利空间。