房地产不景气打击地方税收 偿债压力或再增

地方政府财政压力问题正日益受到关注。

来自财政部的数据显示，2014年全国一般公共财政收入增速以8.6%的速度创下23年来新低，首次进入到个位数区间。

财税专家李文海评论称，由于房地产市场调整影响扩大，商品房销售额明显下滑，导致与之相关的房地产营业税、房地产企业所得税、契税及土地增值税等回落较多。

他告诉记者，房地产市场的不景气，对特别依赖土地财政的地方财税收入更是打击。

2014年，地方一般公共财政收入（本级）75860亿元，增长9.9%。这也是地方一般公共财政收入自2003年以来首次回落至个位数增长。而今年情况或许会更加不乐观，有机构已经预测今年土地出让收入可能会出现负增长。

多地土拍已显疲态

地方政府对土地出让收入和房地产相关收入的依赖性很强，房地产下行对地方政府收入的影响不言而喻。

房地产低迷的最大直接影响是土地出让收入大幅下滑。2013年土地出让收入增长了45%至4.13万亿人民币，2014年虽再创新高，但增幅已经较为温和。

瑞银首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者，由于结构性供大于求和库存水平高企，房地产市场将继续下行调整，大多数城市土地出让活动已显疲态。2015年土地出让收入可能减少三分之一，这一幅度将创下十年的最大降幅。

从年初情况来看，2015开年全国多城土地市场平淡开场，地块以底价成交为主甚至出现流拍。

2015年1月9日，合肥土地市场迎来新年首场土拍，共挂牌出让4宗地块，其中肥东两宗地块报价均未达到保留底价而流拍；截止至1月27日，天津经营性用地自开年后仅成交4宗，总土地出让金不足3.3亿，首宗环内地块经延期摘牌后仍惨遭流挂。

不仅是二线城市，相较于去年，广州、深圳的土地市场同样略显冷清。1月深圳土地出让金仅约49.4亿元，同比下降约72%；广州共挂牌出让13宗土地，全部底价成交，总计金额59.7亿元，同比去年下降14%。

此外，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，从矛盾积累情况看，过度依赖“土地财政”和“资源经济”的模式不可持续，2015年，将继续核减新增建设用地规模。

李文海说，土地财政的大头收入来自于住宅用地出让，在目前楼市库存高企的情况下，多数二、三线城市土地市场很难走俏，这对地方财政增收是一个巨大考验。

地方财政收入压力不减

瑞银报告称，今年地方政府土地出让收入降幅可能高达三分之一，从而显著削减其实际可自主支出的资金，规模约为GDP的1%。此外，正式的地方政府债券发行量可能只是以往融资平台举债规模的一半，这又带来规模超过GDP的1%以上的融资缺口。

汪涛说，考虑到地方政府层面缺乏偿债能力，以及今年基建投资需求高于2014年，对应的潜在融资缺口规模可能要大得多。

根据国家审计署的审计结果，截至2013年6月底的地方政府债务总额为17.9万亿人民币。根据测算，地方政府偿付现有债务需要每年逾5万亿人民币的现金流。

在李文海看来，地方政府比较现实的还债途径就是土地出让收入，虽然在新债务框架下省级政府可以发行正式地方债券以填补部分融资缺口，但比较现实的结果可能是今年地方政府只被允许或只能够发行1万亿～1.5万亿人民币的债券。

正是基于此，德意志银行近期发布报告称，今年中国将面临1981年以来最严峻的财政收入大考验。卖地收入大幅减少所带来的经济风险尚未被市场广泛认知。

德银表示，卖地所带来的财政收入分别占到地方财政收入和政府收入的35%和23%。卖地收入骤然大幅缩水将对经济造成巨大影响。

“预计中国2015年土地收入将同比下降20%。而即便仅同比下降10%，所带来的结果也是财政收入增长2.2%左右。这一数据将是除1994年税收改革年以外，1983年以来的最低水平。”报告指出。

“财政悬崖说”为时尚早

在房地产投资继续深度回调的背景下，今年地方政府基建投资力度将比往年有所加大，从各地“两会”披露的信息看，很多省份重点项目投资计划已经超过万亿。如新疆提出，投资是拉动经济增长的关键，新疆将全力抓好290项、计划投资3000多亿元重大水利、交通、能源等项目建设。

李文海说，财政支出中有相当一部分民生支出是刚性的，而偿债压力不减和土地财政减收本就会造成收支紧张，若加码基建投资，地方财政肯定将面临更大考验，并且结构性减税的深入推进也会形成一定的减收。

因而今年地方政府或遭遇财政悬崖的说法甚嚣尘上，但汪涛则较为乐观。她说，鉴于稳增长的内在需求及中央政府相对较健康的财政状况，认为中央财政预算应该而且将会提高赤字规模，相比2014年，2015年中央赤字占GDP比重可能提高0.5%，以加大对基建投资的资金支持。

“2015年包括国家开发银行、农业发展银行在内的政策银行将被要求加大对基础设施和相关投资的融资支持，央行将继续对此予以资金扶持。”汪涛说。