土地增值税清算力度渐强

内容摘要：在土地所得税审查渐严的同时，土地增值税的清算力度也在不断加强。记者近日了解到，我省在2014年土地增值税清算额大幅增加三成的基础上，将继续加强对土地增值税的清查。从灵活清查到全盘把握，增值税清算的加强体现了税务在依法治税上的贯彻与落实。与此同时，受制于现金流减少，部分中小房企或在此次清查中再次承压。

土地增值税清算力度渐增

近三成的增幅，这是我省土地所得税去年所交出的成绩。

记者近日了解到，在国税总局的要求下，2014年我省土地所得税清算力度大增，部分地区清算比例达到近八成，而在2015年，土地增值税清算力度将会继续增加。

“土地增值税清查力度的加强，总的来说，是在落实税务总局关于依法治税工作。同时也对于税务部门以及相关企业提出了新的要求。”省地税一位相关负责人告诉记者，我省土地增值税的增长，主要还是依靠房产销售的稳定，而各地方税务局在清算中加强了对符合条件清算项目的审查与清算，是助推我省土地增值税增长的一个主要方向。

何为土地增值税？简言之，就是指经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，在扣除土地使用权成本、开发成本等支出后的增值额，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国土地增值税实施四级超率累计税率。根据增值额与占扣除项目金额的比例，征收从30%～60%不等的税率。

“土地增值税的征收范围较大，但主要来源，目前是在房地产行业。”一家地产企业人士坦言，从某种意义上来看，土地增值税也可算是对房地产暴利所设置的一种门槛。由于地产销售尤其是非住宅类以及地下车库等项目，其利润额远高于其他产业。而土地增值税的设置，在一定程度上限制了房地产利润的暴涨。

据了解，2014年，我省多个市地土地增值税清算力度都得到大幅加强。郑州、漯河、许昌等地同比增幅在三成左右，而南阳、安阳、三门峡等地在四成左右，而郑东新区增幅则超过六成。而全国其他多个地区的土地增值税清算额也都出现了不小的增量。

“对于土地增值税的清算，这几年的力度不断在加强，去年比较明显。”省内一地级市地税部门人士称，2014年，国税总局加大各税种清算力度，我省也加大了对土地增值税的清算与培训。如当地地方税务部门去年土地增值税专项培训次数就多达数次，大大加强了基层税务人员和纳税人对于清算问题的把握。与此同时，各地方税务部门加强了税务所对于土地增值税清算工作的支持，一些延期清算的项目得到清算，项目的督查力度增强，这都使土地增值税的清算达到了空前的高度。

从灵活清算到重点清算的改变

作为地方主要税种之一，我国土地增值税在近几年征管力度逐步加强，2014年1至10月，全国共组织收入2710.78亿元，增长22.2%。而我省这个数字则达到了30%左右。在采访中，多家房企人士表示，相比之前对于土地增值税的清算，去年可算是极为严格。

“土地增值税清算一直遵循着先预征再多退少补的原则。”省内一家大型房企财务负责人孙先生告诉记者，按照土地使用性质不同，其预征额度也不相同，其中住宅类一般为预计销售额的1.5%，非住宅类则为3.5%。在达到必要的清算条件后，房地产企业需填写《土地增值税清算申报表》，并向主管税务机关提供资料，而地方税局将会指定事务所对企业进行清算，并委托其他事务所对其项目进行监督。

由于房地产销售的时间跨度相对较大，其清算过程往往也比较长。若部分项目由于涉及开发商与建设商之间的合同纠纷，更会拉长清算时间。同时，虽然条件规定的是销售达到80%即满足清算的销售要求，但由于涉及成本确定或其他原因，一些地产项目即使在项目销售完也未进行土地增值税清算。“这就使得很多清算项目被积压，如果在这个过程中出现一些其他因素的干扰和影响，清算就容易因此延后。”一位基层税务稽查人员坦言。

除此之外，在实际操作中，一些税务工作人员和纳税人对上位法的把握并不清晰，如张江高科公司就表示，对一手房的销售，其按预征率预交土地增值税，但公司在土地开发中涉及的巨额市政建设、公建配套、吸收养老等成本分摊方法和金额未得到相关主管部门的最终认定，因此土地成本难以在各开发项目上精准分摊，对各销售项目的增值额及相应增值税率认定存在一定困难。

也正因此，在前几年地方财政收入较好的时候，土地增值税的清算也呈现出一种灵活状态，部分需要清算的土地增值税由于各种原因延后，一些地产企业也出现延迟缴纳的情况。如2013年，央视曝光多家房企欠缴土地增值税，虽然国税总局辟谣其存在误解，但也从一个侧面反映了土地增值税清算之难。

而从去年下半年，全国多个地区下发土地增值税清算管理规程，就房企土地增值税的清算提出了详细的要求，从灵活收缴开始向依法全盘清算转变。“土地增值税清算力度的加强，是体现税收应收尽收原则的重点之一。”上述地市地税局相关负责人称，考虑到目前土地增值税政策没有变动的情况，地方税务局正在通过加强预征管理、提高清算审核效果以及加大欠税清理等方式，增加土地增值税的清算强度和收入。

而随着近日税务总局《关于全面推进依法治税的指导意见》的制定和发布，多位税务人士认为，2015年清算动作显然会继续加大。如我省南部某市地税局目前正准备学习广东等地的清算经验，加强清算小组的培训，着力清扫潜在工作障碍，确保土地增值税专项检查顺利推进，同时制定欠税清缴计划，力争2015年的土地增值税收入在2014年的基础上再上一个台阶。

中小房企或因此承压

虽然对于土地增值税的清算，地税部门表示是贯彻依法治税的方针，并不针对特定群体，但作为土地增值税上缴大户，业内人士分析这或导致部分中小房地产公司资金因此承压。

“2014年整体来看房地产的现金流并不充分，部分中小地产公司销售欠佳。”刘先生告诉记者，2014年，我省部分房地产企业开始出现库存高压的情况，有市地房地产公司仅完成计划销售的10%，并将今年的重点经营目标放在了去库存上。而这种房屋销售的不畅限制了企业的资金来源，也对其现金流提出了严苛要求。同时由于多数商业地产开发并不享受相关的税收减免政策，此时加强对于土地增值税的清算，无疑让一些高库存压力、低现金流的中小房企倍感压力。

这种情况在A股市场上也可见一斑，据了解，目前发布2014年报的27家沪深两市房地产类上市公司共实现活动现金流净额为负162亿元，较2013年同期减少近87亿元；而截至2014年第三季度，在144家上市房企中，仅45家经营性现金流为正，其余房企皆为负数。

对于大型房产企业来说，土地增值税政策对其影响相对有限。如销售100亿元的房地产公司，之前一年的土地增值税预交额一般是其销售额的2.5%～2.8%，去年增长至3%左右。但是对于中小房企，由于以往用于合理避税的手段现阶段难以为继，缺乏良好财务规划、依赖土地升值获利的企业，将受到一定冲击。

他举例，一楼盘在去除所得税、营业税等费用后计算成本在1000元/平米，因此该公司制定销售价为2000元/平米，从而计算出自己预计销售为3亿元，毛利1.5亿元。而事实上，考虑到土地增值税的超率累计问题，其实际土地增值税缴纳可能会超过6000万元，这就导致地产商实际利润远低于预期盈利，影响企业下一步规划和发展。

“这种情况在中小地产企业身上时有发生，有的企业由于不会计算，忙了几年的项目，却发现没有多少盈利。”孙先生称，由于当前税收整体联网、各机构合作加强，习惯于采取规避或其他方式来拖延清算也不再好用，这就让财务建设不够规范的地产企业吃了亏。

“张江高科发布公告称，自己因为土地增值税清算，2014年利润缩水近三成。这种情况也是目前部分企业会遇到的问题。”他坦言，土地增值税清算力度的增加，无论对大型还是中小房企的规范问题都提出了新要求。没有明确清晰的预测计算，而像过去那样找关系、找空子从而逃避土地增值税的方法已不可取，只能从自身转变。

“因此可以看到，土地增值税的清算加强，在一定程度上改变之前的清算环境。”一家地方税务局工作人员解释，一方面，在依法治税的大环境下，土地、税务等多个部门合作越发紧密，土地增值税执法越来越规范合理。而对于地产企业来说，规范化的财务核算、提供更加稳健的会计信息，也将逐渐成为房地产企业发展的常态。