小股东起诉要求万科公开土增税 未及时清算说法不属实

　　2014年1月3日，北京长歌律师事务所律师刘亚军将起诉书整理好，寄给了深圳盐田区法院。这次，他要起诉的，是国内最大的房地产企业—万科，而他的身份，也从律师，转变成为万科的小股东。

　　刘亚军说，他的诉求很简单—作为万科的小股东，希望万科公开全国162个项目土地增值税的征缴情况。在他看来，这里面涉及到的数十亿资金，对他以及其他万科小股东来说，意味着股票收益的多寡。

　　这是房地产企业被央视点名欠缴土地增值税之后，第一次有个人将矛头指向了单个企业。

　　而万科方面则回应称刘亚军不懂土地增值税的具体征收程序，并在公告末注明“有兴趣深入了解的人士可向专业会计师咨询”，对外表明万科作为税务缴纳大户的底气。时代周报记者就此事联系万科，万科方面表示，目前公司未接到来自法院的任何相关诉讼文书。“公司一直遵照相关法律、法规进行信息披露。”

　　而一位知情人士开始怀疑刘亚军的动机，称其是为了起诉而购买了万科的股票。

　　小股东要求公开土增税清算情况

　　根据时代周报记者获得的起诉书显示，北京市长歌律师事务所律师刘亚军在起诉书中请求法院判令：万科公开2012年12月31日之前已完工的162个项目的应清算补缴的土地增值税金额；162个项目已经预提的土地增值税准备金金额；162个项目的分期销售比例和162个项目的各期毛利率。

　　刘亚军在接受时代周报记者采访时表示，作为律师，自己曾经多次代理类似业主和房地产商之间的纠纷，每次都有一种双方信息不对称的强烈感受。早前的经历，加上先前央视公开表述国内房企欠缴土地增值税的消息，让他对房地产企业的资金透明度产生了极大的怀疑。而作为万科小股东的他，则更希望自己的投资，能够在公平、公正、透明的情况下，获得应有的回报。所以，才一纸诉状，将万科告至法庭。“我不是一时兴起，而且我从2009年就持有万科的股票。”刘亚军说。

　　而在起诉之前，万科方面曾对刘亚军的质疑有过回应。作为万科信息发布平台之一的万科周刊，也通过微博进行了直接回应。万科方面表示，对于刘亚军所说的，房地产公司计提土地增值税准备金，可能导致少报税前利润、少交企业所得税，达到所谓“两头占便宜”的目的。“此类质疑，源于相关人士对会计处理和税收实务缺乏了解。”并在公告末尾直接表示，会计记账与税收核算不可完全混为一谈，二者之间各有侧重但不矛盾。有兴趣深入了解的人士可向专业会计师咨询。

　　1月6日，刘亚军就万科回应接受时代周报记者采访时表示，万科的回应更多的是引开话题，“万科的回应歪曲了我的原意。”同时，刘亚军亦表示，他真正的诉求，其实是为了让万科公布土地增值税的征缴及具体使用情况，至于欠不欠税，“那是税务部门的事情，我也干涉不了。”

　　万科回应：不存在任何问题

　　时代周报记者就此事件联系万科，对方回应称，目前公司未接到来自法院的任何相关诉讼文书。“公司一直遵照相关法律、法规进行信息披露。”

　　万科方面进一步表示，近日有媒体报道称，万科在2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称万科下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题，并不属实。万科方面表示，金域华庭项目目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件；吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。而广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。

　　万科广州项目方面人士表示，金域华庭项目很小，只有两期，在具体操作上，是按照整个项目来进行土地增值税的缴纳，而从目前销售来看，销售面积比例的确并未达到土地增值税清算的比例。对于时代周报记者关于预售许可证是否已经满三年的疑问，对方表示，这个并不清楚。其同时亦透露，可能在实际操作中，会存在各种变通的情况。“万科这么大的公司，每年光缴税都几百亿元，土地增值税这点钱，不可能有问题的。”

　　而万科在广州的另外一个大盘—金域蓝湾，有熟悉其的人士表示，该盘从2007年正式动工以来，直至2013年12月底销售完毕，至今并未对土地增值税进行清算。万科方面对此的解释依然是，“虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。”

　　业内：清算时间或人为掌控

　　刘亚军表示，自己承认对税务方面的知识不太了解，但是他同时亦表示“我把它说出来，总会有懂的人看得明白”。

　　那么，土地增值税到底该如何缴纳？按照国家税务总局的相关规定，土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。预缴是指在房地产项目销售或预售的过程中按照核定税率征收，各地税率略有不同。

　　而对于清算的条件，国税总局187号文中土地增值税清算条件的两种规定，即“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”纳税人“应清算”及“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，税务机关“可要求纳税人清算”。除此之外，如果取得预售许可证三年及以上的，也在清算范围之列。

　　尽管此前在央视曝光后，关于土地增值税的舆论呈现一边倒的局面，但也有业内人士表示，引起央视和开发商争议的分期项目和转让85%，其讨论并不在一个概念层面上。有财税专家表示，如果要指责开发商欠缴土地增值税，惟有证明开发商在达到应清算条件后未向税务部门申报纳税，当然不排除在应清算的情形下有纳税人未主动申请清算或主管税务机关未要求清算，“但千万不能以开发商年报上应缴税金为依据判断开发商欠缴税金。”惠州某税务所负责人同样表示，关于分期清算的具体期数，不是以开发商认定的销售期数，而应该是发改委在项目批复时的分期为准。

　　不过，对于清算中存在的实际掌握，业内大多认为存在一定的随意性。深圳南方宏立税务师事务所负责人表示，在所规定的集中清算条件当中，其中全部竣工销售完成及完全转让属于必须清算的范畴，其他条件都在税务机关可要求清算范围。“也就是说，可以清算，也可以不清算。”而这里面的时间把握，税务机关与房地产企业之间的关系，就可以起到很大的作用。

　　万科方面在回复时代周报记者采访时亦表示，在很多时候，税务结算方面在可清算与可以不清算之间时，往往会选择项目整体清算，而不会根据项目中的分期进行清算。“因为钱都已经上交了，而且很多时候可能存在要退的情况，因此按照规定，非强制性清算的情况下，都可能存在滞后的情况。”