海南地税土地增值税和契税热点问题解答

今日，海南省地方税务局房地产税收管理处处长林英走进访谈直播间，主要围绕土地增值税和契税问题与广大纳税人、网友进行在线交流，现场解答网友的提问。

问：对于取得土地使用权后直接再转让的，其土地购进成本的如何确定？

答：根据《海南省地方税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》（琼地税发〔2014〕205号）第五条的规定，对于取得土地使用权后直接再转让的，应据实征收土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，原则上不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

问：房地产开发企业在销售商品房时，连同家具一起销售，家具成本如何计算扣除？

答：凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，如房屋销售中外购的家具、家电支出，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

问：土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发成本还是房地产开发费用？

答：“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

问：非普通住房可以享受契税优惠吗？

答：此前《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 （财税[2010]94号）对契税优惠税率的受惠范围仅仅是普通住房。我省普通住房必须同时符合2个条件：一是住宅小区容积率1.0以上；二是单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)。因此，对于容积率小于1.0或建筑面积大于144平方米的别墅、高级公寓等高档住宅就不能享受契税的优惠税率。

根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，契税优惠税率的受惠范围是“住房”，并没有再设定“普通”的条件。因此，只要家庭购买的房屋符合“住房”的认定条件，就可以享受契税优惠税率。购买高档住宅的纳税人也可以按规定享受契税优惠了。

问：第二套住房可以享受契税优惠吗？

答：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”因此，对于购买第二套住房的家庭，如果面积是90平方米以下的，可以享受购买第一套住房同等的税率优惠；如果面积是90平方米以上的，可以享受2%的税率优惠。

问：享受契税新优惠政策的家庭住房套数的证明资料如何提供？

答：以往我省办理契税家庭唯一普通住房减免对房屋认定的资料，除了要求提供购房当地房管部门出具家庭唯一住房查询结果，还需提供户籍所在地房管部门提供的家庭住房情况查询以及个人购房承诺书。为了方便纳税人，做好纳税服务，纳税人申请新政优惠减免的住房认定材料只需提供购房当地房管部门出具家庭住房情况书面查询结果；对于不能提供书面查询结果的，纳税人提供所在地房管部门出具的不能查询证明和家庭住房实有套数书面诚信保证。

问：纳税人依法可以享受契税税收优惠，但是未享受而多缴契税的，可否申请退还多缴的契税？

答：根据《国家税务总局关于发布税收减免管理办法的公告》（2015年第43号）第六条规定：纳税人依法可以享受减免税待遇，但是未享受而多缴税款的，纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税，要求退还多缴的税款。该公告自2015年8月1日起施行。同时，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条，申请减免税退还多缴税款规定的期限为三年。因此，纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现未享受减免税待遇而多缴税款的，若能提供纳税义务发生之日起至开具契税完税证明之前的唯一住房证明及相关退税证明材料，可予以办理退税。

问：对土地、房屋继承是否征收契税？

答：《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定：“对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税”。