新用户扫码下载实用！不看后悔！出租房屋免租期的财税处理！
在生产经营过程中出租房屋的情况经常发生，出租方为了满足承租方装修等方面的需求，往往会在租赁合同中约定一定期限的免租期，那么对于出租方来说，免租期间如何进行财税处理呢？我们来分析一下。
一、会计处理
《企业会计准则第21号—租赁》应用指南（2019）中明确，在租赁期内各个期间，出租人应采用线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。如果其他系统合理的方法能够更好的反映因使用租赁资产所产生的经济利润的消耗模式的，则出租人应采用该方法。出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
根据上述规定，出租人提供免租期的，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。
二、增值税
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
根据上述规定，租赁合同中约定免租期的，不需要视同销售缴纳增值税，应按照租赁合同中约定的租金，根据增值税纳税义务发生时间缴纳增值税。
三、房产税
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
根据上述规定，合同中约定免租期的，免租期内出租方应当按照房产原值缴纳房产税。
四、印花税
根据《印花税暂行条例》(国务院令第11号)附件《印花税税目税率表》的规定，财产租赁合同印花税征税范围包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。由立合同人按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。
根据上述规定，房屋租赁合同应按照合同所载的租金金额适用千分之一的税率缴纳印花税。
五、企业所得税
《企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十九条规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
根据上述规定，出租房屋约定免租期，应按合同约定的承租人应付租金的日期确认企业所得税的租金收入；但如果租赁合同约定的租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，出租人可按包含免租期的租赁期限内分期均匀计入相关年度收入。
作者：李老师（正保会计网校财税专家）
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