转让房产计算土地增值税时是否可以扣除契税

来源: 正保会计网校编辑：qizhenzhen 2022/06/29 09:35:47　字体：大小

最近有经常会员咨询转让房产计算土地增值税时是否可以扣除契税问题，我们学习一下相关的政策规定。

1、对于房开企业

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：
“五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入‘取得土地使用权所支付的金额’中扣除。”
依据上述规定，对于房开企业来说，计算土地增值税时取得土地使用权所支付的契税是作为取得土地使用权所支付的金额来扣除。

2、关于转让旧房确定准予扣除项目时

（1）按照评估价扣除时
参考《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：
“十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”
因此，对于个人转让房产，采用评估来确定旧房（建筑物）扣除项目金额的情况下，购房时时缴纳的契税不再单独扣除。
（2）按照发票确定扣除金额时
参考《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：
“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除，但不作为加计5%的基数。”
因此，对于转让旧房，不管是单位还是个人，在凭购房发票确定扣除项目金额的情况下，购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。
如果旧房属于自建的，在能提供旧房评估价格的情况下，取得土地时缴纳的契税是否可以扣除呢？从总局发布的政策来看，并没有明确，在实际业务中具体需要跟房产所在地的税局确认。