出租不动产增值税适用简易计税取得时点如何确定

《江西省国家税务局营改增领导小组办公室关于下发<江西省国家税务局关于全面推开营改增试点政策问题解答二（综合管理类）>的通知》（赣国税营改增办发[2016]50号）
十一、所谓不动产的取得，如何界定取得时点？
答：目前国家税务总局对于纳税人取得的不动产，其“取得”时间如何划分没有明确，在总局明确前，暂按以下原则把握：（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证或《建筑施工合同》注明的开工日期为不动产取得的时间。

《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》
一、不动产老项目的确定
（三）出租不动产的老项目
关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。
此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六）)》
二、一般纳税人出租不动产，选择适用简易计税及备案证明材料的问题
纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供开工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工许可证》证明该不动产于2016年4月30日前自建；未取得《建筑工程施工许可证》的，可提供开工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作为证明材料。由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。

《湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四》
六、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，如何界定取得不动产的日期？
自建的：以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。

《湖北省营改增问题集》
37.一般纳税人出租在2016年4月30日前开工、2016年5月1日后竣工的不动产，是否可以选择简易计税方法计税？
可以。

《天津开发区国税局营改增热点问题解答（第二期）》
七、自建不动产对外出租选择简易计税办法取得时点如何确定？
纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目可以选择适用简易计税办法。

《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之二）》
三、纳税人将自建的不动产对外租赁，该不动产的《建筑施工许可证》上注明的开工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工许可证》未注明开工日期但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的，可按照《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告>》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，适用简易计税办法缴纳增值税。

国家税务总局12366纳税服务平台安徽税务2022年2月21日对于“2016年4月30日前自建老项目，2019年完工后出租是否可简易计税”答复如下：
根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定：“第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
    ……
第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
 (一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。……”
纳税人取得不动产，包含租入的不动产。对于租入不动产取得时间，应按照租入合同约定的租期开始日计算。对于纳税人通过购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债取得的不动产其取得的时间，应按照房屋产权证明注明的时间计算，没有产权证明的，按照合同约定时间计算。

国家税务总局12366纳税服务平台四川税务2022年8月5日对于“一般纳税人以下转租销售行为能否适用简易计税？”答复如下：
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号) 第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。取得不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人取得不动产，包含租入的不动产。对于租入不动产取得时间，应按照租入合同约定的租期开始日计算。对于纳税人通过购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债取得的不动产其取得的时间，应按照房屋产权证明注明的时间计算，没有产权证明的，按照合同约定时间计算。
通过上述各地税务机关的答复可以看出，在实务操作中通过自建方式取得不动产对外出租适用简易计税的取得时点有两种观点，一种观点认为以建筑工程许可证或《建筑施工合同》注明的开工日期为不动产取得的时间，一种观点认为以房屋产权证明注明的时间计算，没有产权证明的，按照合同约定时间计算。在遇到该问题时，当地税务机关没有明确的，需要与主管税务机关确认具体的执行口径。

《江西省国家税务局营改增领导小组办公室关于下发<江西省国家税务局关于全面推开营改增试点政策问题解答二（综合管理类）>的通知》（赣国税营改增办发[2016]50号）
十一、所谓不动产的取得，如何界定取得时点？
答：目前国家税务总局对于纳税人取得的不动产，其“取得”时间如何划分没有明确，在总局明确前，暂按以下原则把握：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六）)》
二、一般纳税人出租不动产，选择适用简易计税及备案证明材料的问题
纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供“房屋所有权证”（不动产权证书) 或者取得（不含自建）该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前取得。由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。

《湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四》
六、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，如何界定取得不动产的日期？
取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
直接购买的：以合同约定的接收日期为准，若实际接收日期早于合同约定的接收日期的，以实际接收日期为准。
接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。
按受投资入股、抵债的：以不动产移送的日期为准。

国家税务总局12366纳税服务平台安徽税务2022年2月21日对于“2016年4月30日前自建老项目，2019年完工后出租是否可简易计税”答复如下：
根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定：“第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
    ……
第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： 
 (一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。……”
纳税人取得不动产，包含租入的不动产。对于租入不动产取得时间，应按照租入合同约定的租期开始日计算。对于纳税人通过购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债取得的不动产其取得的时间，应按照房屋产权证明注明的时间计算，没有产权证明的，按照合同约定时间计算。

国家税务总局12366纳税服务平台四川税务2022年8月5日对于“一般纳税人以下转租销售行为能否适用简易计税？”答复如下：
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号) 第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。取得不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人取得不动产，包含租入的不动产。对于租入不动产取得时间，应按照租入合同约定的租期开始日计算。对于纳税人通过购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债取得的不动产其取得的时间，应按照房屋产权证明注明的时间计算，没有产权证明的，按照合同约定时间计算。