土地出让金返还时，如何缴纳房产税？

来源: 正保会计网校编辑：qizhenzhen 2023/09/08 10:58:47　字体：大小

近日，有会员咨询，企业竞拍一块土地3500万元，也全额取得政府的政府土地出让金专用收据！取得土地后，收到了政府的土地出让金返还金额1000万元。现在房子已经建好打算投入使用了，在缴纳房产税时，能否按照扣除土地出让金返还后的金额缴纳房产税呢？

一、观点分析

观点：可以扣除。

《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税(2010]121号，以下简称121号文)明确，无论纳税人在会计上如何处理，计征房产税的房屋原价必须包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。企业实际取得土地使用权支付的价款为扣除土地出让金返还后的金额2500万元。未支付就无需计入，类似于划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价就为零。从土地增值税政策执行情况来看，目前各地一般不允许将政府已经返还的地价计入“取得土地使用权支付金额”，即返还的地价必须冲减土地成本。例如《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。本着各税种的政策趋同，房产税也应该按照扣减后的土地价值确定。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂金额全额缴纳的土地出让金已经取得全额票据，3500万元计入土地受让成本，政府给予的返还是政府补助，如果选择净额法核算，是冲减土地受让成本，最终土地受让成本为2500万元。

观点：不可以扣除。

政府补助准则是2017年新修订的，财税[2008]152号文出台时，并未考虑净额法的情形，旧政府补助准则中并无净额法，而是均计入当期损益。从企业所得税上看，《关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)规定，同时符合以下条件可以作为不征税收入:(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。企业取得政府土地返还款不符合不征税收入条件，因此，其取得的政府土地返还款应作为收入总额处理，而不是作为土地成本的抵减。

二、总结