湖北省国税局营改增热点问题解答（一）

　　一部分 生活活服务业

　　1.对客户支付的住宿费能否开具增值税专用发票？如能开具，需提供哪些资料？

　　住宿服务购买方索取增值税专用发票的，酒店企业可以为其 开具增值税专用发票。

　　酒店在开具专用发票时，客户只需要提供以下信息：客户所 属单位名称、纳税人识别号（或统一社会信用代码证号码）、地 址电话、开户行及帐号。

　　消费客户可以采取多种方式提供相关信息，比如说一张附有 上述信息的小卡片。并不需要提供信息资料的原件或复印件。

　　2.为客户开具住宿费增值税专用发票时，对付款方式有什么要求？

　　对付款方式没有要求，现金、信用卡、银行转账等方式均可，信用卡、银行转账可以是住店个人的或者第三方的。

　　3.酒店业纳税人提供会议服务，如何核算和开票？

　　酒店业纳税人对提供会议服务中包含的餐饮服务、住宿服务收入，可一并按会议服务核算计税，开具增值税发票。

　　4.酒店业一般纳税人提供的单独收费的货物、服务如何征税？

　　（1）长包房、餐饮、洗衣、商务中心的打印、复印、传真、秘书翻译、快递服务收入，按 6%的税率计税。

　　（2）电话费收入按 11%的税率计税。

　　（3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的适用税率计税。

　　（4）避孕药品和用具可免征增值税。应向主管国税机关办 理备案，免税收入应分开核算，按规定进行申报，且不得开具专 用发票。

　　（5）接送客人取得的收入按 11%的税率计税。

　　（6）停车费收入、将场地出租给银行安放 ATM 机、给其他 单位或个人做卖场取得的收入，均为不动产租赁服务收入，按11%的税率计税。该不动产在 2016 年 4 月 30 日前取得的，可选 择简易办法按 5%征收率计税。

　　（7）酒店送餐到房间的服务，按照 6%的税率计税。

　　5.会员卡收入如何计税？

　　出售会员卡仅给顾客授予会员资格的，属销售其他权益性无形资产，适用 6%的税率，其纳税义务发生时间为出售会员卡并取得收入或索取销售款项凭据的当天。

　　会员卡中既含会员资格费、又含货物或服务的，会员资格费 按上述规定处理，货物或服务收入在实际发生时确认；先开具发 票的，其纳税义务发生时间为开具发票的当天。

　　6.酒店购进的车辆，以及支付的车辆保养费、油料费、保险 费、过路过桥费等支出，能否抵扣进项税额？

　　除过路过桥费在 2016 年 7 月 31 日前，按过路过桥费发票计算抵扣进项税额外，其他支出凭取得的合法有效扣税凭证抵扣进项税额。

　　7.餐饮业一般纳税人在客人用餐时收取的烟酒饮料费，按什么税率计税？

　　餐饮企业在提供餐饮服务的同时，提供现场消费的烟酒饮料取得的收入，按 6%的税率计税。 8.提供餐饮服务购入农产品的进项税额如何抵扣？ 餐饮企业增值税一般纳税人购进农产品，按以下规定计算抵扣进项税额：

　　（1）向增值税一般纳税人购进农产品，应向对方索取增值 税专用发票或增值税普通发票。按增值税专用发票上注明的税 额，或按照增值税普通发票上注明的农产品买价和 13%的扣除率 计算进项税额。

　　（2）向小规模纳税人购进农产品，可取得对方开具的增值 税普通发票，并按照增值税普通发票上注明的农产品买价和 13% 的扣除率计算进项税额。

　　（3）向农业生产者个人购进自产农产品，餐饮企业可开具 增值税普通发票（系统在发票左上角自动打印“收购”字样）， 并按照增值税普通发票上注明的农产品买价和 13%的扣除率计算 进项税额。

　　（4）上述购进农产品业务中，从批发、零售环节购进初级 农产品，取得增值税普通发票上“税额栏”有数据的，可以按照 农产品买价和 13%扣除率计算抵扣进项税额：“税额栏”数据为“0”或“*”的，不得计算抵扣进项税额。

　　9.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物 业公司的，如何计税？

　　若由物业公司给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁 适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为 11%，小规模纳税人适用的征收率为 5%.一般纳税人出租的不动产在 2016 年 4 月 30 日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率 为 5%. 10.物业公司在提供物业管理服务中收取的水电费，该如何计税？

　　物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的水费、电费 等，属于混合销售行为，一并按物业管理服务征收增值税。

　　11.对景区门票按什么税目征收增值税？对景区提供的观光 电梯、索道运输按什么税目征收增值税？

　　对景区门票按“文化服务”征收增值税。 对景区提供索道、观光电梯、观光车等项目取得的收入，可统一按“文化服务”征收增值税。

　　12.保安、保洁公司如何征税？

　　保安、保洁公司提供的服务，可按劳务派遣服务计税。

　　13.提供票务代理服务如何计税？

　　票务代理公司为旅客安排行程、住宿的行为，可按旅游业征 税。票务代理公司的其他业务，按照经纪代理服务征税。

　　14.营改增后个人所得税手续费返还、财政返还款以及医院、

　　学校等单位原来使用地税部门监制的收据的，营改增后如何处理？

　　可以开具零税率的增值税普通发票。

　　二部分 建筑业

　　15.建安企业持有地税未到期《外管证》的，如何开具《外 管证》？

　　省内建安企业持有地税未到期的《外管证》的，应重新到主 管国税机关办理《外管证》，然后到经营地国税机关办理报验登 记。《外管证》从 5 月 11 日起通过《涉税事项网上办理系统》 申请开具，也可到纳税人所属国税机关办税厅通过 CTAIS 系统直 接开具。

　　省外建安企业持有地税未到期的《外管证》的，直接到经营 地国税机关办理报验登记。

　　纳税人持《外管证》办理报验登记时，需要向主管国税机关 提供本企业是否属于一般纳税人，以及该项目选择何种计税方法 的证明资料。

　　16.2016 年 4 月 30 日之前签定了合同，5 月 1 日后才招投标 的项目，是新项目还是老项目？

　　按照财税（2016）36 号文件规定：建筑工程老项目，是指：

　　（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016年 4 月 30 日前的建筑工程项目；

　　（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合 同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。

　　因此 4 月 30 日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在 4 月 30 日之前属于建筑工程老项目。

　　17.一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的 开工日期在 2016 年 4 月 30 日前，5 月 1 日后乙方又与丙方签订 了分包合同，丙方是否能能够选择简易计税方法？

　　财税（2016）36 号文规定，为建筑工程老项目提供的建筑 服务可以选择适用简易计税方法。丙方提供的建筑服务业务实质 来看，是在为甲方的建筑老项目提供建筑服务，所以按照政策规 定，丙方可以选择适用简易计税方法。

　　18.一个工程项目，甲方和乙方未签订合同，也未取得工程 施工许可证，能否以其他方式证明工程实际上在 2016 年 4 月 30 日已经开工，并选择适用简易计税方法？

　　财税（2016）36 号文规定是否属于建筑老项目的标准有两 种，一是以施工许可证上注明的开工时期来划分；二是未取得建 筑工程施工许可证的，以建筑工程承包合同注明的开工日期来进 行划分。所以对于未取得施工许可证也未签订相关合同的，应视 为新项目，不能选择适用简易计税方法。

　　19.甲供工程选择一般纳税人简易纳税方式，计算增值税时， 销售额中是否包括甲供材料及设备？分包额是否含所有分包支 出，还是仅含劳务？

　　甲供材料及设备不计入计算应纳增值税额的销售额；分包额 应包括全部的分包支出。

　　20.营改增前已经完工的项目，与业主进行了工程结算，已 开具建筑业营业税发票和缴纳营业税的，但业主拖欠工程款，营 改增后收到工程款的如何处理？

　　在 2016 年 4 月 30 日前，应按照营业税纳税义务发生时间缴 纳营业税并开具营业税发票。营改增后在收到工程款时不需缴纳 增值税。

　　21.采取简易办法征收的建筑项目，能否抵扣取得进项税额， 是否可以开具增值税专用发票？

　　建筑项目选择按简易计税方法计税的，不得抵扣增值税进项 税额，可以按规定开具增值税专用发票，税率栏填写  3%. 22.纳税人提供建筑服务，总公司为所属分公司的建筑项目 购买货物、服务支付货款或银行承兑，造成购进货物的实际付款 单位与取得增值税专用发票上注明的购货单位名称不一致的，能 否抵扣增值税进项税额？

　　国税函〔2006〕1211 号规定，对分公司购买货物从供应商 取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物 的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国 税发〔1995〕192 号）一条第（三）款有关规定的情形，允许 抵扣增值税进项税额。

　　因此，分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注 明的购货单位名称不一致的，允许抵扣增值税进项税额。

　　三部分 房地产业

　　23.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？

　　《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值 税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

　　纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销 售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

　　在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的 交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

　　以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间， 主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的 问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不 一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时 间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至 到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

　　三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹 配的问题。

　　24.房地产开发企业取得预售款如何开具发票？

　　房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税 普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金 额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价 格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在 开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报， 按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一） 中反映。

　　在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报 纳税。

　　25.房地产开发企业预收款的范围如何确定？

　　房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的 款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金 和订金等。

　　26.代收的办证等费用是否属于价外费用？

　　房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时，代收转付 并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项，不属于价外费用 的范围。

　　27.土地价款如何扣除？

　　房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出 让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

　　土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权 出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价 款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即 提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛 地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

　　拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋 的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、 周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的 所有权人或使用人出具的发票或者收据。

　　征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面 征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的 所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非 税收入票据。

　　开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按 照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规 费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

　　目前只有土地出让金列入差额扣除范围。 房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

　　28.房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地 成本如何分摊？

　　房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

　　（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金 已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

　　（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的 总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公 共设施的建筑面积。

　　（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

　　（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。

　　29.房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？

　　房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

　　30.房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何征税？

　　房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

　　房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同 销售货物，按货物适用税率征收增值税。

　　31.在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，其进项税额如何抵扣？

　　2016 年5 月1 日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者 2016 年 5 月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额 60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣； 40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。

　　（1）2016 年5月1日后，纳税人购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的 60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余 40%的部分为待抵扣进项税额， 于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。

　　（2）纳税人购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规 定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的 40%在材料领用当期转出为待 抵扣进项税额，并于转出当月起第 13 个月再行抵扣。

　　（3）2016 年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资 产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

　　32.小规模纳税人转让土地使用权如何计税？

　　小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为 销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 3%的征收率计算应纳增值税税额。

　　小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳增值税税额。

　　四部分 金融业

　　33.保险公司在承揽业务时送的洗车卡、油卡等是否视同销售？

　　在承揽业务时送的洗车卡、油卡等，要视同销售处理。销售 实现时间为洗车卡、油卡等消费卡实际赠送的当天。

　　总局明确的销售货物时无偿赠送的服务，如销售空调同时免 费安装所指的情形是指与销售货物密切相关的服务。

　　视同销售的服务能够取得抵扣凭证且符合抵扣范围的，其进 项税额可以抵扣。

　　34.个人佣金如何汇总代开增值税发票？

　　保险业代理人取得的代理佣金收入，代理人可以委托佣金支付人向主管国税机关申请汇总代开增值税发票。在申请汇总代开增值税发票时，保险公司应提供代理人清单作为代开资料，代理人清单上应注明代理人姓名、身份证号码、代理费收入、是否为个体工商户等信息，由保险公司盖章确认。主管国税机关将代理人清单留存备查，并按以下规定汇总代开增值税发票：

　　（1）对代理人中超过小微企业标准的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票。

　　（2）对代理人中的其他个人和符合小微企业标准的个体工商户，应按规定代开增值税普通发票。

　　（3）电信业、证券业及其他行业有类似情况的，可参照上述规定汇总代开发票。

　　五部分 综合部分

　　35.营改增纳税申报期有何特别规定？

　　为确保营改增试点纳税人能够顺利完成首期申报，2016 年 6月份增值税纳税申报期延长至 2016 年6 月27 日。按季申报的纳税人，2016 年 5 月 15 日前，需向原主管地税机关申报缴纳 4 月底以前的营业税，2016 年7 月15 日前向主管国税机关申报缴纳5 月、6 月的增值税。

　　36.原兼营增值税、营业税业务分别享受小微企业优惠政策的纳税人，如何享受小微企业增值税优惠政策？

　　增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理 修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小 规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过 3 万元（按季纳税 9 万元），销售服务、无形资产月销售额不超过 3 万元（按季纳税 9 万元）的，自 2016 年 5 月 1 日起至 2017年 12 月 31 日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

　　37.从地税局领取的未用完的发票，营改增后还可以继续使 用吗？

　　试点纳税人从地税局领取的未用完的发票，营改增后可继续 使用至6月30日，印有本单位名称的发票可继续使用至8月31日。

　　若在此期间，纳税人在国税机关领用发票且能满足其用票需 求的，停用地税发票。

　　38.纳税人已纳营业税未开具营业税发票如何处理？

　　纳税人 2016 年 5 月 1 日前已申报缴纳营业税，未开具营业 税发票的，经省国税局、省地税局协商，由纳税人提供主管地税 机关出具的“已申报缴纳营业税、尚未开具营业税发票金额”的 证明，纳税人以此为依据自行开具零税率增值税普通发票，或者 向主管国税机关申请代开零税率增值税普通发票。

　　39.销售建筑服务、不动产和出租不动产，开票时有什么特 殊规定？

　　提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发 票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称 及项目名称。

　　销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票 时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称 及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位” 栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

　　出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票 时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

　　40.不得开具专用发票的情形有哪些？

　　（1）向消费者个人销售货物、劳务、服务、无形资产或者 不动产。

　　（2）适用免征增值税规定的，国有粮食购销企业除外。

　　（3）提供经纪代理服务向委托方收取的政府性基金或者行 政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

　　（4）提供旅游服务，选择差额扣除的住宿费、餐饮费、交 通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费部分 不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

　　（5）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

　　（6）有形动产融资性售后回租服务的老合同，选择以扣除 本金部分后的余额为销售额时，向承租方收取的有形动产价款本 金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

　　41.一般纳税人适用简易办法计税的，能否开具增值税专用 发票？

　　除以下情形之外，按简易办法计税的都可以开具专票：

　　（1）属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人 体血液，可以按照简易办法依照 3%征收率计算应纳税额，但不 得对外开具增值税专用发票。

　　（2）纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或 者由税务机关代开增值税专用发票。

　　（3）销售自己使用过的固定资产，减按 2%征税的。

　　42.哪些纳税人适用取消认证？

　　对纳税信用 A 级、B 级的增值税一般纳税人，取得销售方使 用增值税发票管理新系统开具的增值税专用发票可以不再进行 扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查 询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信 息。

　　2016 年 5 月 1 日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016 年 5 月至 7 月期间也适用取消认证。

　　湖北省国税局营改增热点问题解答（二）

　　一部分 综合问题

　　1.纳税人已纳营业税未开具营业税发票的，开具增值税普通发票的问题纳税人2016年5月1日前已申报缴纳营业税，未开具营业税发票的，经省国税局、省地税局协商，由纳税人提供主管地税机关出具的“已申报缴纳营业税、尚未开具营业税发票金额”的证明，纳税人以此为依据自行开具零税率增值税普通发票，或者向主管国税机关申请代开零税率增值税普通发票。

　　二部分  金融保险业

　　2.关于个人佣金汇总代开增值税发票的问题保险业代理人取得的代理佣金收入，代理人可以委托佣金支付人向主管国税机关申请汇总代开增值税发票。在申请代开增值税发票时，保险公司应提供代理人清单作为代开资料，代理人清单上应注明代理人姓名、身份证号码、代理费收入、是否为个体工商户等信息，由保险公司盖章确认。主管国税机关将代理人清单留存备查，并按以下规定汇总代开增值税发票：

　　（1）对代理人中超过小微企业标准的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票。

　　（2）对代理人中的其他个人和符合小微企业标准的个体工商户，应按规定代开增值税普通发票。

　　（3）电信业、证券业及其他行业有类似情况的，可参照上述规定汇总代开发票。

　　三部分  建筑业

　　3.关于建安企业持有地税未到期《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》）的问题。

　　（1）省内建安企业持有地税未到期《外管证》的，纳税人可持下列任一资料证件到主管国税机关办理报验登记：①机构所在地主管地税机关开具的《外管证》；②主管地税机关出具的证明。

　　为减轻纳税人负担，保证原地税已办理《外管证》纳税人的平滑过渡，报验地主管国税机关应通过涉税事项办理系统的税务端进行申请，机构所在地主管国税机关按规定开具《外管证》。

　　（2）省外建安企业持有地税未到期的《外管证》的，直接到经营地国税机关办理报验登记。

　　纳税人持《外管证》办理报验登记时，需要向报验地主管国税机关提供本企业是否属于一般纳税人，以及该项目选择何种计税方法的证明资料。

　　4. BT项目如何计算缴纳增值税的问题BT即“建设——移交”，主要指政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。

　　（1）以投融资人的名义立项建设（B），工程完工后转让给业主（T）的，在项目的不同阶段，分别按以下方法计税：在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

　　在转让阶段，就所取得收入按照“销售不动产”征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，下同）。

　　（2）以项目业主的名义立项建设（B），工程完工后交付（T）业主的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

　　在交付阶段，就所取得收入按照“提供建筑服务”征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款。

　　按BT方式建设的项目，建设方（或投资方）纳税义务发生时间为按BT合同确定的分次付款时间。合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为建设方（或投资方）收讫款项或者取得索取款项凭据以及应税行为完成的当天。

　　5. BOT项目如何计算缴纳增值税的问题BOT即建设-经营-转让。主要指私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。

　　我国一般称之为“特许权”，是指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业（包括外国企业）来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。政府对这一基础设施有监督权，调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。

　　（1）以投融资人的名义立项建设（B），工程完工后经营（O）一段时间，再转让业主（T）的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

　　在经营阶段，投融资人对所取得的收入按照其销售的货物、服务适用的税率计税。

　　在转让阶段，就所取得收入按照“销售不动产”税目征收增值税，其销售额为实际取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）。

　　（2）以项目业主的名义立项建设（B），工程完工后经营（O）一段时间，再交付业主（T）的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）经营权的成本，作为“其他权益性无形资产-—基础设施资产经营权”核算，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

　　在经营阶段，投融资人对所取得的收入按照其销售的货物、服务适用的税率计税。

　　在交付阶段，就所取得收入按照“销售无形资产”税目征收增值税，其销售额为实际取得的全部回购价款。

　　6.纳税人提供建筑服务，总公司为所属分公司的建筑项目购买货物、服务支付货款或银行承兑，造成购进货物的实际付款单位与取得增值税专用发票上注明的购货单位名称不一致的，能否抵扣增值税进项税额的问题国税函〔2006〕1211号规定，对分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发〔1995〕192号）一条第（三）款有关规定的情形，允许抵扣增值税进项税额。

　　因此，分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，允许抵扣增值税进项税额。

　　7.建筑工程项目采用不同计税方法的，在2016年5月1日后竣工的，处置结余的工程物资如何计税的问题（1）采取简易计税方法的建筑工程老项目，在2016年5月1日后竣工的，处置结余的4月30日前购入的工程物资，所取得的收入可以按照简易计税方法计算缴纳增值税。

　　（2）对采取简易计税方法的建筑工程老项目，在5月1日后购进的工程材料，发生转让、变卖和处置等应税行为的，要按照货物的适用税率计算缴纳增值税。

　　（3）在实际操作上，纳税人取得增值税专用发票先行申报增值税进项税额，后期按照简易计税方法建筑工程项目的工程材料实际投入使用的数量和金额，在当期做进项税额转出。竣工结算后，处置结余的工程物资取得的收入按照货物的适用税率计算缴纳增值税。

　　8.建筑业增值税纳税义务发生时间、销售额的确认问题纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　采取预收款以外其他方式的，为提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；其销售额按权责发生制确认。

　　先开具发票的，为开具发票的当天。

　　第四部分  房地产业49.房地产开发企业取得预售款开具发票的问题房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。

　　在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。

　　10.小规模纳税人转让土地使用权如何计税的问题小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。

　　小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。

　　11.房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售的问题房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

　　12.房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

　　房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

　　五部分  生活服务业

　　13.纳税人销售服务时，提供的各种货物、服务，如何计算缴纳增值税？

　　纳税人销售服务时，包含在售价中的各种货物、服务，统一按照销售服务计算缴纳增值税。例如，酒店房价中包含的早餐、节令食品、矿泉水等货物或者服务，统一按照住宿服务的价格计算缴纳增值税。

　　纳税人销售服务时，单独标价收取费用的货物、服务，应当分别计算缴纳增值税。例如，酒店在客房中单独标价销售的饮料、日常用品等，不得并入房价按照住宿服务收入征收增值税，应按照销售货物征收增值税。

　　（一）酒店业

　　14.对客户支付的住宿费能否开具增值税专用发票？如能开具，需提供哪些资料？

　　住宿服务购买方索取增值税专用发票的，酒店企业可以为其开具增值税专用发票。

　　酒店在开具专用发票时，客户只需要提供以下信息：客户所属单位名称、纳税人识别号（或统一社会信用代码证号码）、地址电话、开户行及帐号。

　　消费客户可以采取多种方式提供相关信息，比如说一张附有上述信息的小卡片。并不需要提供信息资料的原件或复印件。

　　15.为客户开具住宿费增值税专用发票时，对付款方式有什么要求？

　　对付款方式没有要求，现金、信用卡、银行转账等方式均可，信用卡、银行转账都可以是住店个人的或者第三方的。

　　16.酒店业纳税人提供的招待服务，是否视同销售？

　　酒店业纳税人在本酒店宴请客人发生的招待支出，应作视同销售处理。

　　17.酒店业纳税人提供会议服务，如何核算和开票？

　　酒店业纳税人对提供会议服务中包含的餐饮服务、住宿服务收入，可一并按会议服务核算计税，开具增值税发票。

　　18.酒店业纳税人收到客人支付的物品损坏赔款如何计税？

　　客人支付的物品损坏赔款应作为提供住宿服务取得的价外费用，按住宿服务收入征税。

　　19.酒店业一般纳税人提供的单独收费的货物、服务征税问题

　　（1）长包房、餐饮、洗衣、商务中心的打印、复印、传真、秘书翻译、快递服务收入，按6%的税率计税。

　　（2）电话费收入按11%的税率计税。

　　（3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的适用税率计税。

　　（4）避孕药品和用具可免征增值税。应向主管国税机关办理备案，免税收入应分开核算，按规定进行申报，且不得开具专用发票。

　　（5）接送客人取得的收入按11%的税率计税。

　　（6）停车费收入、将场地出租给银行安放ATM机、给其他单位或个人做卖场取得的收入，均为不动产租赁服务收入，按11%的税率计税。该不动产在2016年4月30日前取得的，可选择简易办法按5%征收率计税。

　　（7）酒店送餐到房间的服务，按照6%的税率计税。

　　20.会员卡收入如何计税的问题出售会员卡仅给顾客授予会员资格的，属销售其他权益性无形资产，适用6%的税率，其纳税义务发生时间为出售会员卡并取得收入或索取销售款项凭据的当天。

　　会员卡中既含会员资格费、又含货物或服务的，会员资格费按上述规定处理，货物或服务收入在实际发生时确认；先开具发票的，其纳税义务发生时间为开具发票的当天。

　　21.酒店购进的车辆，以及支付的车辆保养费、油料费、保险费、过路过桥费等支出，能否抵扣进项税额的问题除过路过桥费在2016年7月31日前，按过路过桥费发票计算抵扣进项税额外，其他支出凭取得的合法有效扣税凭证抵扣进项税额。

　　22.提供餐饮服务购入农产品的进项税额抵扣问题餐饮企业增值税一般纳税人购进农产品，按以下规定计算抵扣进项税额：

　　（1）向增值税一般纳税人购进农产品，应向对方索取增值税专用发票或增值税普通发票。按增值税专用发票上注明的税额，或按照增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额。

　　（2）向小规模纳税人购进农产品，可取得对方开具的增值税普通发票，并按照增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额。

　　（3）向农业生产者个人购进自产农产品，餐饮企业可开具增值税普通发票（系统在发票左上角自动打印“收购”字样），并按照增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额。

　　（4）上述购进农产品业务中，从批发、零售环节购进初级农产品，取得增值税普通发票上“税额栏”有数据的，可以按照农产品买价和13%扣除率计算抵扣进项税额：“税额栏”数据为“0”或“*”的，不得计算抵扣进项税额。

　　23.酒店租入停车场给客人提供服务，该租赁费用是否可以抵扣进项税额？

　　可以凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

　　24.餐饮业一般纳税人在客人用餐时收取的烟酒饮料费，按什么税率计税？

　　餐饮企业在提供餐饮服务的同时，提供现场消费的烟酒饮料取得的收入，按6%的税率计税。

　　（二）其他生活服务业

　　25.物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费及水电费等收入，如何计算缴纳增值税？

　　物业管理费、广告费适用6%的税率。

　　若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。

　　停车费按车辆停放服务、按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。

　　上述用于出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税。

　　物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的水费、电费等，属于混合销售行为，一并按物业管理服务征收增值税。

　　26.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？

　　若由物业公司给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%.一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%.

　　27.对景区门票按什么税目征收增值税？对景区提供的观光电梯、索道运输按什么税目征收增值税？

　　对景区门票按“文化服务”征收增值税。

　　对景区提供索道、观光电梯、观光车等项目取得的收入，统一按“文化服务”征收增值税。

　　28.保安、保洁公司如何征税？

　　保安、保洁公司提供的服务，可按劳务派遣服务计税。

　　29.提供票务代理服务如何计税？

　　票务代理公司为旅客安排行程、住宿的行为，可按旅游业征税。票务代理公司的其他业务，按照经纪代理服务征税。

　　30.营改增后个人所得税手续费返还、财政返还款以及医院、学校等单位原来使用地税部门监制的收据的，营改增后如何处理？

　　可以开具零税率的增值税普通发票。