一、房地产企业销售开发产品增值税纳税义务的判断

房地产企业增值税纳税义务发生时间，按财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据以上规定，房地产企业发生开发产品销售的应税行为后，收到款项时发生增值税纳税义务；没有收到款项的，在取得索取款项凭据时发生增值税纳税义务。所谓取得索取款项凭据是指合同约定付款的日期，未签订合同的，为不动产权属变更的当天；在前两种情况发生之前，先开发票的，开具发票的时间即发生增值税纳税义务；

二、那么什么情况下，房地产企业发生销售开发产品的应税行为？

参考《湖北省国税局“营改增”执行口径解答》

23.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：

一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；

二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

所以，房地产企业在实际交房或合同约定交房前，收到购房款只需按预收款核算并预缴增值税；待交房或合同约定交房时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳，已预缴的增值税可以从申报的应纳税款中抵减；

没有收款的部分，在交房或按合同约定交房后，待收到款项或合同约定付款时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳；

当然，以上判断的前提是没有开具发票的。先开发票的，增值税纳税义务在开发票时发生。

三、收到预收款时开具发票的问题

实际销售中，购买方支付预付的购房款时往往要求开具发票，这时，房地产企业可以按国家税务总局公告2016年第53号的相关规定，开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

发生增值税纳税义务时，已开不征税增值税普通发票的销售额怎么处理？

目前还没有政策明确。以下是我们根据操作的可行性想到的几种可能性：

1、是按销售额直接开增值税发票；

2、按原来开具的按未发生销售行为的不征税增值税普通发票的方式，开红字发票后再重新开具按销售额开应税的增值税发票；

3、已开票的部分不再开票，申报增值税时，该部分按不开票收入申报。

具体操作需要以主管税务机关意见为准。

| 作者：正保会计网校答疑专家