纳税人转让不动产增值税涉税要点

营改增以来，纳税人对于转让不动产的相关涉税业务较为关注，为此，小编对常见的转让不动产税收政策业务要点进行整理（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本文介绍范围内），供大家参考。

政策要点

（一）纳税人转让其取得不动产的增值税征收范围：

1.不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

2.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

（二）税率、征收率及预征率：

1.一般计税方法税率：11%

2.一般计税方法预征率：5%

3.简易计税方法征收率及预征率：5%

（三）纳税义务发生时间：

1.纳税人销售不动产过程中或完成后收到款项的当天；书面合同确定的付款日期；未签订付款日期的为不动产权属变更的当天。

2.先开具发票的为开具发票的当天

3.视同销售不动产的为不动产权属变更当天。

（四）申报及预缴地点：

1.纳税人转让其取得的不动产向不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税（其他个人除外）

2.其他个人转让其取得的不动产向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

（五）转让不动产增值税应纳税额计算方法：

1.纳税人转让其取得的不动产（个人转让住房除外）

（1）适用一般计税方法

增值税的销项税额=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%

增值税应纳税额=销项税额-进项税额

（2）适用简易计税方法

1）转让非自建不动产

增值税应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

2）转让自建不动产

增值税应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

2.个人转让住房

（1）个人转让自建自用住房免征增值税

（2）个人转让其购买不足2年的住房的增值税应纳税额=（全部价款和价外费用）÷（1+5%）×5%

（3）个人转让其购买2年（含）以上的普通住房免征增值税（仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）

（4）个人转让其购买2年（含）以上的住房免征增值税（北京市、上海市、广州市、深圳市除外）

（5）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的增值税应纳税额=（全部价款和价外费用-购买住房价款）÷（1+5%）×5%（仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）

（六）转让不动产增值税预缴税款计算方法（其他个人除外）：

1.适用一般计税方法

（1）转让非自建的不动产

增值税预缴税款=(全部价款和价外费用-购置原价或作价) ÷（1+11%）×5%

（2）转让自建的不动产

增值税预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+11%）×5%

2.适用简易计税方法

（1）转让非自建的不动产

增值税预缴税款=(全部价款和价外费用-购置原价或作价) ÷（1+5%）×5%

（2）转让自建的不动产

增值税预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

热点问题

（一）全面营改增后，纳税人销售不动产增值税发票如何开具？

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第四款规定：“销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

（二）我单位有一处厂房，因历史原因无法办理产权转移，只是转让永久使用权，依照什么税目缴纳增值税？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附第三条规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

（三）纳税人转让不动产缴纳增值税时，销售额按照规定实行差额扣除的，因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，应如何进行差额扣除？

根据《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）规定，

一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

(一)2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%

(二)2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%

本公告自发布之日起施行。此前已发生未处理的事项，按照本公告的规定执行。

（四）全面推开营业税改征增值税试点后，个人出租不动产向哪里申请代开发票？是否可以申请代开增值税专用发票？

根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)第二条第四款规定：“增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印‘代开’字样。”

（五）一般纳税人转让其取得的不动产什么情况下可以选择简易计税？

根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号 ）第三条第一款及第二款规定：“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（六）纳税人转让不动产时差额缴纳增值税的，应取得什么合法有效凭证可以进行差额扣除？

根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条规定：“纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。”

（七）纳税人转让不动产，未按照规定预缴和缴纳税款的，应如何处理？

根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第十二条规定：“ 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。”