开发产品地下车位出售成本扣除的问题

近期接到会员咨询说“我们是房地产开发企业，《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发【2009】31号）第三十三条是讲“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

那我们把利用地下基础设施形成的停车场对外单独出售了，销售停车位确认所得税应税收入时，就不要分摊结转销售成本吗？如果不结转，是不是收入和成本不能匹配呢？”

首先，我们要看国税发【2009】31号“第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”怎么理解呢？

2010年12月24日总局关于该问题问答如下：

“国税发[2009]31号文第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：

1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？

2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？

回复意见：

您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。

2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局

2010/12/24”

总局回复与国税发【2009】31号第三十三条意思一样，就是利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施处理，其成本费用由可售面积承担。

利用地下基础设施形成的停车场所，视同独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施，施工中发生的成本按建筑面积法分摊到各可售产品中，不单独核算成本。

可是当其单独对外出售时，是否还可以当作“非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施”，将对应的成本分摊到可售的开发产品中？

国税发【2009】31号，或者总局答复说的都不是很明确。

那其他公共配套设施是怎么处理呢？

国税发【2009】31号第十七条明确“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。“

而文件第十四条也讲到“已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”

那么，利用地下基础设施形成的停车场所对外出售时，是否需要将停车场的面积计入可售面积、按“销售停车位面积*单位工程成本”计算结转成本？

基于国税发【2009】31号第十七条、第三十三条的内容，各地税务机关执行中口径也不一致。而浙江和福建就明确“利用地下基础设施形成的停车场所”如果属于营利性的，要依据国税发【2009】31号第十七条规定，按建造开发产品进行处理。

与按“销售面积*单位工程成本”结转成本对比，我个人倒是理解浙江和福建税务局的操作更合理一些。真的没有必要把“停车位”本身的成本与开发其他可售产品的成本合并在一起计算单位工程成本后，再按“销售面积*单位工程成本”计算销售成本，而且地下停车位与地上开发产品结构还是明显不同的。

所以，建议房地产开发企业的纳税人，利用地下基础设施形成的停车场所对外出售的，是否要单独结转成本还是需要与主管税务机关沟通确认，而不能依据国税发【2009】31号文件第三十三条，简单的理解为“利用地下基础设施形成的停车场所对外出售的”，只有收入，没有对应的成本结转。

作者：盛老师（正保会计网校答疑专家）