土地置换的税会处理！

1.非政策性搬迁的土地置换

1）土地置换符合相关条件的应当以公允价值为基础计量。

土地置换同时满足下列条件的，应当以公允价值为基础计量：

（一）该项交换具有商业实质；

（二）换入土地或换出土地的公允价值能够可靠地计量。

商业实质的判断：

满足下列条件之一的土地置换具有商业实质：

（一）换入土地的未来现金流量在风险、时间分布或金额方面与换出土地显著不同。

（二）使用换入土地所产生的预计未来现金流量现值与继续使用换出土地不同，且其差额与换入土地和换出土地的公允价值相比是重大的。

以公允价值为基础计量的土地置换，对于换入土地，应当以换出土地的公允价值和应支付的相关税费（涉及支付补价的，应加上补价款；涉及收到补价的，应减去补价款。）作为换入土地的成本进行初始计量；对于换出土地，应当在终止确认时，将换出土地的公允价值与其账面价值之间的差额计入当期损益。

有确凿证据表明换入土地的公允价值更加可靠的，对于换入土地，应当以换入土地的公允价值和应支付的相关税费作为换入土地的初始计量金额（涉及支付补价的，应减去补价款；涉及收到补价的，应加上收到的补价款）；对于换出土地，应当在终止确认时，将换入土地的公允价值与换出土地账面价值之间的差额计入当期损益。

2）土地置换不符合相关条件的应当以账面价值为基础计量。

该项交换不具有商业实质或换入土地或换出土地的公允价值不能够可靠地计量的，土地置换应当以账面价值为基础计量。

对于换入土地，企业应当以换出土地的账面价值和应支付的相关税费作为换入土地的初始计量金额（涉及支付补价的，应加上支付的补价款；涉及收到补价的，应减去收到的补价款）；对于换出土地，终止确认时不确认损益。

相关政策：关于印发修订《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的通知（财会〔2019〕8号）

2.政策性搬迁的土地置换

《监管规则适用指引——会计类第3号》（证监会）规定：

对于因公共利益进行搬迁，并且收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，企业应当作为专项应付款处理，除此以外收到的搬迁补偿款，应当按照固定资产、政府补助等会计准则进行处理。

对于企业收到的不满足专项应付款确认条件（“因公共利益进行搬迁”以及“政府从财政预算直接拨付”）的搬迁补偿款，一般情况下认为，在满足市场化原则、补偿价格公允的前提下，该款项实质上是政府为取得土地使用权等资产向企业支付的交易对价。对于实践中存在的各类搬迁补偿名目，企业通常应当将其整体作为资产处置对价进行会计处理，除非有确凿证据表明搬迁补偿款存在政府补助成分（如提前搬迁奖励款等附带额外政策条件和使用条件的奖励），且政府补助与资产处置部分能够明确区分，则对于政府补助部分，企业应当按照政府补助准则相关规定进行会计处理。

对于企业为履行上述资产处置交易而发生的房屋及其他附属物拆除损失、搬迁费用、停产停业期间支付的职工薪酬等费用，如果预计能够通过未来资产处置对价予以补偿的，企业可以按照流动性将其暂时计入其他流动资产或其他非流动资产，在处置资产终止确认时转入损益，否则应当在相关费用发生时计入损益。

1.非政策性搬迁的土地置换的税务处理

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，国务院令第714号修订）第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

第六十六条第（三）项规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。

根据上述规定可知，换出的土地应以换出土地的公允价值确认收入，换入土地的计税基础应以换入土地的公允价值和支付的相关税费计量。

2.政策性搬迁的土地置换的税务处理

《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）第十三条规定，企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。

因此，根据上述规定，换入土地的计税成本应按换出土地的净值加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。政策性搬迁的土地置换行为不确认搬迁所得，不缴纳企业所得税。

文章来源：正保会计网校税务网校原创内容，作者：裴老师（正保会计网校答疑专家），侵权必究！

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