房地产企业售房赠送物品如何纳税？

一、个人所得税

政策解析：
参考《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）第一条“属于下列情形之一的，不征收个人所得税：2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等”，房地产企业对买房的业主赠送礼品，也就无需代扣代缴个人所得税。
参考《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）：“三、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。”

二、增值税

参考《增值税暂行条例实施细则》第四条“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的规定，如果向随机到访的潜在客户赠送增值税应税物品，则应当视同销售；如果向买房的业主赠送，则不属于“视同销售”的范围，不应该缴纳增值税。
但实务中，向买房的业主赠送物品时，通常不会单独对物品开票，只会向业主提供不动产发票，此时，增值税上又该如何考虑呢？总局层面并没有相关规定，我们来看看各地税务局的口径：

1.湖北国税再次详解营改增实务中的42个问题：
房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

2.西安市国税局营改增问题答疑（三）：
房地产开发企业销售精装修房，已在 《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

3.东莞税务公众号：
问:房地产公司给每个买房子的业主都配送家电，签订的售房合同约定了送家电的条款。请问房地产公司是否只需要按合同价格，按销售不动产的税目和规定，缴纳增值税?如果不是，应该怎么做税务处理?
答:根据财税[2016]36号中混合销售政策，售房配送家电应按照销售不动产税计算。

4.福建税务局12366平台：
标题:买房送地下人防车位
问:我司是房开企业，现实行买房送地下人防车位销售行为，即住宅一套80万，送免费的地下人防车位一个。请问这种情形下，我司要怎么开住宅和地下人防车位的发票?住宅和地下人防车位的应税收入如何计算?
答:房地产公司销售房屋同时赠送地下人防车位，不属于无偿提供服务，不需要视同销售服务单独计提销项税额。您应按照收取的实际价款和价外费用，自行分配不动产及车位的销售额，并据实开具发票。

5.海南税务局《海南国税全面推开营改增政策指引一四大行业座谈会问题系列解答之房地产业》第五条征收范围界定问题
(三)房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
(五)随房赠送物业管理费如何确认销售额。买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
实操建议：
房地产企业向购房人赠送家电、装修包等，赠送物品与不动产直接相关的东西。结合多地税务局给出的指导意见，无需视同销售，参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。
但对于独立于房屋之外的车位、物业服务等，从目的来看为促成房产交易达到卖房目的，也不应视同销售，但是如何开票才能满足无需视同销售，需要和主管税务机关进一步沟通。

三、企业所得税

依据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”的规定，企业的买房增物品的行为无需视同销售，但实操中一般是按照售房款统一开具的增值税发票，并没有按房屋和赠送品公允价值的比例来分摊收入开票，是否会影响企业所得税呢？实操中的分析，还是同增值税：
1.房地产企业向购房人赠送家电、装修包等，赠送物品与不动产直接相关。结合多地税务局给出的指导意见，无需视同销售缴纳增值税，参照混合销售的原则，增值税上按销售不动产开票，那么，也无需视同销售缴纳企业所得税。
2.对于独立于房屋之外的车位、物业服务，从目的来看为促成房产交易达到卖房目的，也不应视同销售，但是如何开票才能满足无需视同销售，需要和主管税务机关进一步沟通。