「案例分析」租房免租期的财税处理

【案例】

A公司（一般纳税人）将2016年4月30日后取得的房产出租给B公司，租期3年（2019年1月1日—2021年12月31日），其中2019年1-6月为免租期，月租金1万，租金总额30万，价税合计33万元，约定2019年1月1日一次性支付，B公司按照约定的时间支付了款项，A公司按照付款时间开具了增值税专用发票。

一、收入的确认

1.政策依据

（1）《企业会计准则第 14 号——收入》

第十四条 企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格，是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。

2.政策分析

依据《企业会计准则第 14 号——收入》，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

按直线法平均确认租金收入，则2019年应确认租金收入=30÷3=10万。

二、税费的确认

1.印花税

根据《印花税暂行条例》规定,财产租赁合同应当在合同签订时按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

2.增值税

（1）政策依据

①《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法

第十五条 增值税税率：

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

②《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定

（九）不动产经营租赁服务。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

③《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）

纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

④《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）

纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。”

（2）政策分析

依据财税【2016】36号文、国家税务总局公告2016年第86号的规定，A公司增值税的纳税义务发生时间为2019年的1月1日，且2019年1-6月无需视同销售确认销项税额。

2018年1月1日账务处理建议如下：

借：银行存款 3,30,000.00元

　　贷：预收账款 3,00,000.00元

　　　　应交税费—应交增值税（销项税额） 30,000.00元

3.企业所得税

（1）政策依据

①《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

②《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）

第一条 关于租金收入确认问题

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

（2）政策分析

依据上述政策的规定，案例中租金提前一次性支付的情形，可以按照收入与费用配比原则，出租人可对已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。此时，与会计核算一致，无需进行纳税调整。

4.房产税

（1）政策依据

①《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）

第二条，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（2）政策分析

2019年1-6月，A企业按照房产原值缴纳房产税；2019年7月-2021年12月按照租金收入缴纳房产税

| 作者：刘老师（正保会计网校答疑专家）